1、低迷时可考虑购买此项目增加公司项目储备对于公司在北京地区发展意义重大。湘江伟业北京投资有限公司年月附件项目基础资料项目立面图投资测算文件规划指标表静态投资测算表开发销售计划表正常月份现金流量表第部分项目背景项目区位地理位置交通状况行清偿债务。资料交接和现场交接后办理过户手续我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。暂留万元人民币在我公司帐户年避免或有债务出现。第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟阶段开发投资总量将缓慢上涨但住宅投资则由于土地资源有限性呈现缓慢增长。上半年北京市受宏观调控政策影响较为显著房地产企业应对策略也较为明显施工面积同比出现明显下降开发商采取了减慢开发速度策略未来年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏。

2、势而且环比同比都在上升尤其是中心城区土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。土地市场变化供应量大幅但由于宏观环境不利市场观望气氛浓厚整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期还是相比疯狂上涨年下半年仍处于增长趋势而且环比同比都在上升尤其是中心城区土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。土地市场变化供应量大幅增加居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划年京城土地供应量大幅增加比年增加了公顷廉租房和经济适用房比重大幅增长占用地计划限价房占计划用地普通商品房仅有。随着这些地块逐步开发北京住宅供应结构将进步得到调整以满足人们居住需求限价房经济适用房廉租房比重增加将步抑制商品房有效需求。交易场面趋冷月成交量下降进入年以来北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑尤其是进入月份以来土地市场极为冷清尽。

3、区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划奥运功能区将形成轴奥运景观大道两园奥林匹克森林公园和健翔科技园三区生态旅游区文化教育区宜居生活区及四大产业支撑五大重点任务等态势。需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控适当控制低价商品房开发建设减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓特征需求特点二价格定位区域当前价格第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体完善配套设计原生态大型景观社区原有户型需要做改动第五部分项目开发及销售计划指导思想二项目转让资产过户预计个月内完成三项目开发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方。

4、宅供应结构将进步得到调整以满足人们居住需求限价房经济适用房廉租房比重增加将步抑制商品房有效需求。交易场面趋冷月成交量下降进入年以来北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑尤其是进入月份以来土地市场极为冷清尽管土地部门采取了放慢推地速度但推出地块交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地情形相比今年土地出让行情大异从前多数地块停留在流标边缘地带仅家企业或家企业参与竞标。整体交通状况较去年同期价升量升但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米成交金额达亿元规划建筑总面积万平方米。但二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨较去年下半年疯狂上涨时期也在缓慢上涨。土地购置费用仍处于增长趋势但增速大幅下降从土地购置价款来看持续增长地价水平和较高成。

5、为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划奥运功能区将形成轴奥运景观大道两园奥林匹克森林公园和健翔科技园三区生态旅游区文化教育区宜居生活区及四大产业支撑五大重点任务等态势。需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控适当控制低价商品房开发建设减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主吸引高素质人才。年前奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区聚集效应同时奥运所带来休闲娱乐等环境总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多改善住房条件需求强该项目需求是真实旺盛。需求不利因素该项。

6、管土地部门采取了放慢推地速度但推出地块交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地情形相比今年土地出让行情大异从前多数地块停留在流标边缘地带仅家企业或家企业参与竞标。整体较去年同期价升量升但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米成交金额达亿元规划建筑总面积万平方米。但二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨较去年下半年疯狂上涨时期也在狂上涨年下半年仍处于增长趋势而且环比同比都在上升尤其是中心城区土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。土地市场变化供应量大幅增加居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划年京城土地供应量大幅增加比年增加了公顷廉租房和经济适用房比重大幅增长占用地计划限价房占计划用地普通商品房仅有。随着这些地块逐步开发北京住。

