1、作为集团高级雇员的宿舍 短线炒家看好物业升值潜力，短期炒作，逢高出货 长线投资买家对物业出租回报有较高要求 由于国家宏观调控政策对投资性购房的进步限制和打压，与 年小户型产品投资买家比重超过相比，年将受到影 响，预计届时本项目的纯投资型买家比重约为未包含过渡 性居住买家转投资部分。 从目前市场上类似地理条件的同类型小户型公寓的自住买家即物 业的使用人群看，结合本项目的具体情况，他们具有以下几点特征 年龄段在岁区间 有定的经济基础和相对较稳定的收入，年薪在 元区间的公司白领 支付月供或月租能力在元区间 单身同居或已婚无子女 具有定德文化程度和生活品位，对生活质量要求较高 日常工作较为忙碌，对居所与工作地点和购物娱乐场所之 间的距离是否就近有较高的要求 生活习性较为懒惰，对繁杂的家务劳动较为排斥 个性。
2、 本篇着重阐述赤岗桥西项目若按酒店式服务公寓营销和经营模式运作有 可能存在的风险。市场定位 分析 优势分析 区位优势 坐落于新城市中轴线西侧 毗邻广州市未来最大的城市珠江新城 距离天河北和天河城商圈仅分钟车程 与五羊新城次隔岸相望 距离琶洲会展中心约分钟车程，会展商圈带来的经 济效益触手可及 新规划的赤岗新领馆区近在咫尺 地处滨江东豪宅走廊东端 拥有定的景观优势 用地内的幼儿园配套有机会打造成为面向新领馆区 珠江新城和琶洲会展等区域外籍人士学龄前子女提供 托管和教育的高级别的服务设施。 产品优势 小户型设计总价优势低门槛入市 是滨江东板块内目前唯的纯小户型项目 商务公建风格的立面设计有利于从住宅林立的地段中 跳跃出来，成为地表性建筑。 品牌优势略 劣势分析 区位劣势 区域内商业氛围。
3、度上表明了 长住客源市场的需求特征。 业绩水平 物业名称类型单元数量平均公寓面积出租率平均月租金净每平方米 金亚花园 岭南会 祈福华厦 中信广场新大厦 中国大酒店 花园酒店 新凯公寓 盛雅公寓 租金比较 对比项目 物业名称 平均月租金 按套计算 平均月租金排位 按套计算 平均月租金排位 按平方米计算 金亚花园， 岭南会， 中国大酒店， 祈福华厦， 花园酒店， 新凯公寓， 盛雅公寓， 中信广场， 新大厦， 结合的分析的酒店式服务公寓的概念和特点，我 部认为，赤岗桥西项目可以做酒店式服务公寓定位的尝试。 酒店式服务公寓的规模 根据对上海北京广州等地以出租回报为投资收益的酒 店式服务公寓经营规模的研究，以及多家已接触过的酒店 式服务公寓管理公司的经验，套是酒店式服务公 。
4、但喜欢交流，不满足于日常网络的虚拟交际 工作地点多位于次或 从事行业多为外贸广告设计及其他工作时间和工 作强度自由弹性较大的行业等。 工作地点主要集中在天河北岗顶五山海印珠江前言 为了更加准确清晰地表述营销策划部在赤岗桥西项目定位上的立场，我们将 报告分为个部分，分别为 市场定位 本篇着重解决赤岗桥西项目为什么要做酒店式服务公寓。 客户分析 本篇着重解答赤岗桥西项目未来的销售经营将面对怎样的客户人群。 产品设计调整 本篇着重细化赤岗桥西项目如何通过改变产品规划和设计从而满足酒店 式服务公寓经营的需要。 运营模式 本篇着重解决赤岗桥西项目酒店式服务公寓和普通公寓未来经营管理的 模式问题。 收益分析 本篇着重进行赤岗桥西项目采取酒店式服务公寓营销和经营模式下有可 能为公司带来的效益分析。 风险提示。
5、的相对优势亦将随之放大 另方面，随着广州国际化进程的进步加快，境内 国际间的往来和交流随之增多，酒店和公寓市场方兴 未艾 滨江东板块可供开发的住宅用地已所剩无几，而本项 目亦是该板块内目前唯的纯小户型项目。 政策导向 小户型设计完全符合国六条关于的户型 限制 倾向于小户型的各项优惠政策。 城市发展 琶洲会展中心规模和辐射范围的进步扩大 珠江新城总部经济的启动和深化 新领馆区的规划已进入实质性的建设阶段 珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成。 风险分析 政策导向房贷利率仍然存在着进步的上调压力 国家对房地产投资行为的打击力度不断加强，二手房 交易成本进步提高 政策对境外个人或团体投资房地产的限制 国六条中关于的户型限制将进步加重小户型 市场竞争的压力 住宅禁商 返租型酒店式服务公寓的传。
6、的进步飙升，置业投资门槛将越来越高， 中小户型产品在总价上的相对优势亦将随之放大 另方面，随着广州国际化进程的进步加快，境内 国际间的往来和交流随之增多，酒店和公寓市场方兴 未艾 滨江东板块可供开发的住宅用地已所剩无几，而本项 目亦是该板块内目前唯的纯小户型项目。 政策导向 小户型设计完全符合国六条关于的户型 限制 倾向于小户型的各项优惠政策。 城市发展 琶洲会展中心规模和辐射范围的进步扩大 珠江新城总部经济的启动和深化 新领馆区的规划已进入实质性的建设阶段 珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成。 风险分析 政策导向房贷利率仍然存在着进步的上调压力 国家对房地产投资行为的打击力度不断加强，二手房 交易成本进步提高 政策对境外个人或团体投资房地产的限制 国六条中关于的户型限制将进步加重小户。
