1、随着四新地块全面开发必将会带来区域价值全面提升该地块会属城市中心少有优质地块从公司战略层面考虑由于该地块紧邻江堤村地块若被其它公司获取会给江堤项目带来直接竞争同时公司获取该地块后可将此地块与江堤村项目统考虑形成个超大规模社区进步奠定广电在该区域龙头企业地位。同时可降低开发成本和营销成本另外通过区域大盘打造树立区域霸主地位确立项目在区域开发话语权为项目销售定价入市赢得主动权。从区域发展前景市场及项目财务分析结果来看项目具备可行性建议公司提早介入作好拓展准备。综合以上分析该地块较为优质。无论从地块所处区域发展还是从公司在江堤项目战略层面考虑在满足公司利润指标条件基础上建议公司可考虑获取该地块。武汉重点发展几个区域之汉阳四新新区从年就开始描绘美好蓝图但至今没有实质性开发建设。目前四新地区至今已投资近亿元完成了平方公里土地储备和主要道路网建设但整体发展仍处于起步阶段。其中最突出问题是四新地区缺乏必要公共基础设施公共交通配套较差生活配套设施基本缺失片区居住环境还不成熟。这与四新地区单居住功能定位有定关系。目前四新地区只有正在建设中巨无霸武汉国际博览中心万方建筑体量万方会展设施万方会展配套设施包括超五星级酒店国际会议中心海洋乐园大型商业娱乐设施等。为新区发展描绘了美好发展前途注入了蓬勃发展潜力。但武汉博览中心商业配套设施还处于建设中还需要二到三年时间来完善。区域现状公共配套设施还十分薄弱。短期内也很难获得根本性改变。目前新区交通环境已经获得了定程度改善江城大道墨水湖南路四新大道沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形目录第部分项目概况宗地位置二宗地现状四至范围地势状况地面现状三项目。
2、目前该区还处于启动阶段公建配套基础配套设施还严重不足是个价值洼地是拿地较佳时机。随着万方武汉国际博览中心及近万城中村改造项目建设推进片区面貌将获得根本性改变。明年年底武汉博览中心万巨体商业设施完工也即较大程度上改变区域配套不足局面项目开发将获得较好入市时机。从项目所处区域条件来看项目处于汉阳近郊距离钟家村商圈只有约米距离离尘但不离城且处于规划中新城核心具有定区位优势从项目所在区域房地产状况来看汉阳中心城区房价已突破了元平方米中心城区高房价定程度上为本案开发分离了大部分钢需客群为本案开发带来机遇从项目临近区域可比项目房价表现来看新长江香榭琴台均价已突破元平方米我司江堤村项目入市价格肯定会超过元平方米随着新区建设推进众多主流地产开发商哄抬万方巨体商业入市区域面貌配套将获得根本性改变项目在约年开发建设周期内实现元平方米销售均价把握较大。三拓展建议从区域发展角度考虑该区域属城市中心与未来四新地块结合部既具可享受城市中心配套紧临近城市新内环而且还有丰富稀缺墨水湖自然景观资源为中部地区第展览馆带动汉阳新区成为辐射武汉城市圈乃至华中地区生产性服务中心。摘自汉阳区十二五发展规划三武汉博览国际中心建设对四新地块改变四新片将依托巨无霸武汉国际博览中心打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群共同构成整个汉阳蓬勃发展动力引擎。汉阳四新区总体规划图四项目面临发展机遇伴随着城市化进程汉阳传统核心区域已经严重超载需要将中心城区功能向外延展。
3、造海景及室内园林。海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题体验式全室内恒温海景游乐公园建筑面积约万平方米集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等为游客提供吃喝玩乐全方位服务。目前汉阳中心城区现状拥挤不堪交通环境零散建设规划分散政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大拆迁成本较高。与武汉市城区二三环之间其它片区相比汉阳四新片区是离城市中心最近板块。规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环板块。武汉市主城规划年月武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划规划中明确提出建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区完善建设核心区中心区片居住区居住小区引导旧城人口向外围综合组团转移。鹦鹉洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥总投资亿元建设工期为个月。预计年前建好后将极大增强汉阳中心区武汉新区与武昌中心城区辐射能力。杨泗港长江大桥将于年开工年左右竣工设计工期四年。北岸从汉阳杨泗港上游过江横穿鹦鹉大道与拟建拦江堤路立交对接连起二环线汉阳段南岸在武昌八坦路落地与武咸公路立交对接连起二环线南湖段。轨道交通号线武汉地铁号线走向为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。四新片区域优势五小结从区域现状条件来看目前该区还是个潜力新区尽管发展潜力巨大但现实开发条件还并不算太成熟区域环境道路配套设施还有待改善或完善是个价值洼地未来升值潜力较大从区域未来规划发展前景来看片区将依托巨无霸武汉国际博览中心打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系同时与沌口组团。
