1、栋层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接 而成。 二建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了夏威夷风格的 建筑形式。 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和 线脚凸穿设计，丰富室内空间绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外 墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统。 小区轮廓设计上，层住宅错落有致，摆布有序，四个单元 屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。 小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观 层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空 间交错穿插，气呵成，园林步行道绿地小品等前后呼应，浑然 体。 三户型结构 。
2、管理 情况，以及对市民物管接受心理的调查得出消费者在物业管理方面有 比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在元 左右，占总调查人数的八成。 结合市调市场需求和项目特征，将南新澳洲花园小区定位为开启 现代高档海景度假新生活的标志性建筑。引领三亚旅游房产消费市场， 建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。 第四节项目规划 本项目的总体设计思路是创建个回归自然高尚新颖别致而 充满文化情趣的海景社区，着力体现世纪居住建筑人性化的原则。 总体布局 在总体布局上，采取了三三的布局格式，即组林荫步行 道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。以四个建筑单元为核心，采取错 位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。每个单元 。
3、，环境效果将会更进步优化。 三风险分析 由于本项目是迎宾大道的首个高层中小户型房地产项目， 对目标市场不熟悉，没经验可以借鉴。能否起到羊群效应，既要看 市场需求，又要看三亚荔枝沟整体效应的发挥。 二来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。地 域性和集群性销售可争取主动。 三高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大但物业管理费用 略偏高。因为业主享受了较好的物业服务。 四本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于 市政府准备加快净化工程，将南新澳洲花园小区定位为开启现代高档 海景度假新生活的标志性建筑。消费档次将大幅提升。 四机会分析 三亚市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目 可借势。
4、视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。 六本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具有紧凑 实用合理雅致的优点。 七本区域没有厂房和企业，污染源少环境相对安静。 八项目所在地负氧离子高达个单位北京天安门处 个单位，适合于居住与度假。是老年人生活的天堂。 二劣势分析 本项目位于三亚东部的荔枝沟镇，虽然项目封闭管理， 与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次 欠高。但随着三亚市城市品味的逐步提升，地段档次将会逐步提高。 二周边大配套正在完善。住宅景观的不均等。楼层和朝向的不 同，景观落差的感觉似有存在。 三目前，项目位于城区主干道旁，周边稍有点噪音影响。待 小区及荔枝沟镇整体绿化完善。
5、项目户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小 卧室，明厕明厨户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型 上以平米房，平米的两房二厅为主，其户型套数比 例如下 户型面积套数比例 三室厅 二室厅 室厅 室 第五节项目周边市场环境分析 本项目周边北面有南新招待所，项目用地面积约亩，南临荔枝 沟路西临三亚市火车站北靠群山，可跃远海，是块人口密集，视 野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发住宅服务式公寓，是非常 珍贵非常稀缺的块宝地。加上在建的本项目，该地段正逐渐成为三亚 新生的旅游度假区域之。 周边住宅小区分布情况 本项目附近有三亚市体育广场学校工商农业建设银行分行 中国邮政等生活配套设施。 。
6、五海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相 关数据 六海南省统计局相关数据资料 七三亚房地产协会统计的相关数据 八海南省建筑安装装饰工程概预算定额。 二建筑设计 单体设计 户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风 采光及遮阳设计，即满足居住舒适要求，也符合市场需求。 注重户型的景观设计，卧室及客厅均有大面积飘窗，视野开阔， 小区美景尽现眼中。 二造型与色彩 建筑体型设计上突出热带建筑风格，以轻巧的阳台，必要的遮 阳构件形成造型特色，适应海南的地域及气候特征。 立面造型手法统，采用大面积飘窗及落地窗，出挑宽大阳台， 体现热带建筑风格。利用窗和阳台的形态变化，产生立面装饰效果。 建筑外墙饰面材料。
7、竞争楼盘价格情况 南新澳洲花园于年月号开盘，高层均价在元，起 价元，最高价为元。每层加价元。目前，销售已达。 三亚蓝月湾海景酒店公寓年月日开盘报价最低为万 套，最高为万套。现每套均价为万左右。目前，销售已基本 完毕。 第六节本项目利弊分析分析法 优势分析 发展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验 和企业知名度。 二南新澳洲花园独占山景资源，高层小户型将为住户带来良好 的视野和风景。 三本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位， 对目标消费者具有吸引力。 四本项目规模适中，具有规模景观位置交通的综合性特 征，可以获取综合领先效应。 五高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面 海而。
8、用本地火山石墙砖与外墙涂料结合。建 筑立面做三段划分，底层基座为深色火山石面砖，中间为砖红色墙砖， 中间为砖红色墙砖，上部为浅色涂料，阳台及挑板为浅色涂料。玻璃用 浅绿色透明玻璃，整个建筑格调高雅，别致具有地域特色。 三项目设计的主要指标 建筑整体由两期组成本项目多层住宅部分销售面积约 平方米高层住宅部分销售面积约平方米商业用 房部分约平方米。总销售面积约平方 本项目总建筑面积约平方米 容积率，绿化率，建筑密度，建筑 高度米。 第章总论 第节项目提要 项目名称三亚南新澳洲花园，以下简称本项目。 二项目建设地点本项目位于著名的国家级旅游区三亚市荔 枝沟。荔枝沟犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯 海红海加勒比。
9、栋层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接 而成。 二建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了夏威夷风格的 建筑形式。 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和 线脚凸穿设计，丰富室内空间绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外 墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统。 小区轮廓设计上，层住宅错落有致，摆布有序，四个单元 屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。 小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观 层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空 间交错穿插，气呵成，园林步行道绿地小品等前后呼应，浑然 体。 三户型结构 。
10、孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着 温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长 夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙 滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把三亚认证为级 旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环 境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。国家环 境保护总局把三亚浴场列入全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。 这些稀有的自然资源使三亚在全球游客中具有很大的吸引力。 本项目建设用地三亚南新农场生活区南新招待所北面。项目用地 面积约亩，南临荔枝沟路西临三亚市火车站北靠群山，可跃远 海，是块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高 级生活住宅服。
11、，环境效果将会更进步优化。 三风险分析 由于本项目是迎宾大道的首个高层中小户型房地产项目， 对目标市场不熟悉，没经验可以借鉴。能否起到羊群效应，既要看 市场需求，又要看三亚荔枝沟整体效应的发挥。 二来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。地 域性和集群性销售可争取主动。 三高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大但物业管理费用 略偏高。因为业主享受了较好的物业服务。 四本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于 市政府准备加快净化工程，将南新澳洲花园小区定位为开启现代高档 海景度假新生活的标志性建筑。消费档次将大幅提升。 四机会分析 三亚市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目 可借势。
12、地理位置 本项目坐北朝南，建设用地南临荔枝沟路西临三亚市火车站北 靠群山，地块方正规则，视野开阔，观山遥海效果极佳，是建设高档生 活小区的理想用地。项目住宅以高层为主并推出适量的商业用房来填 补该地区高尚商业物业的空白。 交通条件 本项目位于荔枝沟路，距三亚凤凰国际机场公里，三亚往海口 的班车班次频繁，每隔分钟有班车前往海口，约小时可到达 三亚市内主要有路路两条线路的公交车均经过项目所在地，项目 右侧为正在新建的旅游景点连成片，使本项目区域的住户，可徒步观 赏风景。 第二节项目设计内容与规模 设计依据 委托方提供的各项原始资料及有关数据 二三发改字第号 三三亚市建设工程规划三规委办为号 四三亚市国土环境资源局文件 。
参考资料：
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