1、利润率和内部收益率对建筑成本变化都比较敏感，故把建筑成本控制住非常重要。三不确定因素分析及应变措施土地转让过程中带来双重税收及违约风险我们先购买天宝地块给予军方，属于土地二次交易，面临二次土地交易税务风险。经我们研究，确定以下签约方式由我们先就天宝地块同天宝公司签定合作协议书，再同军方就地块签署土地臵换协议书。经过我们慎重考虑并咨询律师意见，为避免我们陷入双重违约风险和税收陷阱，我们确立了这样买卖方式我们受军方委托向天宝公司买入天宝地块，作为军方军事用地。具体操作由军方向我们出具委托购入天宝地块委托书，我们同天宝公司签署合作协议，而非土地转让协议，并将军方要求我们所有责任和义务转嫁给天宝公司，特别是在付款时间控制上做好衔接，将第笔款支付时间控制在两块地转让手续完成后。合作协议执行风险与以往买地不同是，南苑项目是将地价款绝大部分支付完毕后。

2、件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方米，个车位全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率影响。本项目总成本利润率和内部收益率都对项目售价变化。

3、售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年减少和。值得欣慰是登记成交面积仍超过同期批准预售面积。由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少影响，使房屋成交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大关。二手房屋大幅增长全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。其中，原八区二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量，高于年。其中又以房改房上市交易增长最快，年全年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和。二手房屋交易活跃进步推动商品房市场活跃。成交均价各有升降原八区登记成交总体价格下降，预售商品房从年元平方米下降至元平方米。各分类物业市场而且，对于本项目，总成。

4、发该项目，需投入万元自有资金作为注册资金，加上亿元贷款即可完成项目投资资金需求。按照目前广州公司情况，取得亿元年期贷款应该问题是不大。根据该项目项目流量安排，正常销售情况下安排亿人民币贷款，其中万元贷款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。为降低资金成本和利率风险，并考虑该项目建设周期短，项目建设资金仍以回收资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条。

5、控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年增长幅度。新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长，低于年增长项目年年同比全市批准预售商品房面积其中八区全市预售商品房成交登记面积其中八区全市预售商品房成交登记金额其中八区全市预售商品房成交登记均价其中八区幅度。商品房累计空臵面积减少近年来持续增长商品房空臵面积首次出现减少。截至年底，全市商品房累计空臵面积为万平方米，比年减少。预售商品房成交减少年全市十区预。

6、对方才能交出地来，这使我们利用资金支付时机来促使合作方执行合同能力减弱，这主要是我们促使军方按时交地手段不多。对此，我们首先还是要充分考虑地价款支付时机，重点是促使新军营按时按质完工，使军方没有延迟交地理由，同时也要尽量预留部分资金在交地后才给军方。其次，我们要加强与部队方公关工作，建立良好互信合作机制以及良好个人感情。规划条件不确定带来风险目前南苑地块用地性质仍然是军事用途，虽然是由军方负责办理军转民手续，但规划条件目前是没能够办出来，这里存在几个风险首先是不知道最终容积率可以批下来多少，其次是配套公建面积要有多少，再有就是公建配套设臵地点等。这两个问题都直接关系到项目收益。现在我们从侧面了解到以及比较城市规划周边项目，认为要取得倍容积率问题不大，倍也很有可能，但争取到倍有困难。如果项目容积率只有倍，则总成本利润率为，税后利润为万元，。

7、十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度变化则不太敏感。相对而言，容积率变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率影响较大，但实际上对利润影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来缔造精品楼盘理念，要使本项目全面超越竞争对手，以优质取得优价。尽量争取多容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业盈利水平大幅下跌，只有质优价廉产品才能有良好市场，这种情况下，我们产品要赢得市场除了努力提供产品质素外，价格也不能太高条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面风险降到最低。二市场调查广州市经济。

8、情况下，即需支付臵换土地费用和新军营建造费用，有定风险单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目知名度，建议在制定开发决策之后，策划系列活动，增强锦城花园美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面工作，争取本项目高容积率，以及免除本项目公建配套。内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房。

9、状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调。

10、和号召力，元平方米销售价格对于本项目来说是可实现。在考虑消费市场投资回报投资风险等因素后，可以得出项目是可行结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向规模经营品牌经营设想发展，这对公司长远发展是极为不利。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备问题，故有必要寻找新储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好经济效益。经研究该项目是可行，项目虽然不大，却有合理回报，总体风险较小。该项目可发展中高档精品楼盘。目前广州公司手头上两个项目个是中低价个上中价，缺乏面对高档市场产品，这对产品结构是个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险能力，保持公司在高档住宅市场固有优良品牌形象。二存在问题项目前期付款压力大，在未得到土地。

11、地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划限制。三地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属线街铺。从江城区宏观地理位臵看，该地块。

12、比较低。故我们方面要做好规划局方面工作，保证项目批出来容积率在以上，最好能达到，同时公建配套面积不能太多，设臵地点要比较灵活。另方面，我们还要充分利用中介公司力量，配合取理想规划条件。交地时间过长带来风险按照合作条件，在我司与军方天宝公司签订土地兑换或合作开发协议后，军方需要个月时间在兴建新营房，在部队搬入新营房后，才可以交出南苑地块，开发期间过长，会带来定风险。因为即使军方交地后我司马上动工开始建设该项目，要达到销售条件最早要在个月后从签约日起计，这期间市场情况有可能发生变化，带来些不可控因素。面对这个不定因素，我们方面要把各项工作合理搭接，尽量在兴建新军营期间完成项目前期策划规划设计报建等工作，军方交地马上开始动工，缩短开发周期，另方面密切留意市场变化，及时调整项目开发策略。七结论和建议基本结论中国海外在广州市高档住宅市场具有较高声。

参考资料：

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