1、，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟 常年不畅等。为了提高衡阳市的城市化水平，改善人民的居住条件， 松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中 心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架的发展思路。 冠都现代城的建设，是衡阳市建设新城区改造老城区的重要举 措，适应了人们追求宽松安静便利环境优美的居住要求， 改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对促进衡阳 贷款偿还期年 三期银行贷款偿还期年 四期银行贷款偿还期年 五期银行贷款偿还期年 第二章市场分析 衡阳市概况 衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接 邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政 治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡 山的南面，顾名衡阳。 衡阳市。

2、房地产发展 衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口 保持较大幅度增长。年至年，衡阳市区人口每年平均以 的幅度增加，年年年年分别比上年增加 万人万人万人和万人，见表。标志着衡阳市城 市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提 供了稳定需求。目录 第章总论 项目名称 二项目开发单位 三项目位置 四项目背景及概况 五项目开发的意义 六评价与结论 第二章市场分析 衡阳市概况 二衡阳市经济发展情况 三衡阳城市化进程与房地产发展 四衡阳市房地产供需状况分析 五衡阳市房价水平及变动趋势分析 六项目产品定价分析 第三章项目建设方案 项目规划方案 二项目建设计划参数 三土地条件分析 四基础设施分析 五环保分析 第四章项目组织与实施 公司管理团队 二项目开。

3、心，万人居卫星城。 衡阳市高新技术产业开发区以下简称高新区是年月 日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，年月日， 通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积 经修编后面积为，下辖个街道，个社区居委会，个 村民管理处，现有常住人口万余人。 高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从 境边流过，湘桂铁路在建的潭衡西高速国道穿境而行。长途 汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟 可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄 花国际机场。高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止年底，已完成基 础设施投资额亿元，形成了通畅的路电水气讯等网络， 生活小区学校医院宾馆超市汽车客运站等生活服务设施配 套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美， 绿地覆盖率达到。

4、 第章总论 项目名称 湖南省衡阳市冠都现代城项目 二项目开发单位 香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名 人士陈道旺先生于年投资成立的家国际性投资公司。经过十 几年的精心经营和资本积累，已经发展成为家以投资国内房地产开 发为核心业务，集房地产开发及业务管理酒店经营与管理贸易 民航广场运营等为体的大型外商投资集团。 年底冠都国际集团注册资本达到亿元港币，对外投资达 到亿元人民币，总资产达到亿元人民币，净资产达到亿元 人民币。企业经济总量年平均递增，资产质量好，效益稳步上升， 是东南沿海外资公司的颗明星。 随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地 产及酒店等行业，相继在福建福州湖南衡阳湖南岳阳河北邯郸 山东淄博辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目和五星酒 店。。

5、市汽车客运站等生活服务设施配 套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美， 绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。 项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公 里，人口万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头 的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良好， 华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等 批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。华菱 衡钢集团为龙头的批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展 带来了良好机遇。 四项目背景及概况 衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招 商引资项目。项目总用地面积亩,其中城市道路及绿化用地 亩,公园及公建配套亩,实用地亩,已陆续办理土 地用地手续亩,已办证亩。 项目规划总建。

6、计划 三项目已完成工作量 第五章投资计划与资金筹措 投资估算 二投资计划与资金筹措 三项目已完成投资额 第六章财务分析 财务分析结果 二财务评价基础 三财务评价基本分析 四不确定性分析 第七章银行效益与风险缓释 银行效益分析二项目的优势和劣势分析 三项目市场风险缓释 四项目建设风险缓释 五项目操作风险缓释 六融资主体风险缓释 第八章评价与结论 附图项目总平面图 附件 附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案的通知 。

7、是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积 万平方公里,总人口万。其中城区面积平方公里,市区常住 人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内 地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集 之处和江南主要商品集散地。 衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡 和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特 别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下 的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。 本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点 开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开 发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻 近众多政府机关大专院校等。 二衡阳市。

8、济发展情况 衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的 亿元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元 增长到年的亿元，具体数据见表。 衡阳与税收统计资料 表单位亿元 项目年年年 税收 地方财政收入 衡阳进出口与引进外资情况 衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元， 年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿 美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。 外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见 表。 衡阳进出口及引进外资统计 表单位亿美元 项目年年年 进出口总额 注册外资 实际利用外资 衡阳固定资产投资及消费品零售情况 衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元 年增长倍多,消费品零售总额从年的亿元上升到 亿元,增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售。

9、阳市委市政府距项目约与各行政部门总体西迁 所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业中 心，万人居卫星城。 衡阳市高新技术产业开发区以下简称高新区是年月 日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，年月日， 通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积 经修编后面积为，下辖个街道，个社区居委会，个 村民管理处，现有常住人口万余人。 高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从 境边流过，湘桂铁路在建的潭衡西高速国道穿境而行。长途 汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟 可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄 花国际机场。高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止年底，已完成基 础设施投资额亿元，形成了通畅的路电水气讯等网络， 生活小区学校医院宾馆超。

10、筑面积约万平方米，其中住宅万平方米， 商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。该项目 规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体的城市 综合功能区。 项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共 区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。 项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉 市府 本案 本案 本案路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有 东西向船山路和立新路形成个地块的总体规划，成为心廊 三公园，轴的城市综合功能区。 五项目开发的意义 由于历史的原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建 筑物间距小。在中心城区平方公里,人口平均密度达人 ,最高达人,远远超过国家建设部门规定的每平方公里 万人的标准，人均道路和绿地也远远低于规定的标准。老城区内楼 栋之间伸手可。

11、 因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权 限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级 的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国家的 政策规定。目前已取得及共七个地块亩土地使用权，地块由冠都衡阳置业有限公司负责开发建设地块由冠都衡 阳房地产开发有限公司开发建设地块由冠荣房地产开发有限公 司开发建设地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设 地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设地块由冠都衡阳基础 设施建设有限公司开发建设。 三项目位置 冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船 山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。 项目配合衡阳市委市政府距项目约与各行政部门总体西迁 所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业中 。

12、总额统计 表单位亿元 项目年年年 固定资产投资 消费品零售总额 衡阳工业和旅游业发展情况 衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元, 增长倍多,旅游收入由年的亿元年达亿 元,增长倍。见下表。 衡阳工业总产值及旅游收入统计 表单位亿元 项目年年年年年 工业总产值 旅游收入 从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东 省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东 较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡 阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和 民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发 展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产 业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。 三衡阳城市化进程与。

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