1、究顾问部附录项目发展背景研究联排联排联排注型均设层地下层，层数未包括地下层棕榈泉别墅户型类型建筑面积层数紫云阁联排陶然居叠加式碧湖居叠加式总结目前深圳容积率主要别墅项目户型设计特点如下建筑类型市场供应以双拼联排别墅叠加式别墅等经济型别墅为主。户型面积独立别墅的主流面积为每栋平方米，部分提供超过平方米的户型，但供应数量不多联排别墅或叠加式别墅的主流面积为平方米。建筑层数基本为地上层从新近推出的别墅项目来看，由于建造别墅的地形通常有坡度,不少户型设计了地下层或半地下层，主要用于停车库工人房或客房等。充分利用地形安排地下室，增大了房屋的利用空间，但如何达到较好的采光效果值得关注。花园面积独立别墅花园面积在平方米左右，联排别墅的花园面积小得多，般不超过平。
2、的独立别墅销售速度较慢别墅的购买主体是企业主和企业高级管理人员，其次是国家公务员大学教授等公职人员，外籍人士购买较少。建筑结构基本均为钢筋混凝土结构。东海岸期建了栋轻钢结构别墅，事实上，几乎到整个项目销售期的最后才售出。说明市场对新材料或新型建筑结构类型的接受还是需要研究顾问部附录项目发展背景研究定的适应期。装修标准基本为毛坯配套设施项目名称配套设施颐园别墅网球场壁球室游泳池健身室儿童嬉戏园颐园俱乐部名商园别墅会所内设有游泳池，网球场，健身房城市山谷二期室内外游泳池，壁球网球桑拿儿童天地健身中心多功能影视厅西餐酒廊东海岸期幼儿园超市便利店美容美发银行艺术馆中西美食餐饮中心室内篮球羽毛球场健身房室内泳池棋牌室儿童室酒吧间商务中心，室外网球场从上。
3、可以看出，目前低密度别墅社区中健身娱乐餐饮购物等生活设施较为齐全，部分典型度假型别墅还配置了会议中心商务中心等商务设施，是别研究顾问部附录项目发展背景研究墅社区功能的又延伸。在基本功能完善的基础上，配套设施功能的细化已成为新的发展趋势。项目的配套设施不仅满足住户日常的日常生活，还反映着项目的品味气质和档次。因此在项目配套设施设计上定要充分考虑到项目自身的特色和主要消费群体的需求，以实现配套设施的最佳利用。容积率为的别墅项目调查城市山谷二期项目容积率为，接近，也列入以下分析范围绿化率容积率的主要别墅项目的绿化率见以下折线图分析由上图可以看到所有调查别墅项目的绿化率均达到以上，而且新推别墅项目的绿化率有提高的趋势，说明开发商对项目的绿化面积和园艺设计。
4、米，有些甚至没有花园。可适当提高联排别墅的花园面积，为主户创造更大的绿色空间，从而增强该类别墅的吸引力。研究顾问部附录项目发展背景研究车库车位目前车位配置基本为每套别墅个。市场价位容积率的主要别墅项目销售均价及总价见下表项目名称楼盘概况均价元平方米别墅户型面积总价万元棕榈泉别墅栋别墅部分公寓，共户颐园别墅三期三期栋独立别墅城市山谷二期套联排别墅栋准独立别墅东海岸期栋独立别墅，栋双拼别墅，栋联排别墅和多层与小高层住宅独立，联排分析调查别墅项目均价基本位于元平方米之间，每套总价以万为主市场供应中，总价较低的别墅供应量较少，相对客户可承受能力，存在定市场空间。销售情况容积率的别墅项目总体销售情况较理想，其中总价较低的联排别墅等经济型别墅热销，总价较高。
5、元平方米的别墅项目主要位于关外。宝安的宝龙山庄销售均价仅元平方米，还有未列在表上的位于葵涌大鹏的华侨海景别墅御海湾山庄等，销售均价也仅元平方米，主要是因为关外别墅项目或者距离市区过远或者区位环境较差，项目定位档次较低，均采用低价策略均价在平方米的项目主要有位于特区内的云深处西丽山庄仙湖山庄半山海景别墅等，总价款万左右均价元平方米以上的别墅项目主要有银谷别墅观澜高尔夫大宅等市场供应中，有定档次的低价位别墅供应量较少，相对客户可承受能力，存在定市场空间。销售情况容积率低于的别墅项目总体销售情况较好，均价元平方米以下的别墅项目大部分基本售完，但上千万的豪华别墅项目销售速度较慢，如银谷别墅发售近年后才在最近全部售完。近两年别墅市场明显升温已经成为不争的事。
6、等经济型别墅的花园面积较小独立别墅的层数般为层，以层为主联排等经济型别墅层数般层每户车位是目前别墅的主流配置大部分别墅的交楼标准为毛坯深圳市别墅市场结论研究顾问部附录项目发展背景研究景观资源的别墅会越来越少，产品的稀缺效应刺激了市场需求。而且金融机构出台的提高高档住宅按揭贷款首期或贷款利率等各项限制对高档住宅融资的规定，也起到推波助澜的作用，促使部分潜在需求提前释放。根据市场调查，无论从建筑的质素还是市场价格来看，目前宝安真正意义的高档住宅物业稀缺，这和宝安高度发展的经济与当地较高的居民收入是不匹配的。由于宝安本地市场可供选择的高档物业稀缺，宝安高端客户的需求直以来都没有得到相应的释放，因此这批客户必然是本项目关注的目标客户。这批客户当中，民营企业。
