1、和国际化道路迈进重要举措。推进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业优化城市产业区增加垂直客梯和货梯各台。硬件配套中央空调智能化保安系统消防系统仓库等。租金定位根据目前三水商业地产租金行情不计递增预计整个商场平均租金至少为元平方米。项目经营理念导入商业经营主导型商业理念我国加入世界贸易组织以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外商品要进入中国，商业领域反而迎来巨大机会。国外大型商业经营企业各种著名商品品牌不断涌入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大冲击。国外些运作较为成功商业机构已经进入三水，过往占主流出租个体摊位模式商业市场面临挑战。目前，出租个体摊位模式商业市场，存在很多不足，物业业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业功。

2、效。项目市场定位由项目分析所述，三水广场横幅广场将对本项目带来定冲击。因此本项目市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别，避免经营与三水广场恒福广场相冲突项目。近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建重点，随着三水经济加强，文化事业需求将加大，目前三水文化娱乐设施还是比较贫乏，仅有些小规模书店，还没有大型购书中心，作为经济彭勃发展地区，巨大知识需求被压制了。由此建议本项目可定位为三水大型文化广场。项目各区规划建议把三区首层纳入此次项目改造范围，区首层为各式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流区首层为吉之岛类购物商场。区首层为各式手机数码摄影器材专卖店二层至五层为电脑家电厨具等专卖超市。区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流二。

3、产业强市文化名城现代化大城市与富裕和谐佛山宏伟目标推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市迫切需要。三旧改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇旧厂房旧村居普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优化与经济社会持续健康发展瓶颈，土地利用价值需通过科学有效改造得以提升并增长。推进三旧改造，对于进步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住花园城市具有重要作用。推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化城市。

4、商场缺乏整体包装统管理三室内外装修空调电梯等设施设备，由于空置时间太长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺四商业城目前外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损外观对商业城档次和形象存在不小影响，需要重新按照目前商业大厦外墙标准进行装修五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时，设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局不足。六这样大型商业大厦，却没有设置足够面积停车场，使本项目缺乏现代商厦所必备设施，除了原本正门空旷地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间空旷地方，以及四面临街优势与政府协商长约租定街边划线停车位，以弥补自身停车场缺陷。七出租率利用率以及产效最高首层不纳入此次项目开发范围，在定程度上既影响了项目整体形象也影响了项目产。

5、化和多元化，追求宽敞住宅优美环境充足公共设施及多样化公共场所提升城市竞争力需要。城市逐渐成为社会经济发展焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业能力。城市更新无疑是提升城市竞争力有效方式之当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市自我提升和自我完善阶段，三旧改造则是三水城市发展进行自我完善重要途径。加快推进三旧改造意义根据佛山市加快推进三旧改造文件指示要求，三水区近年来加快对旧城镇旧厂房旧村居改造进程，本项目是推进三旧改造又重大举措。为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城市化国际化道路迈进，全面实现建设。

6、设计与商家经营业态衔接是脱节，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态要求。我们对本项目经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求不仅仅是租售物业利润，而是开发商投资者经营者多赢结构。选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象相关产品高度集中形成个突出主题，不仅能够建立项目个性与特色，而且能够使整个项目灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题明晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好发挥。成行成市主题专业市场随着市场发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好市场前景。目前国内商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功大型购物广场经营情况来看，。

7、至三层为大型购书中心。区首层为吉之岛类购物商场二至三层为大型购书中心以及文化体育用品中心四至六层酒店客房，并重新装修，在区首层临街设酒店出入口。七层可做小型仓库以及物业管理办公室。项目建筑风格建议建筑风格偏向动感现代风格，特别是通过亮丽色彩来表现。项目本身体态不错，外立面整改主要是在用材和色调方面要彻底脱离原有项目形象，建议用清新大胆现代亮丽色彩，并以简洁明快建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色暖色调组合搭配，以亮丽简约现代风格色调脱离原有黑和暗环境印象，形成动感活跃潮流商业环境氛围。配套设施建议停车场除了原本正门空旷地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间空旷地方，以及四面临街优势与政府协商长约租定街边划线停车位，以弥补自身停车场缺陷。电梯本项目电梯严重不足，建议在区各层增设扶手电梯，地理位置和定位等方面原因,三水广场部分店铺除。

8、名度大型公关活动，使本项目成为客户注目焦点。总结本建议书立足于三水区政府佛山市三水区城市总体规划，抓住目前商业地产发展前景以及三水对文化设施需求，以文化产业作主题，力争引进广州购书中心麦当劳真功夫等主力店为卖点，带动经济发展以达到业主投资方经营方各方共赢局面。对于本项目投资风险主要来自于原建筑硬件上些缺陷，这会在定程度上会削弱项目竞争力，但是只要开发得当，三水日益增长经济和中心城区人口膨胀带来消费力，加上国家省市政策对把商业地产带进了个蓬勃发展全新局面，都将会给项目带来光辉前景。附表附表商业城改造项目概算编制说明附表商业城改造项目概算表附表商业城改造项目装饰部分概算详细清单附表总成本费用估算表附表利润总额及其分配表附表借款还本付息表附表现金流量表地理位置优越,交通便利,周边有相当数量企事业单位和居民小区,而且它有辉煌过去,积淀着。