7、式服务公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式服务公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，酒店式服务公寓具有定的价格优 势。 与酒店式服务公寓的功能相适应，酒店式服务公寓在设计 和配套上具有如下特点 酒店式服务公寓寓所具有较大的空间，而酒店房间的 空间比较小 酒店式服务公寓配有设备齐全的厨房 酒店式服务公寓会配置完善的家用电器和家居化的家 具。 酒店式服务公寓的区域分布特点 地段是酒店式服务公寓制胜的首要因素，城市中央商务区 是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店 式服务公寓的客户活动最多的区域。酒店式服务公寓作为 城市中的高端居住物业，吸引的是高层次的消费者， 位于高尚地段成为衡量物业标准的决定性指标。高尚地 段的含义不仅仅包括靠近，同时还意味着交通便捷 环境幽雅周边设施齐全等。 广州酒店式服务公寓。
8、为突出 产品设计缺乏亮点。 机会分析 市场环境 真实的市场需求和投资需要推动着广州市房地产市场的 稳步上升，这种市场需求和投资需要主要反映在以下几个 方面 国民生产总值大幅提升，人均可支配收入相应提高 土地资源尤其是城区中心区域土地供应的稀缺性越发 明显 广州市已进入新轮的换房周期在全国各大发达城市中，广州楼价处于中等偏下的价 格水平，具有较大的上涨潜力 人民币的升值压力和大陆房地产相对于其他投资渠道 而言极高的回报和保值能力 各大利益集团包括政府发展商银行建材施 工厂商等从楼价上涨中获得的巨大利益驱使他们具 有不断推动楼价上扬的主观能动性 广州市未来的产业和城市规划将进步增强广州作为 区域性中心城市的综合竞争力，国际化进程进步加 快，由此吸引更多的境内外的移民和高素质的流动人 口 随着楼价。
9、播限制。 市场环境 已经放量的小户型产品市场加上规限所导致的 中小户型产品将大量涌现，日趋激烈的同质化竞争将 不可避免 年将是广州市酒店市场井喷的年，多间星级 酒店相继开业，将把众多的星级以下的酒店经营逼入 与酒店式服务公寓同质化的竞争行列，而纯酒店的经 营和服务相对酒店式服务公寓拥有绝对优势 周边成熟社区内中小户型的物业租赁将对本项目未来 的租赁市场构成威胁 市场定位 酒店式服务公寓的概念和特点 酒店式服务公寓，也称服务式公寓，酒店式服务公寓是融 合酒店设施与家庭特色为体的自住式单位，并提供低于 酒店价格的长期住宅。从酒店式服务公寓的定义，我们可 以看出酒店式服务公寓具有如下特点 酒店式服务公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办 公功能 酒店式服务公寓是种长期居所相对于酒店而 言的物业 酒店。
10、 寓经营利润最大化的体量，结合赤岗项目的情况，建议划 拨个标准层共套做为酒店式服务公寓定位其中 套将根据经营需要作两套打通处理，具体内容详见 。 酒店式服务公寓的档次 根据对上海北京广州等地以出租回报为投资收益的酒 店式服务公寓经营档次的研究，以及多家已接触过的酒店 式服务公寓管理公司的经验，原则上酒店式服务公寓的档次应不低于四星级酒店的标准。 由于赤岗项目在前期策划规划和建筑设计上并没有充分 考虑到做酒店式服务公寓定位的各项需求，而项目的开发 和施工进度也并不允许在设计方面做出太大的调整，所以 在做酒店式服务公寓定位的时候有必要因地制宜灵活应 变，下面，我们将从多个角度阐述这观点。客户分析 项目的客群定位 从目前市场上小户型公寓产品投资型购买人群的特征看可分为以 下类 购买人群类型置业用途 集团买。
11、争市场分析 广州公寓市场的分类 在广州，发展商为了把他们的房产与今天越来越多的高品 质住宅公寓区分开来，开始广泛地使用公寓这名词， 般分为以下几类 住宅式公寓 酒店式服务公寓，如中信广场金亚花园新大厦 祈福华厦等。 公寓式酒店，如中国大酒店花园酒店等公寓和属于 主体建筑均净月租金平均公寓面积平方米 三居室套 中国大酒店五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 ， 新凯公寓五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 ， 盛雅公寓五 单间套 居室套 二居室套 三居室套 ， 户型 物业名称类型单元总数居室居室居室居室 中信广场 新大厦 祈福华厦 岭南会 中国大酒店 花园酒店 金亚花园 新凯公寓 盛雅公寓 上表可以看出，竞争市场公寓结构的主题都是居室和居室，从种程。
12、薄，对裙楼招商和销售形成压力 广州大桥是天河区与海珠区南北交通动脉的瓶颈，塞 车现象较为严重，我们通过家有合作意向的酒店式服务公寓管理公司所作的交通数据调查显示 上午点半从项目位置出发到中信次，时间分别为 分钟分钟分钟 下午点从中信开车出发，经广州大道，到达该项目 位置分别为分钟分钟分钟。问卷调查了 个客人，其中绝大部分单身客人希望打的时间分钟 最为合适 项目周边高档雅致的娱乐消费场所缺乏，对单身高档 住租客影响较大 产品劣势 单核心筒设计，梯户，居住人口密度高，垂直交通 需求不易满足 户共用格电梯大堂出入 总货量共套单元无阳台设计 总货量共套单元临广州大道，受噪音滋扰较为 严重 项目在规划设计上，配套设施的考虑不足 停车位配套仅个，平均户分配个车位，如加上 商业配套部分的车位需求，供需矛盾更。
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赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行性分析报告