7、问题，但是从人们普遍的认知度来看，要接受并愿意购买此类别墅仍然不是件容易的事。因此，别墅项目在选用新材料或新型建筑结构类型时，要充分考虑消费者的认知程度和接受能力。装修标准从我们的调查来看，大部分的别墅项目的交楼标准均为毛坯。这主要与目前深圳市别墅买家大部分更愿意选择自己装修有关。别墅买家非富则贵，他们购买别墅，并非简单的居住，更重要的是要体现显赫的地位和与众不同的个性与品味，因此他们更愿意自己装修别墅。相反如仙湖山庄，销售带带豪华装修，其销售情况并不理想。配套设施项目名称配套设施齐明别墅购物中心泳池网球场健身中心银谷别墅会所内设有商务中心，阅览室中西餐厅小超市桑拿房健身室棋牌室酒水吧游戏厅泳池仙湖山庄酒吧网球场乒乓球室麻将室桑拿西丽山庄红酒屋。
8、人物，包括民营企业主企业经理或高级管理人员等金领阶层位高权重的政府官员等，这批人追求精品化生活，不仅要求精品建筑，更注重社区的文化品位，成为深圳高档别墅物业的消费主体。其次，政府政策明确规定不再出让别墅用地，这意味着今后别墅的供应将非常有限，拥有优美别墅市场升温，总体销售情况良好别墅的消费主体为民营企业主和企业金领阶层，其次是高级公职人员，如政府公务员医生教授等，以香港人为主的外籍人士购买较少容积率低于的别墅项目，独立别墅是市场供应主体容积率的别墅项目，联排和叠加式等经济型别墅是市场供应主体市场供应中，纯别墅区较少独立别墅户型面积约每套平方米，联排等经济型别墅面积约每套平方米，中小面积别墅供应不足别墅项目的绿化率较高，般在以上绿化空间受到重视，但联。
9、实，主要是因为政府不再批别墅用地，这意味着拥有优越景观资源的别墅将越来越少，同时银行也将控制对别墅等高档住宅发放按揭贷款，从而刺激市场需求持续升温。从别墅的购买者来看，目前深圳别墅的消费者主要为民营企业主和企业的金领阶层，其次是高级公职人员，如政府公务员医生教授等，也占据了定比例。以香港人为主的外籍人士购买的较少。建筑结构除仙湖山庄的别墅为木质别墅外，其余别墅项目均为传统的钢筋混凝土结构。事实上，仙湖山庄的木质别墅销售并不理想，其中别墅结构为木结构是原因之。深圳位于广东南部，属于亚热带气候，又靠海，不仅温度较高，而且湿气较重，木质材料容易研究顾问部附录项目发展背景研究老化变形，这也是人们普遍接受的生活常识。尽管新材料的应有由可能解决木结构本身带来。
10、越来越重视。户型设计容积率的主要别墅项目户型设计概况项目名称建筑类型和数量别墅面积花园面积车位个棕榈泉别墅栋别墅部分公寓，共户颐园别墅三期三期栋独立别墅城市山谷二期联排别墅套，栋准独立别墅花园面积较小，部分联排容积率的主要别墅项目的绿化率颐园别墅城市山谷二期东海岸期研究顾问部附录项目发展背景研究别墅无花园东海岸期期由栋独立别墅，栋双拼别墅，栋联排别墅，共套别墅和多层与小高层住宅住宅组成联排别墅约，独立别墅容积率主要别墅物业典型户型颐园别墅三期户型类型建筑面积层数备注独带泳池独带泳池独注型设层地下室，层数未包括地下室东海岸期户型类型建筑面积层数花园面积车库车位个独双拼露天注型设层地下室，层数未包括地下室城市山谷二期户型类型建筑面积层数车库车位独。
11、咖啡厅泳池西餐厅美容美发环山径鲸山别墅设有国际学校，幼儿园，游泳池，网球场，小型足球场，儿童游乐场，教堂，卫星电视地面接受站等半山海景别墅网球场泳池红酒雪茄屋酒吧餐厅名商园别墅内设游泳池，网球场，健身房金海滩度假别墅桑拿，游泳池，健身中心，山顶酒吧等天琴湾两个超级会所私家直升机停机坪高尔夫练习场大梅沙国际游艇码头超五星级的涉外酒店国际会议中心云深处西餐厅超市健身房游泳池高尔夫练习场网球场乒乓球室住户专车等观澜湖高尔夫大宅五星级酒店豪华会所乡村俱乐部大卫利百特高尔夫学院洞灯光球场及综合高球练习场地中西餐食府宝龙山庄商业街游泳池咖啡厅棋牌室会议室西餐厅由于别墅项目通常位于景观资源较为丰富的偏僻地段，因此别墅区的配套设施相对普通住宅项目显得尤为重要。从上。
12、可以看出，目前新建的别墅社区中健身娱乐餐饮购物等生活设施应俱全。而且在配套设计上，除了满足住户的日常生活需要，如何满足社区中高品质住户的精神生活追求也受到了发展商的关注，如东海岸期设计有艺术馆，使配套功能更上个层次。研究顾问部附录项目发展背景研究别墅市场需求调查潜在目标市场分析深圳别墅市场经过前几年的冰冻期后，近两年开始持续升温。在新楼盘的销售上，定价合理的别墅项目都取得了理想的销售业绩，如云深处东海岸城市山谷等从公开发售到现在基本售完存量别墅市场交投也逐渐活跃，部分景观好但滞销较长时间的别墅项目，在这两年的时间内出现放量交易，有些项目甚至全部售完。引起深圳别墅市场升温主要有几个原因。首先，深圳市经济持续高速发展，造就了大批有知识有品味的新兴的财富。
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（华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告）