9、了周末和节假日外,客流量其实并不大而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁影响。因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加个商业旺地,还能够提升中心城区整体面貌和都市气息。商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量企事业单位和居民小区,而且它有辉煌过去,积淀着很多三水人情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设个亮点。这样来,还能带动周边餐饮等服务业发展,可谓举多得。三旧改造背景分析城市发展自我完善般说来，城市发展总是不断地进行着自我完善，经历着新陈代谢过程，三旧改造是城市发展过程中出现主动提升和完善城市城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集效益提高更大吸引力和辐射作用城市居民社会生活质量提高，社会活动日趋多。

10、项目是购书中心麦当劳真功夫手机专卖店，而电器超市因为是经营高档耐用商品，平常会很少人流，只有到了节假日会有较大人流，引入电器超市主要原因方面是为了对购书中心作补充，另方面是为了提高商场档次。招商项目应遵循动静结合，优势互补原则。经营策略赢利模式全部商铺只租不卖，掌握整个商场经营主导权，按照文化广场为主题进行招商经营，对各经营区域进行合理划分，尽量满足经营者功能需求，以求能实现利润最大化市场前期经营管理为了保证销售与招商顺利进行，应该注意按照经营主题，统招商，并作好相应功能分区安排把握商品结构，引导商家经营统形象商场内外，统信息发布多功能公共区域设计与活动组织比如展示中心活动广场等。市场后续经营管理目使物业升值做出品牌，为企业下个项目打好基础组建专业管理公司，引入先进管理理念负责本项目进步推广，不断加强本项目市场形象和知。

11、多三水人情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设个亮点。这样来,还能带动周边餐饮等服务业发展,可谓举多得。三旧改造背景分析城市发展自我完善般说来，城市发展总是不断地进行着自我完善，经历着新陈代谢过程，三旧改造是城市发展过程中出现主动提升和完善城市城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集效益提高更大吸引力和辐射作用城市居民社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞住宅优美环境充足公共设施及多样化公共场所提升城市竞争力需要。城市逐渐成为社会经济发展焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业能力。城市更新无疑是提升城市竞争力有效方式之当前，三目录第章项目概况项目建议书编制所依据重要文件项目地址及现状项。

12、这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高走，由外往里走。从局部上看，楼营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商精心设计，带动了高层商场销售额，在保证楼生意火爆同时，兼顾到经营死角和高楼层商品销售。要使楼上物业价值最大化，必须对整个商场进行整体规划设计，引进主力店企业和主力品牌商品，从经营角度规划设计符合市场需求商业形态，从而带动项目整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店入驻产生足够吸引力。同时，通过品牌店和主力店加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业销售和后续经营。以文化产业为主题，力争引进广州购书中心麦当劳肯德基真功夫等名店为本项目主力店。招商项目组合招商项目既要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡，也要避免档次太低旺丁不旺财尴尬局面。本项目带动人。

参考资料：

[1]（投资分析）商业地产项目投资立项可行性分析（立项建议）（第24页，发表于2022-06-24）

[2]（投资分析）商业地产开发项目投资立项可行性分析（立项建议）（第62页，发表于2022-06-24）

[3]（投资分析）商业地产开发项目休闲步行街项目投资立项可行性分析（立项建议）（第43页，发表于2022-06-24）

[4]（投资分析）商业国际城项目投资立项可行性分析（立项建议）（第83页，发表于2022-06-24）

[5]（投资分析）商业区地块项目投资立项可行性分析（立项建议）（第78页，发表于2022-06-24）

[6]（投资分析）商业办公广场项目投资立项可行性分析（立项建议）（第81页，发表于2022-06-24）

[7]（投资分析）商业办公、娱乐酒店、商场一体化综合项目投资立项可行性分析（立项建议）（第76页，发表于2022-06-24）

[8]（投资分析）商业住宅楼项目投资立项可行性分析（立项建议）（第24页，发表于2022-06-24）

[9]（投资分析）商业住宅小区建设工程项目投资立项可行性分析（立项建议）（第95页，发表于2022-06-24）

[10]（投资分析）商业住宅、金融、托幼项目投资立项可行性分析（立项建议）（第69页，发表于2022-06-24）

[11]（投资分析）商业会所项目投资立项可行性分析（立项建议）（第34页，发表于2022-06-24）

[12]（投资分析）商业中心项目投资立项可行性分析（立项建议）（第19页，发表于2022-06-24）

[13]（投资分析）商业、住宅一体化综合商住度假村小区项目投资立项可行性分析（立项建议）（第91页，发表于2022-06-24）

[14]（投资分析）商丘职业技术学院国家示范性高等职业院校项目投资立项可行性分析（立项建议）（第53页，发表于2022-06-24）

[15]（投资分析）商丘市虞城县50万盆高档花卉培植基地项目投资立项可行性分析（立项建议）（第64页，发表于2022-06-24）

[16]（投资分析）商丘市快捷商务酒店投资立项可行性分析（立项建议）（第16页，发表于2022-06-24）

[17]（投资分析）商丘市平原路项目投资立项可行性分析（立项建议）（第27页，发表于2022-06-24）

[18]（投资分析）商丘市工学院实验楼项目投资立项可行性分析（立项建议）（第20页，发表于2022-06-24）

[19]（投资分析）商丘市大型商品粮基地项目投资立项可行性分析（立项建议）（第110页，发表于2022-06-24）

[20]（投资分析）商丘市农副产品质量安全综合检测中心项目投资立项可行性分析（第62页，发表于2022-06-24）