1、娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都地脉人脉文脉关系，因而在项目设计安排上，不存在技术性障碍。。

2、，因而在项目设计安排上，不存在技术性障碍。文物与文化保护可行性西街文庙等是都江堰市重要文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予定旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著体现，也具有定个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化利用保护与传播方面，都是可行。工程技术可行性从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备设施等各相关方面，不存在实质性工程技术障碍，具备工程实施各方面条件。但子项目还需做进步论证。环境保护可行性。

3、立合理商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。在区域运营中，建议边开发边营销，边招商，边开放，边销售。通过实施滚动开发，形成良好信息流游客流现金流物流，使得整个过程风险降低最低程度。建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金银行贷款招商引资滚动开发等多种模式综合运用，规避可能存在风险，实现天府水镇良性发展。特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久投资吸引力和消费吸引力。从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域整体概念营销，做成全国闻名品牌针对各阶段招商开放销售不同要求，针对不同营销对象，做好子项目营销。正式运营后，整个项目应具有相消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。由于项目建成后，餐。

4、新吸引万人次左右游客。由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区国际接待区度假别墅区商业休闲娱乐区水利博物馆区产权酒店区美食餐饮区入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都地脉人脉文脉关系。

5、合作，以形成利益共同体。从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿税收优惠产业导向调控三方面给予支持。其中，拆迁土地补偿直接决定了项目盈利水平项目投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面优惠政策支持为成功打造该开发区，须政府在设施立项审批周边区域今后土地开发方面认同统规划统开发。天府水镇商业房产利润与土地拆迁成本呈系数为负相关关系，可见区域开发关键在于拆迁成本高低和拆迁执行力度，建议政府在进行土地补偿同时，运营商应本着先易后难原则执行拆迁，并采取合理开发运作模式，有计划地分期进行市场化操作。建议在开展规划工作同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作连续性和完整性，如加强与旅游城建交通供电电信环保文物水利等各部门协调关系，多方面探讨与都江堰景区四川省及成都市旅游局各旅行社等深入合作可能，为当地。

6、文物与文化保护可行性西街文庙等是都江堰市重要文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予定旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著体现，也具有定个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化利用保护与传播方面，都是可行。工程技术可行性从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备设施等各相关方面，不存在实质性工程技术障碍，具备工程实施各方面条件。但子项目还需做进步论证。环境保护可行性从环境上看，都江堰山水林城堰相依共存，拥有。

7、环境上看，都江堰山水林城堰相依共存，拥有优越生态与气候条件，岷江及其穿城而过七条支流水质良好，市区内玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计建造大面积绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市绿肺。目前，旧城区居民环境保护意识较弱，环境保护投入也有所不足，作为老城区工商贸易区，空气污染噪音污染视觉污染问题较明显。天府水镇立足于对环境高标准要求，对环境品质重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护可行性。经济可行性如果政府能提供定政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想投资回报率。在政府土地拆迁补偿前提下，区域开发总体项目净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为，说明该项目有较强投资价值。几点建议以城市经营手段进行区域运营是天。

8、营销国际接待区营销主要针对来都江堰外地游客成都休闲阶层健全区域体化管理模式实行天府水镇全面管理协调集团化管理运行机制国际接待区开放项目会议中心温泉中心酒店融资运作还贷压力增大房产滚动开发收入实现开发顺序表阶段开发时间开发项目内容投资金额年月年月规划设计费年月年月西街历史保护区规划设计费古堰水台水治理与循环技术其他水景观及小品项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月岷江商业休闲区期天府美食餐饮区夜啤酒广场天府水镇入口区入口广场其他水景观及小品地下停车场项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月岷江商业休闲区二期产权酒店水利博物馆博物馆广场玉垒山度假别墅区其他水景观及小品项目管理资金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计年月年月国际接待区文庙广场其他水景观及小品地下停车场项目管理。

9、水镇开发关键，从策划到经营各环节也是环环相扣系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商进行统开发运作，以实现预期目标。在策划和市场调研基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分市场评估，做出量化技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程可行性。规划方案设计，建议站在城市经营角度，以项目可持续经营眼光，进行交通给排水供电电信等基础设施规划设计，纳入城市系统，并为今后增容作好预期准备，以控制今后营运成本。天府水镇开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上地位，应可对都江堰市成为知名旅游目地产生巨大推动作用。与古堰景区互动是天府水镇必须考虑因素，两者关系协调将直接决定都江堰城市旅游发展走向。建议两者能够达成实质性互动。

10、运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元为国际接待区建设项目引入优质开发投资者引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活注意对经营者实行多元主题导向整体概念营销休闲区二期产权酒店别墅区水利博物馆营销主要针对项目开发商适宜休闲区经营项目经营者产权酒店投资者游客强调休闲住宿功能对外公关处理各部门关系为国际接待区拆迁做准备，成立物业公司等子公司协调投资者经营者关系岷江休闲区二期水利博物馆产权酒店别墅区博物馆广场文庙广场开放项目岷江休闲区二期水利博物馆产权酒店别墅区博物馆广场文庙广场融资运作以债权融资为主，尝试非银行债权融资第四年天府源国际接待区拆迁管理运作目标健全城市经济结构提高社区资产实力谋求高附加值创造动态活动，增加人流项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元引入经营者和投资者整体概念。

11、金不可预计费用营销推广及公关费用财务成本小计合计特征，定程度由于旅游产业支撑系统缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源都江堰市扭转旅游消费者结构比例，充分发掘潜在市场空间，打造成为旅游目地。因此，从城市旅游发展角度看，天府水镇项目建设有着相当必要性。城市功能结构升级必要性目前，都江堰市城市商业，包括休闲产业还未形成合理结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中心区定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级角度看，建设天府水镇十分必要。区域整体开发必要性表面上看，天府水镇是个多元功能项目群，但实际上是个区域整体。

12、越生态与气候条件总论项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。外公关处理各部门关系为产权酒店水利博物馆别墅区拆迁做准备，成立酒店餐饮实业公司协调与项目开发商关系岷江休闲区期入口接待区天府美食餐饮区夜啤酒广场入口广场开放项目岷江休闲区期入口接待区天府美食餐饮区夜啤酒广场入口广场融资运作以债权融资为主，尝试非银行债权融资第三年水利博物馆产权酒店岷江休闲二期别墅区拆迁管理运作目标完成休闲社区结构打造，形成周末接待及团队接待能力，建立旅游休闲国际品牌项目建设营销运作招。

参考资料：

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