1、所在的区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢经到花园现场了解情况，检查人员发现花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的部分，它向消费者提供的是装修次到位的成品房。检查人员重点对项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，份销售合同，份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和其他业务收入。年该项目预收款万元，按销售不动产税目缴纳营业税万元，取得装修预收款万元，结转其他业务收入万元，按建筑业税目缴纳营业税万元。对于该公司项目取得的装修收入应如何征税检查人员对这问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房。
2、取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的个组成部分，应按销售不动产税目补缴营业税。基于这规定，甲公司将精装房销售分解为两份合同，漏了土地增值税和营业税。最后，税务稽查机关对甲公司做出补营业税土地增值税罚款和缴纳滞纳金的处罚。根据国税发号文的规定，该公司收取的装修收入应按的毛利率补征年企业所得税。六将土地评估增值虚增开发成本，少申报土地增值税和企业所得税为了增加开发成本，少申报土地增值税和企业所得税，有些房地产开发企业往往对其开发用地进行评估增值，增加其开发用地的成本，以便达到少申报土地增值税和企业所得税的目的。•中华人民共和国企业所得税法实施条例‣中华人民共和国国务院令第号第五十六条规定企业的各项资产，包括固定资产生物资产无形资产。
3、开销售不动产发票，银行给房地产公司开具超过贷款本金部分利息的利息票据。以房抵股东分配股息应按照房地产公司销售商品房获得的销售收入，然后用销售收入支付给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具销售不动产发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款以房抵银行贷款以房抵股东分配股息时，必须按照税法的规定，按照视同销售处理，依法申报缴纳营业税土地增值税和企业所得税。例如，税务稽查机关对房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实是将其售楼部数据和财务部有关数据进行核对时发现，该房地产公司的项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少套。造成两个部门结存数不致的原因是房地产公司将其开发的套住房用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未。
4、是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了项业务，那就是销售精装修商品房。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣•国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复‣国税函号的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方。
5、计如何处理问题。财政部国家税务总局•关于土地增值税些具体问题规定的通知‣财税字„‟号第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用•国家税务总局关于印发†房地产开发经营业务企业所得税处理办法‡的通知‣国税发„‟号第五条规定开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他。
6、而是将其开发成本也计入到土地增值税和企业所得税税前扣除成本。国税发号第十七条规定企业在开发区内建造的会所物业管理场所电站热力站水厂文体场馆幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。二属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他律按建造开发产品进行处理。基于以上税收政策规定，房地产企业转为自用的开发产品，其开发成本应转为固定资产，不能在企业今后的土地增值税和企业所得税前扣除，只能通过计提折旧，在企业所得税前扣除。
7、营业税暂行条例‣第条第二条四条及•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第十四条的规定，追缴该房地产公司代收款项万元的营业税及附加，并加收滞纳金。因代收款项票据由委托方开具，根据号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。根据财税字号文件及国税发号文件第条规定，代收款项不征收土地增值税。四以房抵工程款以房抵银行贷款以房抵股东分配股息未视同销售申报纳税实践中，房地产公司往往会出现以其开发完成的开发产品抵建筑企业的工程款以房抵银行贷款以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房屋抵工程款以房抵银行贷款以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理分别是，借应付账款应付建筑工程款，贷开发产品商品房借长期借款，贷开发产品商品房借应付股息，贷开发产品商品房。
8、房地产企业项目的土地成本共亿元，但•土地转让协议‣中的地价款为亿元，两者相差了万元。税务稽查人员对该房地产公司列支土地成本的记账凭证逐进行检查，发现该房地产公司对项目用地进行了资产评估，评估值为亿元。房地产公司进行如下账务处理借开发成本项目土地成本万元贷资本公积万元经核实，土地评估增值部分进入开发成本并已在税前扣除金额为万元。后来，税务稽查机关对该房地产公司作出如下处理决定该房地产公司通过评估增值的土地成本虚增产品成本在税前扣除，追缴其企业所得税，加收滞纳金并处以倍罚款。七将转为自用开发产品的开发成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除为了达到增加开发成本以便少申报土地增值税和企业所得税，有的的房地产企业对其转为自用的开发产品的开发成本，没有转为固定资产，。
9、经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。基于以上政策规定，房地产公司代有关政府部门收取的代收款项，除了代收的住房专项维修基金外，都要依法申报缴纳营业税，例如，税务稽查机关检查房地产公司其他应付款账户时发现，该公司至年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金万元，管道燃气初装费和有线电视初装费共万元，票据由委托方进行开具，其中专项维修基金万元符合国税发号文件规定，不计征营业税，其余万元未按税法规定申报纳税。最后税务稽查机关对该企业作出•税务处罚决定书‣，处理决定如下根据•中华人民共和国。
10、结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进步检查发现，房地产公司与施工单位签订了•抵债协议‣，协议中明确了用于抵顶工程款的套房协议售价万元，这套房已被施工单位用于职工宿舍。二是在该房地产公司开发的花园现场了解房屋入住情况时发现，在花园临街有栋楼的层二层全部是银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与银行之间的合同，为两部分部分为毛坯房销售额部分为装修款。其实这种做法是违背相关政策规定的，因为房地产企业没有装修资质，而与客户签订装修合同是分解销售额，少申报土地增值税和营业税，是种典型的漏税行为，税收风险很大。例如，花园是甲公司近年开发的新项目，第期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在花园。
11、。双方都没有给对方分别开具发票。根据•中华人民共和国营业税暂行条例‣第二四五九条及其•中华人民共和国营业税暂行条例实施细则‣第四条的规定，房地产公司以房抵工程款以房抵银行贷款以房抵股东分配股息时应视同销售处理。以房抵工程款应按照建筑企业从房地产公司收回工程款和再用收回的工程款购买房地产公司的房屋两个阶段来进行税务处理，房地产公司和建筑企业应分别给对方开具发票。即房地产公司给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的销售不动产税目缴纳营业税。建筑安装企业给房地产公司开具建筑安装发票，同时按照营业税的建筑安装业税目缴纳营业税。以房抵银行贷款应按照银行收回房地产公司的贷款资金，然后用收回的贷款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银。
12、长期待摊费用投资资产存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。•财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知‣财税字号规定业依据财税字号第四条的规定，按评估价调整了有关资产帐面价值并据此计提折旧或摊销的，对已调整相关资产帐户的评估增值部分，在计算应纳税所得额时不得扣除。基于以上政策文件规定，房地产企业对土地进行评估增值虚增开发成本，在土地增值税清算和企业所得税汇算时，不得扣除评估增值的部分。否则将面临税务稽查的风险。例如，税务稽查人员在对房地产开发企业的开发成本科目进行稽查时发现，该。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
房地产企业常犯的8个纳税风险点分析