1、年度预算计划，并及时拨付到位城投公司本利息照付方式，还贷期限为年。还本付息总和为万元，即借贷期内利息综合为万元。还本付息表单位万元序号年份内容年初贷款余额当年还本付息其中还本付息年末贷款余额总成本费用主要包括土地收储整理开发成本及财务成本，通过分析，项目土地收储整理开发成本即项之和为万元，主要发生在计算期内前年建设期，建设费用采取平均值计算期内利息总和为万元详见还本付息表即计算期内总成本费用为万元，各年情况详见下表序号项目计算期土地整理开发成本利息支出总成本费用本项目收入分析项目产生效益主要主要为土地出让所得收入，项目期开发土地共亩，其中龙边溪区域亩，新中胜产业基地亩。由于地理位置不同，根据目前市场可知，龙边溪区域土地整治后每亩土地出让价约为万元，新中胜产业基地土地整治后每亩土地出让价约为万元。即项目收入为万元。本项目效益分析本项目总成。

2、号项目或用名称土建及安装费用其它费用合计备注工程费用龙边溪区域土地开发平整基础设施新中胜产业基地区域土地开发平整基础设施二工程其它费用建设单位管理费财政部财经号文计取前期工作费用国家计委计价格号勘察设计费工程勘察设计收费标准年修订本规定工程监理费建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文招标代理费工程招标代理收费标准，按建筑工程费计取三土地征用费龙边溪区域征地费用房屋拆迁补偿费用新中胜产业基地区域征地费用房屋拆迁补偿费用四预备费二三工程总投资二三四资金筹措项目总投资为万元，资金来源为银行贷款亿元，其余资金由建设单位自筹。第十章经济效益分析编制依据及说明国家建设部房地产开发项目经济评价方法根据融资成本并考虑定风险系数，项目基准收益率确定为有关现行土地管理制度法规政策本项目计算期年，其中建设期年，经营期年根据有关规定，土地出让收入免缴营。

3、快城市建设步伐最有效，也是最具可行性方式之。操作模式授权城投公司注册或收购家房地产开发企业县财政注入部分现金做启动资金城投公司从市场拿地后进行房地产开发④开发净收益由县财政和县城投公司按分成。三提取融资工程代建手续费，弥补公司正常开支。加强银企合作，争取银行支持，坚持以诚信为本，积极主动向银行推介建设项目，用公司资产和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在万元以内部分，除核付正常融资成本外，另行给予‟奖励，超过部分按‟奖励。四政府投资代建项目，提取工程代建费。根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。操作模式县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司以划转国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进县政府应将基建资金列入。

4、政部财经号文规定计取。前期工作咨询费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号计取。工程监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计取。工程勘察设计费根据国家计委建设部发布工程勘察设计收费标准年修订本规定，按建筑工程费计取。工程招投标费根据招标代理服务收费管理暂行办法标准，按建筑工程费计取。预备费按工程费用和其他费用之和计取。项目涨价预备费固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。投资估算投资估算项目总投资为万元，其中龙边溪区域期开发投资为万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元宁都新中胜产业基地期开发投资万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元。工程其他费用万元，预备费万元。具体详见总投资估算表。投资估算表序。

5、行整理开发。操作模式县政府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地拆迁平整以及完成基础设施建设后，交由县政府依法出让土地出让后，所有土地出让金实行先进城投公司账再转县财政。项目结算时，扣除投入宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按分成④开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定安置房及安置地由城投公司负责建设，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。二经营土地二级市场房地产开发，增加公司现金流，提高偿债能力。进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产债务平衡机制，防范债务风险，加。

6、本费用万元，收入总额万元，根据宁都县城市投资有限公司与宁都县政府签订土地级开发协议书，土地净收益由县财政和宁都县城市投资有限公司按分成，即宁都县城市投资有限公所得利润为万元。投资利润率，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率。具备土地增值能力,可用于开展储备征用整治。序号项目计算期现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加调整所得税其他现金流出净现金流量净现金流量累计净现金流量不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性与被征地用户协商结果构成项目大不确定因素。收益不确定性出让价格不确定性。

