1、计 韶山南路黄石泉 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 次性搭建补偿 零时建筑补偿 装修补偿 总计 韶山南路王德明 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 次性搭建补偿 零时建筑补偿 装修补偿 总计 韶山南路何自强 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 次性搭建补偿 零时建筑补偿 装修补偿 总计 汇总表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 房地产市场环境现状 不可否认，从年初的场冰灾开始，长沙的房地产市 场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所 下降。 年下半年开始，中国的楼市价格在路高歌猛进的时 候突然。

2、权属复杂，具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。 方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。 方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 。

3、内供水供电线路安装工程平方米按概算造价 电梯安装工程项按概算造价 四小区配套建设费 室外排污排水工程米按概算造价 室外供水工程米按概算造价 室外供电安装工程项按概算造价 绿化工程平方米按概算造价 路灯安装工程盏按概算造价 直接费共项的和 五管理费 建设管理费元直接费的 六税费 建筑面积测量费平方米 房屋竣工总登记费元按评估价的 教育附加费元按土建造价的计算七不可预见费 不可预见费按直接费计元 间接费共项的和 开发建设总成本 拆迁成本计算 韶山路信用社 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 装修补偿 停产停业过渡费个月 总计 市粮油食品公司二分公司 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 装修补偿 停产停业过渡费个月 。

4、低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制， 但最小值为米。 高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面 为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但 山墙有居室窗户的，其间距不小于米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需 要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。 约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地。

5、楼面建安成本在元左右，合计 元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运 作期费 总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米 建筑设计费平方米按元平方米建筑面积 城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积 规划管理费元土建造价的 放线费点放线点元点 招标费元按土建工程造价的计算 监理费元按土建工程造价的计算 预结算审计费元按土建工程造价的计算 消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方米按概算造价 。

6、刹住了脚步，系列政策的出台，像连珠炮样投向房地 产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动线城 市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城 市紧张潮潮起潮落随之而来的是级市场谨慎行事，二 级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于 整个房地产市场。 从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展 两年低落，即年为个周期。我国的房地产这轮发展期可 以从年算起，到年正好为个年头。这年中，长沙 的商品房年销售面积由年的万，增至年的 万，年均增长，远超过经济的发展和需求的增 长速度。 同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的，现 在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定 的因素，如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀 等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。 事实。

7、算，总计万元左右。 容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高 为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面 积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面 积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和 住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定。

8、沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下 图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼 座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建 筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约 和少量搭建平房。 范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平， 属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外 观均以破旧。 城市建设开发公司二分公司办公楼粮油食品公司综合楼 韶山路信用社办公楼居民私房 根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道 路，项目地块净用地约为。 项目范围及地形图 建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开 发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合 楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图 项目地块规划情况 项目用地位于长沙市控。

9、政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。 即可建设建筑面积仅为。 建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由 于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可 行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右。

10、新轮春天，经济活力指数 上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期的起点，消费需 求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。 这与我们的预计是吻合的，国家采取通货紧缩的政策，房地 产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。 我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目 前的供给后，必将迎来新的需求高峰。 目录 项目基本情况介绍 现状情况 建设意向 项目地块规划情况 项目建设需满足的规范要求 二成本预估算 成本预估算方案 成本预估算方案二 成本预估算方案三 三结论和建议 四附录 建安成本估算 拆迁成本计算 房地产市场环境现状 房地产市场环境预期 项目基本情况介绍 现状情况 拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围 内包括。

11、性详细规划的中心区片卷烟 厂周边地区范围内。项目部分规划为医疗用地，部分 规划为行政办公用地容积率限高米。桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制 是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门 改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要 求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划 块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也 属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首 先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工 作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手 开发，应先期启动规划调整工作。 项目建设需满足的规范要求 高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑 高度的要求如下表 序号项目内容。

12、深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城 市来看，都算偏低的。虽然没有看到明显的房价下降，但是买房 送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价 了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。 房地产市场环境预期 虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国 房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应 趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商 品房需求长期旺盛。 地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏 观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中的年后的 年年后的年。年洗牌效应产生，逐渐 形成垄断开发市场，供应量回到年的水平，市场需求依然冷 淡，价格小幅回落，供销比左右,销售压力仍然较大。二 年经济振荡过后的年，将迎。

参考资料：

[1]居住小区建设项目立项申请报告书.doc（第84页，发表于2022-06-24）

[2]居住、商业及其它配套建设改造项目立项申请报告书.doc（第87页，发表于2022-06-24）

[3]居家养老服务平台建设项目立项申请报告书.doc（第61页，发表于2022-06-24）

[4]救灾物资储备库项目立项申请报告书（第54页，发表于2022-06-24）

[5]旧村改造住宅小区(还建)工程建设项目立项申请报告书（第97页，发表于2022-06-24）

[6]旧村改造项目立项申请报告书.doc（第51页，发表于2022-06-24）

[7]旧村改造贷款项目立项申请报告书.doc（第84页，发表于2022-06-24）

[8]旧城改造项目立项申请报告书.doc（第90页，发表于2022-06-24）

[9]酒泥处理污染综合治理工程项目立项申请报告书.doc（第52页，发表于2022-06-24）

[10]静宁县集约化畜禽养殖污染防治项目立项申请报告书.doc（第41页，发表于2022-06-24）

[11]静宁县地下水水源地保护工程项目立项申请报告书.doc（第33页，发表于2022-06-24）

[12]敬老院迁址重建建设项目立项申请报告书.doc（第39页，发表于2022-06-24）

[13]竞技体育训练中心项目立项申请报告书（第91页，发表于2022-06-24）

[14]景区基础设施建设项目立项申请报告书（第70页，发表于2022-06-24）

[15]景宁县应急救灾指挥中心及救灾物资储备库建设项目立项申请报告书.doc（第49页，发表于2022-06-24）

[16]景观工程项目立项申请报告书.doc（第47页，发表于2022-06-24）

[17]景观工程建设项目立项申请报告书（第47页，发表于2022-06-24）

[18]精铸阀门及深加工建设项目立项申请报告书.doc（第61页，发表于2022-06-24）

[19]精制米项目立项申请报告书.doc（第39页，发表于2022-06-24）

[20]精细化工园区公用工程岛热电中心工程项目立项申请报告书.doc（第96页，发表于2022-06-24）