1、产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。 功能定位 休闲度假美食疗养会议娱乐。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目 ，有岁以下子女，家庭用品 购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿 童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始 承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。 满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况 较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺。

2、重生活质素的成熟家庭 包括上表中阶段的人群。 行为及性格特征 该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断 上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升 到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该 群体的口味。 家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对 投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。 度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。 经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整 个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的 影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳 定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对 称的虚荣心而产生购买行为。。

3、量和素质等方面发挥了越来 越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。 旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转国家假日经济的刺激 国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越 来越受到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候 和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到 旅游度假充满热情。 目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店 档次参差不齐，至今还没有家度假休闲酒店，不能满足日益增 长的市场需求。 在此背景下，我们准备开发建设的五星级度假酒店无疑 适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场 高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另方面也会产生。

4、 以区域作为划分标准对目标客户层的分析 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更 充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消 费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简 称本项目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区 。犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中 海爱琴海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海 洋季风，这是条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最 明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自 然生态环境在世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城 市。烟。

5、它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 烟台有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩蓝天是 这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成 市场，这是房地产发展的个必然。线海景和近海海岛的公 寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。 综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店。

6、 财力雄厚人 包括上表中阶段的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复 年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。 节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假 生活较为迎合该类人群的口味。 经济实力及消费习惯 虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及 子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后 的悠闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要 多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着烟台作为旅游度假目的地地位的日趋形成， 烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。因 此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生 的个难得的机会。

7、激的影响减少，注意 档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调 整住房到更大更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥 有更强更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支 持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个 最佳的平衡点。 满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住， 经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静 理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对 高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋 理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较。

8、 高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年 人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期 退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分 由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的 度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已 经大幅度下降。 孤独阶段单身老人独居，收入锐减。特别注重情感沟通 关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消 费兴趣明显下降。 从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不 同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分 经济富裕的年轻阶层 包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人 士。 行为及性格特征 对新生事物。

9、。美国的产权酒店已超 过了个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海 珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均有各种规模 的产权酒店。 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的 海岛休闲度假型五星级大酒店。 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中 数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势 利好。 烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有 了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大 国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长 点，。

10、，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向 黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有 专属海域的线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀 缺的块宝地。 市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房。

11、台市把海水浴场列入全市水质最优最适宜游泳的海 水浴场。这些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸 引力。烟台五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南 端。 本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴 场北临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北 高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的 理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅 游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲 旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的 增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域 经济平衡发展以及提高人民生活质。

12、有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是 旅游度假物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓 及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。 价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物 业产品能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济 实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容 易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上 升的趋势。 由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较 强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的 相互影响力也不容忽视。 注。

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