7、业税及所得税。收入预测及效益分析土地收储整理开发成本征地成本主要指土地出让权和征地拆迁所发生系列补偿安置和管理费用。基础设施建设费指建筑物米以外和项目用地红线以内各种管线和道路工程，包括道路工程给水工程排水工程供电工程通讯工程燃气工程建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管干道接口费用。开发间接费指开发现场组织管理所发生各项费用。管理费指企业管理部门组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用。预备费不可预见费按工程费用和其他费用之和计取。财务费用指企业为筹集资金而发生各项费用，主要有资金利息金融机构手续费代理费等。本项目所发生财务费用主要为银行贷款利息，本项目贷款亿元，年利率为，用等完善预算编制，严格预算执行，强化决算审计，通过经常性预算检查和专项审计，控制资金流向，提高营运效率，实现资源配置最优化和投资收益最大化。加强财务监管，建立财务。

8、用。有了充足土地储备，对于宁都县更好实现城镇化工业化起到更好推进作用，宁都县必然以全新面貌，展现世人面前。建议建议宁都县城市投资有限公司在进行土地收储过程中，做好土地补偿工作并对广大失地农民做出进步安置工作。保证广大失地农民也能感受到项目实施带来实惠。对建设单位在下阶段工作建议在项目安排方面充分考虑近期远期相结合，合理安排建设顺序，争取实现投资效益最大化。充分考虑总体规划中有关区域经济发展计划，为经济可持续发展奠定基础。坚持科学态度，积极稳妥采用新材料新技术新工艺。在比较和选择工程方案时力争做到优先考虑技术先进安全可靠经济合理方案，以提高施工质量降低工程造价。在技术经济效益等方面论证基础上，提出工程项目总评价和推荐方案意见，以及相应非工程性措施建议。县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大。

9、总监委派制和财务审计制度，由县国资办委派财务总监，对城投公司财务实施监管，县审计局定期进行财务审计，有效杜绝违规违纪现象，切实防范政府债务风险。规范资产处置，县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时须由县政府决定。建立以融资经营业绩考核为重点激励约束机制。由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。公司经营模式政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经营土地级市场。以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市成功做法，这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。政府按级开发控制从严，二级放开搞活原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进。

10、本项目资金由县政府划转国有资产总注册资金现金和银行贷款构成，如建设单位或对项目提供贷款银行出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。不可抗风险战争洪水地震国家相关政策调整等不可抗拒灾难将对本项目构成威胁。防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度分析，项目面临主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策。加强项目施工管理，提高工程质量在项目建设上要注意以下几个问题协调好各方面关系与抓紧工程建设必须同时进行注意关键工序进度，注意每影响工程进度关键部位认真做好广大失地农民安抚工作和失地补偿工作加强项目经营管理，提高经济效益加强项目经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营服务费用和管理费用，提高项目运营社会效益，防范和减低各种存在风险。第十三章结论与建议研究结论项目启动将对宁都县经济发展起到巨大推动作。

11、资产转让时须由县政府决定。建立以融资经营业绩考核为重点激励约束机制。由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。公司经营模式政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经营土地级市场。以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市成功做法，这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。政府按级开发控制从严，二级放开搞活原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。操作模式县政府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地拆迁平整以及完成基础设施建设后，交由县政目录第章总论概论可行性研究报告编制依据和范围第二章项目区概况县城概况自然概况社。

12、由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。规划不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让土地面积无法确定，对估算结果产生定影响。财务费用不确定性本次可行性研究财务费用是按照宁都县城市投资有限公司与中国农业发展银行之间关于土地整治信托贷款协定估算，由于本项目周期长，土地售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动影响，从而导致财务费用不确定性。综合评价通过以上分析和计算，本项目有较好经济效益。该项目经过上述各项指标分析，本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行。项目实施，将对宁都县经济起到积极推动作用。第十二章风险分析项目主要存在风险项目启动得到宁都县政府大力支持，宁都县城市投资有限公司经营模式是通过政府垄断土地级市场，再授权给公司进行市场化经营。资金风险。

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