1、行开发项目所得税结算。由于现行房地产开发利润较高，按预征率号文规定或按预计计税毛利率计算企业所得税比实际所得结算所得税负担较低，因此不少开发商不愿进行所得税结算，有意拖延所得结算。在这种情况下，如进行纳税检查，就有必要强行进行房地产项目的所得税结算。因此，有必要掌握房地产项目的所得税清算办法。它般包括资料的搜集数据整理成本的归集与分配实际销售毛利额的计算按预计计税毛利率预缴企业所得税期间所扣除的期间费用及营业税金及附加情况该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间差额的计算，查找预售阶段期间费用的纳税调整等阶段。资料准备阶段。应责成纳税人提供开发项目的地理位置概况占地面积开发用途土地取得政府批文土地出让或转让合同预售面积完工后的测绘面积账面可销售面积与最终测绘的可售面积的差额已售面积建造合同建造合同的结算情况追加的工作量与追。
2、可逾越的过程。例如开发地块，分二三期滚动开发。期为已完工商品房，二期为在建写字楼，三期为尚未规划设计的空地。在这片开发地块上，开发商建有学校菜市场二三期共用配电设施，如何分配，有多种合理方法。是按土地面积分配还是按建筑面积分配或是按受益对象分配这些都需要税企双方商定。三计税成本费用的归集税收调整分配分摊计算计税所得额阶段。房地产业完工后的所得税清算，定要遵循先按帐面会计进行成本归集，后按税法规定进行调整，最后才进行成本分配摊销和计税扣除。切忌归集后就分配计算，而后才进行纳税调整。如果这样，对于共同成本与期间成本的纳税调整，还须再做次分配调整。外资房地产企业完工项目所得税清算中的计算步骤外资房地产企业的所得税清算，遵从国税发号文件。完工项目已售收入的确认企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办。
3、检查与建筑商抵债的房屋与银行抵贷的房屋及关联方购房的房屋是否进行收入的确认，申报的价款与实际结算价是否相符或根本未申报。以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋合作建造开发产品以房屋抵顶投资额以土地使用权股权等权利换取开发产品是否作收入处理。将开发产品先出租再出售的，是否根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发号文件确认收入的实现。客户放弃的购房定别是戴上面具的资金往来。检查中要特别注意现金和银行存款科目，关注大额的现金增减变化。这些业务如果是虚假的，般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用正确处理。测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成。
4、工作量预算成本开发成本的列支情况可售商品房的门牌号编号已售与末售的门牌号编号与销售相对应的收据发票开具情况应发生但尚未发生的成本费用初始开发时间完工时间预售收入及其毛利额已税收扣除的预售至完工期间的营业税金及附加数额开发期间发生的直接开发成本间接开发成本共同开发成本经中介或自行结算的其实际销售成本实际销售收入及其销售毛利额。二情况了解及协商确定分配分摊方法阶段。由于房地产开发企业可能同时存在着多个开发项目或同个开发项目多期开发，滚动进行，因此存在着直接开发成本间接开发成本共同开发成本。除直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中，其余共同成本应按各个成本对象项目占地面积建筑面积或预算造价等方法计算分配。采用不同分配摊销方法，对计税所得有不同程度的影响，因此需要寻求双方都能接受的方法。协商是房地产开发项目所得税结算清算。
5、以联建名义建房，方出土地，另方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房偿还贷款，抵顶工程款抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换地以房抵债手段，偷逃税款。将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。伪造或高估开发成本。是利用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和未完工的多个项目成本混在起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票白条或不符合规定的收据列支成本。少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩。
6、取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。合作建造开发产品收入的确认开发企业以本企业为主体联合其他企业合资开发房地产项目，且该项目未成立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，投资方的投资额视为销售收入。如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方即合作合资方，下同开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品包括首次分出的和以后应分出的和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。开发成本的扣除开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，属于成本对。
7、销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让以及结转次性取得固定利润时，减少投资收益。利用税收优惠政策，人为调整应税所得。利用新办企业享受税收优惠，通过不按规定纳税期限申报纳税达到少交税款目的。对于减免税期满的企业要特别关注，重点检查是否存在将未实现的收入提前计入，而将已完工产品的开发成本延后计算。公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造的配套成本已经全部摊入商品房成本，有的企业自行改变其用途，将配套项目有偿出售，重复结转成本，造成偷税。四检查的主要内容及证据要求内资房地产企业所得税检查应税收入的真实性完整性。各种主营收入其它业务收入营业外收入包括各种形式的财政返还在内投资收。
8、可扣除与收入相对应的营业税金及附加。内资房地产企业完工项目所得税清算中的计算步骤内资企业的所得税计算应严格按号文规定，同时应当考虑与被明令废止的号文件的衔接。号文件规定本通知自年月日起执行，号同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。完工项目已售收入的确认商品房的销售收入开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。开发产品完工应具备的条件竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品成本对象已开始投入使用的开发产品成本对象已取得了初始产权证明的开发产品成本对象。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金现金等价物及其他经济利益。视同销售的收入开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务。
9、水，企业自用房产仅分摊前期工程费基础设施费等费用，而土地成本借款利息建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系承包或分包工程，如建筑装饰建材绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价虚加工作量等非法手段减少或转移利润。未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。通过资产评估虚增开发成本。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对。
10、建筑成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。七完工房地产企业所得税清算方法按号及号规定，开发商开发的商品房完工后，企业所得税由预交转入按规定结算阶段。号规定企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。号文件对于完工开发产品也作出与外资房地产业相近的规定。两类房地产业都须在开发产品完工年度，。
11、等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为，有无不按实际收取的售房金额足额申报纳税的情况。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。检查其开发产品的销售收入预售收入视同销售收入代建工程和提供劳务的收入确认，是否符合有关规定开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。检查视同销售行为是否按照税法规定确认为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。代建工程提供劳务持续时间超过个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。代建工程提供劳务过程中节约的材料下脚料残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。其他收入如施工方延误工期的罚款收入政府给予的安全奖优质奖等是否计入营业外收入核算。
12、首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始，企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入，将相应的预售收入转为销售收入。可售总成本费用即将所有应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通平勘察设计等开发前期费用建筑安装费基础设施费，公用设备，绿化道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用财务费用和销售费用归集成可售总成本费用。可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积。④当期可税前扣除的成本费用可售单位工程成本费用已售完工开发产品面积。可扣减的预提费用企业发生的绿化道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。可扣减的当期营业税金及附加对于完工前预缴的预售商品房的营业税金及附加。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
房地产企业税务稽查指南