1、邻里和谐为主线，重点强调居住功能的完善性，力求把项目打造成个集住宅商业办公医疗教育等为体体的综合性社区。项目户型面积区间为平米，户型配比较为齐全，并且部分配有精装修，在唐山比较少有。目前销售均价为元平米左右，社区商业销售均价为元平米，销售去化率已达到。新天地鹭港园林景观设计由庭院园林景观步行道中心公园，点线面构成的立体化园林景观体系，四季有景，移步移景。通过恰当处理园林中建筑与景观的空间关系，使庭院景观与街区道路相互渗透自然融合，从家庭到院落从院落到景观步行道从景观步行道到中心公园，层层过渡，创造出人与人人与自然的最佳交流氛围，突出园林景观的功能性实用性和可参与性。产品特点为，百万平米建筑规划，户型面积配比齐全，物业和社区规划较为成熟，且部分产品采用精装修设计。项目卖点分析阻力。竞品项目研究竞品项目总结通过走访调研我们得知，唐山市场上。

2、比较成熟，兴源道次之，并且空置两条商业街底商总面积为万平米，商业类型为社区底商。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之结论此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。远洋城商圈小山商圈市级商圈唐山市商圈分析•唐山市商业以唐百三利为传统商业中心，正在呈多元化趋势发展，商业业态多以百货为主，业态较为单，竞争激烈。结论•本项目区域周边无大型商业存在，处于以八方为首的北新道商圈辐射的边缘，但随着凤凰新城的开发建设区域内在未来几年内商业供应量将会猛增。结论此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为万平米，商业类型为社区底商。建成时间为年，层高米，面积区间为平米，空置率在左右。大里路地段商业氛围比较成熟，兴。

3、了采光效果。该项目园林为人工景观园林，在设计充分发挥了实土绿化的优势，创造出适合本地环境的套自然生态系统，由全人工景观，到最自然的风景。平米的中心用地为中央雕塑花园，各种源于自然的艺术雕塑小品分布。该项目产品特点为，高品质居住设施，如玻璃，户式中央空调新风加湿”系统，地板采暖系统，智能化安防系统等。项目卖点为地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，优质科技豪宅，高度的居住舒适感，精致园林，户型设计卓越等。梧桐大道新天地鹭港项目位于兴源道以北友谊路西侧，占地面积万平米，建筑面积万平，容积率为，北临唐山中，南面市政配套完善，并拥有自成体系的商业配套。项目由唐山唯家具有房地产开发级资质的开发商，唐山新天地房地产开发有限公司开发，项目体量庞大，产品类型为，高层住宅别墅花园洋房和商业。分三期开发完成。该项目以“开放式街区”为规划设计理念，以开放交流。

4、租金为兴源道次之，并且空置率较高。大里路社区底商般为两层，般进深米，面宽为米。总结•周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商有家台球厅，可以考虑在本项目商业内引进酒吧等业态。总结•周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商有家台球厅，可以考虑在本项目商业内引进酒吧等业态。总结项目周边在售物业介绍根据本项目周边情况，我们选取了四个具有代表性的项目进行调研分析。唐城壹零壹唐城壹零壹位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，翔云道以北，西邻建成时间为年，层高米，面积区间为平米，空置率在左右。结论此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为万平米，商业类型为社区底商。建成时间为年，层高米，面积区间为平米，空置率在左右。大里路地段商业氛围。

5、项目没有定价。该项目目标客群为唐山本地及周边县区的高端人群，目前去化率为左右。该楼盘产品特点是，超大的绿化率和优美的水系景观，台地花园，高层有超大面积的中空大堂。户型特点是超大平层，电梯直接入户。项目卖点为地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，毗邻唐山中，人文资源丰富。大景观大面积高绿化率的景观豪宅。唐城壹零壹梧桐大道梧桐大道位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，朝阳道以北，南面紧邻香格里拉五星级酒店。该项目定位高端，是唐山第个比较成熟的高端项目。项目占地平方米，建筑面积平方米，容积率为产品类型为高层住宅和花园洋房，由本地知名开发商中冶置业房地产开发有限公司开发，项目均价在元平米左右，分为五期开发，目前项目去化率达到。户型面积在平米之间，层高米，户型较大。户型设计优越，采用别墅户型设计原理，实现明厨明卫，大面宽短进深多阳台等布局，极大的增加。

6、商业立项住宅性质的产品在市场上存在较大抗性，说明此类型产品不能被本地购房者及投资客群所接受，本地的房地产投资客群比较传统保守，底商和写字楼目前是唐山商业投资的主流产品类型。如大陆房地产开发的阳光项目为商业立项，产权年，在年初刚上市时，主推的产品调性是纯式，办公居住的精装公寓，但由于本地客群对土地年限有所顾忌，所以导致产品不被市场接受，销售惨淡。年下半年，阳光改变产品调性，产品性质为写字楼，主打低投资高回报灵动办公空间等才使产品被市场接受，在半年多的时间里期全部售磬。因此，我们建议，地块项目应首先考虑写字楼底商的产品形式，公寓作为备选方案。地块二项目建议作沿街底商。第部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告项目优势分析项目机会分析凤凰。

