1、地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了， 自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造 约万平方米。新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。连 云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居住 面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面积 平均增长万平方米。近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求 量在万平方米。 连云港市商品住宅购买。

2、产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因 政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为城市 行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上 扬，进而又带动全市的房地产价格上涨 旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示年全市总拆迁 户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置， 这样极大的刺激了房地产需求市场 房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的些小区，如 溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫， 较以前有了很大提高再加上开发商大力度的推广使今年的房产享受形式 第章总论 项目名称小区 项目性质房地产开发 建设单位连云港市房地产开发有限公司 建设地点连云港市区 公司住所区新海南路号 开发资质 注册资本 法人代表 项目负责人 第节概论 项目概况 基地概况 。

3、整和产业升阶，培植产业 优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧 城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同 时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点， 带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局 对土地使用权公开进行进竞标拍卖。 第三节项目建设的必要性 本项目开发建设的地块地处区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠 久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势既有丰富的自然资源， 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港。

4、台建筑面积万平方米 阁楼建筑面积万平方米 建筑密度 容积率停车率 绿地率 建筑间距系数 小区停车位辆 其中公建停位辆 住宅停车位辆 室外停车位辆 室内停车位辆 住宅停车率 住宅建筑净密度 总建筑密度 绿地率 建筑间距系数 项目开发周期个月 二连云港市房地产开发有限公司简介 连云港市房地产开发有限公司于年月成立，公司位于 区新海路号，公司注册资本万元，由连云港市房地产开发有 限公司投资万元，陈勇投资万元，共同组建。公司主要经营范围 房地产开发，房屋租赁销售物业管理等业务，公司可充分利用连云港 市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优 势。 第二节项目提出的背景 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批个沿海对外开放城市之 ，是江苏省唯的海港城市，是年省重点开发市区，是新亚欧大 陆桥的东方桥头堡。九五期间是本市改革开。

5、布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包 括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目。

6、本项目基地位于连云港市区的西南部，东面是米宽的锦屏路， 西面的规划道路宽米，南面是米宽的东风路，北面为米宽的规 划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交 车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，到白 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,塔埠机场，不足分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足米， 到市第二人民医院小商品市场不足公里，到省重点中学中 学不足公里，到省重点小学海师附小不足公里，用地东面有白虎山， 东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山河使得该地的自然景观优势 不言而喻。 整个用地大致呈长方形，建设用地总面积亩。 用地使用性质商业居住用地 规划主要经济技术指标 总占地面积亩 建筑占地面积亩 绿地面积亩 道路面积亩 其他面积亩 总建筑面积万平方米 住宅建筑面积万平方米 公建建筑面积万平方米 车库建筑面积万平方米 阳。

7、力为以下几类人员是老城改造的拆迁户 二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是 流动人口。预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需 平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户 口开放政策对住房消费的拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约 户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年 连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度。

8、较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。 三连云港市历年房地产价格走势分析 年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年 月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比 百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去 年涨幅高达。 四连云港市房地产市场现状分析 年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜 局面，市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看 东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等 方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目 基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三 月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到。

9、改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点 窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。 十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业 优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧 城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同 时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点， 带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局 对土地使用权公开进行进竞标拍卖。 第三节项目建设的必要性 本项目开发建设的地块地处区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠 久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势既有丰富的自然资源， 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有。

10、环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧 大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和。

11、放以来发展较快变化较 大的时期，国家十五规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。十 五期间，该市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城 建设，大力实施开放兴市科教兴市以港兴市大主战略，加快推进市 场化工业化信息化城市化经济国际化和农业产业化进程，十五 期末，市区人口将达到万人，城区建成区面积为万平方公里，燃气 气化率达到，人均公共绿地平方米，人均道路面积平方米， 人均居住面积平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城 市基础设施建设旧城改造住宅开发和县城小城镇建设步伐，进步 提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现 城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建 筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点 窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。 十五期间，连云港市加快了产业结构调。

12、将 近元平方米。 南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。 西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前 两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差， 故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被 抢订空，并且其价格高出紧邻的新海花园元平方米，达到元 平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平 缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。 北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。 随着旧城改造步伐的加快已形成供给量不足，需求量逐步加大的趋势，现 房已脱销，房价上涨已成必然。 中心区可以出让的地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区 飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给地区房地产开发提供了良机。 今年房地。

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