4、。随着城市规划逐步落实交通环线成型二三环之间成为发展重点。武汉国际博览中心位于四新地区紧临中环线和沿江快速路西北侧由展馆配套商务及居住区会展产业园大块组成。项目总规划用地平方公里设计展览面积万平方米拥有国际标准展位个。项目总投资亿元总建筑面积约万平方米。建成以后将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体超级博览城将极大地改善区域环境。期项目博览中心场馆年底开建十二个分展馆沿中心广场环状分布定位。新城建成以后将成为汉阳新旅游中心区。根据汉阳区十二五规划显示将依托武汉国际博览中心将四新地区打造成为中部会展之都。十二五期间将集中全市力量将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区以现代服务业为主生产服务性中心与东湖高新自主创新区形成南北武汉发展双引擎。汉阳区委书记李思伟第三部分区域市场环境分析区域房地产市场在全市地位供应量年汉阳区全年商品房供应面参考价值。水墨清华项目处于四新地区靠近武汉经济技术开发区具备定湖景资源优势周边配套交通相较本案略优于本案虽与本案相距较远但同处四新新区其售价具备定参考价值。水墨丹青项目总体规模相对较小临湖具备定景观优势与本案较近只有约米距离靠江堤中路目前无可售房源二手房交易均价为元平方米装修二手房价格最高门市价超过元平方米。月底有新房加推预计销售均价元平方米左右。区域可比项目情况览表项目名称项目地址建筑规模用地面积建筑形态户型实际销售均价香榭琴台墨水湖北路与江堤中路交汇处小高层高层现售仅存户型水墨清华汉阳芳草路特号别墅高层水墨丹青汉阳马沧湖路小高层本项目销售价格预期本项目预计年底挂牌年四季度能形成销售按照目前汉阳区房地产大环境及政策走势预计房价呈平稳上。
5、动物园四新景观大道横穿东西景观优势明显汉阳新城市中心区武汉行政中心武汉市政府拟迁入四新片区中部地区生产服务中心。规划起点高四新片区总体规划面向全世界招标总体规划充分利用汉阳水系特点突出汉阳山水旅游城市临中环线和沿江快速路西北侧由展馆配套商务及居住区会展产业园大块组成。项目总规划用地平目所在区域房地产市场表现来看项目在开发建设销售周期内项目实现销售均价元平方米可能性存在但存在定风险后续市场受政策面影响房价存在滞涨或下降可能如对后市预期过于理想则可能会对公司开发带来较大风险。根据上述测算及敏感性分析结果并结合市场风险及报价竞争性建议地块楼面地价上限控制在元平方米之间。若楼面地价达到元保底售价将达到元平方米项目开发将存在定风险。楼面地价为元平方米时保底售价为元平方米结合当前区域市场状况项目在年开发建设销售期内整案均价达到元平方米可能性较大项目风险相对较小因此建议项目楼面地价控制在元平方米之间。第七部分研究结论项目资源要素回顾区位优势汉阳近郊新区核心规划优势现代服务业中心会展之都动力之城价值优势价值洼地成长可期项目资源优势墨水湖畔地铁物业配套优势毗邻武汉国际博览中心借势万方商业配套大规模城建推进区域面貌日新月异教育优势规划中小学近在咫尺翰墨书香二研究结论从项目所在区域发展前景来看片区依托巨无霸武汉国际博览中心打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群共同构成整个汉阳蓬勃发展动力引擎未来发展潜力巨大从区域现实配套环境来看。
6、总建筑面积万平方米。二期项目已于今年月动工总建筑面积约万平方米包含国际会议中心酒店海洋乐园等配套设施拟于明年月建成。国际会议中心面积达万平方米可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米特大型宴会厅等为我市作为中部核心城市提供必需高端政务和商务活动中超级博览城将极大地改善区域环境。期项目博览中心场馆年底开建十二个分展馆沿中心广场环状分布总建筑面积万平方米。二期项目已于今年月动工总建筑面积约万平方米包含国际会议中心酒店海洋乐园等配套设施拟于明年月建成。国际会议中心面积达万平方米可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米特大型宴会厅等为我市作为中部核心城市提供必需高端政务和商务活动中心。洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计间客房可观江景或博览中心内景。假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准间客房可观人造海景及室内园林。海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题体验式全室内恒温海景游乐公园建筑面积约万平方米集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等为游客提供吃喝玩乐全方位服务。目前汉阳中心城区现状拥挤不堪交通环境零散建设规划分散政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大拆迁成本较高。与武汉市城区二三环之间其它片区相比汉阳四新片区是离城市中心最近板块。规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环板块。武汉市主城规划年月武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划规划中明确提出建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区完善建设核心区中心区片居住区居住小区引导旧城人口向外围综合组团转移。鹦鹉洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥总投资亿元建设工期为个。
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