7、源道次之，并且空置率较高。大里路社区底商般为两层，般进深米，面宽为米。租金为元平米天。兴源道社区底商般为层，般进深米，面宽为米。租金为元平米天。本项目地块周边商业研究业态比例种类数量社区配套餐饮休闲保健美容美发药店烟酒店超市售票点洗衣店医疗医院零售百货家居装饰精品展示店珠宝金饰自行车卖场服务中介培训摄影汽车装饰装具银行金融银行典当行企业租住企业租住其他其他合计调研区域范围内业态配比如下本项目地块周边商业研究本项目地块周边商业研究•社区配套占到了临街业态的，其次是零售百货和服务店。精品展示店家居装饰美容美发休闲保健银行等业态种类较多，餐饮类较少且较为分散，未来可以考虑在项目底商中引进餐饮。总结•周边超市较少，两条街内只有个社区配套型超市，面积在平米左右，不能满足周边近万常驻人口的购物需求，附近的大型超市为八方购物广场和凤城国际广场即。

8、面积计算方法为平米或平米商业部分总建筑面积控制在平米之间较为合适控制在商铺建议面宽控制在米范围内，进深控制在米范围内。由此得出，商铺单铺单层面积范围应在平米内，商铺层连卖情况下，单铺面积范围应在平米内预计可以分割个商铺经推导，为保证顶层写字楼或公寓以下简称商务部分的客户实用性，提高销售去化速度，建议本项目商务部分做成小进深，进深控制在米左右，户型面积区间控制在平米范围内，如规划为写字楼用途户型面积可设置为整层商务部分标准层面积计算方法为平米或平米方案商业部分单层面积为平米，层高控制在米商务部分单层面积为平米时，层高控制在米由以上数据推导项目整体楼层数为层预计本项目需设置个避难层项目整体高度为米方案二商业部分单层面积平米，层高控制在米商务部分单层面积为平米时，层高控制在米由以上数据推导项目整体楼层数为层预计本项目需设置个避难层项目整体高。

9、将引入的乐购超市。可考虑在项目内引入中小型精品超市。总结•周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商有家台球厅，可以考虑在本项目商业内引进酒吧等业态。总结•周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商有家台球厅，可以考虑在本项目商业内引进酒吧等业态。总结项目周边在售物业介绍根据本项目周边情况，我们选取了四个具有代表性的项目进行调研分析。唐城壹零壹唐城壹零壹位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，翔云道以北，西邻唐山中，北临香格里拉五星级酒店。项目占地平方米，总建面平方米，容积率，绿化率达，产品类型有高层别墅花园洋房沿街底商等。由深圳恒荣房地产开发公司开发建设。项目景观由美国贝尔高林景观设计公司，结合社区内超大楼间距和坡地高差创造了多层次多组团的园林景观体系，近万平米的水系，叠瀑溪水湖面交相辉映，荡漾其中。项目高层户型区间为平米，别墅为平米。户型较大。目前。

10、，市场竞争力得以增强。下面将以市场调研报告和项目分析为依据，对本项目的优势劣势机会以及威胁进行逐分析，并加以优势与机会组合分析劣势与威胁组合分析。项目自身技术指标分析项目地块翔云道和大理路交汇处西南角以下简称翔云道项目地块占地亩平米占地面积约平米地幅尺寸沿翔云道宽为米，沿大里路长为米容积率预估总建筑面积为平米用地性质纯商业用地以规划经验沿市政道路退红线米沿小区道路退米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为平米项目自身技术指标分析观点初步建议地下二层做为停车场使用，整体地块满铺地上二层做为商业中心使用，建议减小进深便于销售三层以上做为写字楼或公寓使用，标准层面积建议控制在平米为宜以下为规划适宜方案项目自身技术指标分析经推导，为保证层商业的成活率和可销售性，建议本项目商业部分做成临祥云道和大里路临街商业，提升项目街区概念商业部分标准层。

11、度为米项目自身技术指标分析项目自身技术指标分析项目地块二兴源道和学院路交汇处东侧米路北以下简称兴源道项目地块占地亩平米占地面积约平米地幅尺寸沿兴源道宽为米，进深为米容积率预估总建筑面积为平米用地性质纯商业用地以规划经验沿市政道路退红线米沿小区道路退米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为平米项目规划楼层约为层项目初步定位翔云道项目定位方案翔云道项目定位方案层满足周边公里核心商圈内客群购物餐饮休闲娱乐金融配套服务等业态需求邻里商业中心层为企业提供商务办公场所，满足周边高端人群商务办公需求节能环保高端写字楼或者为梦想进入凤凰新城区域置业的首次置业人群或投资客群提供低总价高性价比的公寓产品。兴源道项目定位方案服务区域人群，以餐饮娱乐社区服务为主题的商业街好运街层商业街满足区域核心客群餐饮购物社区配套服务需求，层满足核心客群休闲娱乐需求区。

12、城区域备受国内知名房地产开发企业大型品牌商家及唐山市民所关注项目区域已有高端人群为本项目发展提供支持项目自身及周边大量的消费人群将会给商业部分提供足够的支持便利的交通将促进项目的发展项目区域交通环境正在不断改善区域配套越来越齐全区域内商业氛围将不断增强区域整体开发规模较大，规模效应显著，容易形成较好的商业氛围项目劣势分析项目威胁分析项目区域现阶段商业氛围不成熟，为项目商业销售增加难度项目地块较小，不易形成规模效应市场政策的不断出台对地产市场的挤压投资客户观望态度增加矩阵表项目分析进行项目优势机会分析，目的在于策划前期充分认识到项目的优势并且有效的利用，使项目独无二的优势得以最大限度的体现，并把优势穿插到项目整体策划和营销中。而进行项目自身的不足和将要面临的竞争和威胁的分析，主要目的在于改进减少和弱化项目的缺陷，使项目素质得到本质的提升。

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