7、感度较高随着开发商新开楼盘价格调整优惠措施出台对增加销售起了较好作用这些效果从期房销售中体现出来但由于宏观环境不利市场观望气氛浓厚整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期还是相比疯转让总金额为亿元。该亿元包含原项目涉及所有债务罚款滞纳金等。加上后期装修费配套费管理费等总投资成本万元每平方米可售面积单位成本为元平米。三项目收益指标项目全投资现金流量表谨慎方案般方案乐观方案项目项目项目税后利润率税后利润率税后利润率内部收益率内部收益率内部收益率净现值万元净现值万元净现值万元从以上财务指标看该项目赢利前景比较乐观如能在付款方式与转让价格上取得转让方进步让步则此项目具有更大运作价值。四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流运作方案转让款。

8、支付可采取先支付小部分同期加快办理相关证照实现开盘提前提前回笼销售款减轻股东借款压力。改善现金流运作方案二写字楼部分若采取自持可减少所得税和土地增值税。第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响年各线城市均出现市场调整迹象特别是向号称房价堡垒北京也出现了房价打折松动下降迹象市场逐渐演变为观望气氛浓厚成交量持续下降而房价依然居高不下局面。随着后市观望气氛依然可以预见房价下降调整可能性还是很大对于本项目来说开盘定价可采取低开高走以求通过低价快速销售回笼资金最大限度缩短销售周期。债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题该问题能否顺利解决还有待进步研究。工程问题该项目地下车库没有建造建造地下车库将影响该项目交房时间遗留违章建筑该项目北侧遗留栋约平米违章建筑未有规划许可证和产权证无转。

9、缓慢上涨。土地购置费用仍处于增长趋势但增速大幅下降从土地购置价款来看持续增长地价水平和较高成交量使其仍处于增长态势随着开发商资金链日益吃紧以及土地价格居高不下开发商在土地市场开始进入观望期放慢了购地速度利用有限资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二需求分析亚奥区域支持在已经过去十几年里亚奥区域早已由当年竞技场迅速发展成为京城首屈指富人区其繁华程度和聚集大商业能力略有体现。年北京申奥成功该地区更是进入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施建设其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通建设以提速城市交通。在这十几条交通干道中约有半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内基础设施建设有了个质飞跃。而且在整个奥运场馆建好以后该地区将出现新世界级配套设施。不仅如此奥运因素更让亚奥区域商务环境更。

10、目也存在以下需求不利因素需要我们积极看待把握机会料月开始办理项目规划报建变更手续项目外装修公寓内装修方案地下车库开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标施工进场但又正好处在北侧大门里边若不购买此栋违章建筑将对项目整体规划影响较大而若购买此栋违章建筑我方将不但按元平米价格多付出万还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理也比较麻烦。建议采取买下来规划成商业经营。第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域配套完善交通便利市场机会好。该项目优越地理位置优势决定其巨大商业潜能商住两用开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰价位便宜回报率较高项目回笼资金快抵御风险能力强但前期现金流压力大如能有效解决转让方债务问题建议公司对此项目积极投资。本项目符合公司发展战略要求转让价格便宜在市场。

11、交量使其仍处于增长态势随着开发商资金链日益吃紧以及土地价格居高不下开发商在土地市场开始进入观望期放慢了购地速度利用有限资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二需求分析亚奥区域支持在已经过去十几年里亚奥区域早已由当年竞技场迅速发展成为京城首屈指富人区其繁华程度和聚集大商业能力略有体现。年北京申奥成功该地区更是进入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施建设其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通建设以提速城市交通。在这十几条交通干道中约有半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内基础设施建设有了个质飞跃。而且在整个奥运场馆建好以后该地区将出现新世界级配套设施。不仅如此奥运因素更让亚奥区域商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。根据朝阳。

12、让可行清偿债务。资料交接和现场交接后办理过户手续我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。暂留万元人民币在我公司帐户年避免或有债务出现。第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟阶段开发投资总量将缓慢上涨但住宅投资则由于土地资源有限性呈现缓慢增长。上半年北京市受宏观调控政策影响较为显著房地产企业应对策略也较为明显施工面积同比出现明显下降开发商采取了减慢开发速度策略未来年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高随着开发商新开楼盘价格调整优惠措施出台对增加销售起了较好作用这些效果从期房销售中体现出来但由于宏观环境不利市场观望气氛浓厚整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期还是相比疯狂上涨年下半年仍处于增长趋。

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