1、房 地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住 宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当 年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房 销售面积达到万平方米。 纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后 的至年内，天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长 的发展趋势。 二住宅市场当前特点 从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经 过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为 主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年， 全。

2、水平的提高，提升了住宅市场的多元化需 求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型 环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念 等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游 产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河 东区。这两个区的整体发展水平落后于和平河西南开三区，但 好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市 场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去的天津 市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，。

3、建成后将极大地缓解市区东南部交通的 紧张局面，并促进周边区域的经济发展。 年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道 以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程，计 划于年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划 为宽度米的世纪大道，计划年底竣工。改造完成后，将 使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人 文环境都得到明显的改善。规划中的地铁号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁 线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国 道交口设计有地铁站。为迎接年北京奥运会，地铁号线工程 预计年动工兴建，年以前投入使用。地铁号线的兴建 将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位。

4、 场的拉动。 二区域市场现状 针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查 的项目中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广 场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道沿线卫国道沿线 第部分项目总体概况 地理位置 顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道， 西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。 太阳城期为地块，位于东真理道以北。见地理位置 图 二地块现状 顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷， 红线内用地公顷。 各地块的用地状况详见下表单位公顷 太阳城用地状况表 项目地块总面积红线内用地道路用地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 核准通过，归。

5、地合作方为天津市安居建设发展总公 司，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。 在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较 大的作用。 二合作方式合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行 征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。 二法律性风险评估 太阳城项目为天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强 的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性 风险。 三与二期相关的规划调整问题 原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地 块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证， 而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变 性为住宅用地。 四政策性风险评估 由于太阳。

6、 先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场十 经路六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较 远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。 河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于 距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。 河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年 年这年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河 东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各 价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也 能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。 从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市 。

7、商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。 此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。 从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持 力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几年天津房地产市场的有效增。

8、长。 市场利好消息 年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下 调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消 息，将会对未来房地产市场产生很大影响。 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生 活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都 将使房地产的相对价格稳步上升。 改善型需求不断增长。 有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有 非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良 好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改 善型需求的持续增长。 住宅建设的郊区化倾向。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心 住宅的开发量。

9、区地东侧的商业街位于天山路上 的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市麦当劳快餐 店等。 教育丽苑小学天津八中太阳城起步区地内的双 语幼儿园等。 交通位于丽苑期的公交总站以及太阳城起步区的公交 车站。 公园地块的儿童公园欢乐谷位于卫国道沿 线的新世纪•新生活•新天津主题雕塑公园丽 苑期两万平方米居住区公园。 娱乐位于地的社区综合会所，内有游泳池健身房 乒乓球台球壁球等体育娱乐设施。 其他丽苑期派出所位于地内的电话局。 六土地价格 按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城 期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 太阳城项目的土。

10、城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规 划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较 重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大， 因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵定的操 作风险。第三部分市场分析 天津市住宅市场分析 市场回顾 近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱 产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业 政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市 场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定 均衡快速的发展势头。 九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从年以 来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的。

11、档资料。 未经允许，请勿外传,号地 号地 总计 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分 隔。 三交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线公里， 距市中心公里天津站公里天津机场公里。卫国道规划红 线宽度米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干 线。东真理道红线宽度米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通 后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路 与贺兰路，红线宽度均为米，现已建成，向南直通万新村居住区。 太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段，目前东 南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计 至年内完成。东南半环。

12、越来越不能满足日益增长的需求其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型 生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着 私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近 郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。 市场竞争格局发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势， 房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展 趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额 掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效 利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的 住宅区。 随着人民生活。

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