1、物业销售住宅销售单身宿舍销售经营类物业持有经营合计注计算期内住宅销售率为，单身宿舍销售率为，商业年开始出租率，经过年运营期在期末达到稳定出租率，年以后谨慎原则按照元平方米，销售率为原则租转售表利润表序号项目计算公式金额万元收入总额,保障性住房返还,销售类物业,经营类物业,开发成本,销售费用,经营成本投资可行性研究报告销售经营税金及附加取费标准见下文,土地增值税财务费用,利润总额,所得税所得税,净利润,成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税金及附加计算基数中不包含保障性住房返还收入。按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算合计为销售额，即,万元。经营费用。

2、率为原则租转售表利润表序号项目计算公式金额万元收入总额,保障性住房返还,销售类物业,经营类物业,开发成本,销售费用,经营成本投资可行性研究报告销售经营税金及附加取费标准见下文,土地增值税财务费用,利润总额,所得税所得税,净利润,成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税金及附加计算基数中不包含保障性住房返还收入。按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算合计为销售额，即,万元。经营费用税金及附加测算费用房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所费用，按照租金计算，房屋租赁管理费为出租房屋费用，参照中介佣金，取租金，维护费根据经验取租金，合价仍保持上升深圳市房地产市。

3、括自有资金银行融资及销售收入。项目总投资为,万元，企业自筹资金为,万元，满足普通商品住房自有资金要求。银行融资,万元，销售回款支持约,万元。资金构成情况如下表所示表项目资金构成表序号项目资金万元比例自有资金,银行融资,销售回款,总投资,投资使用计划结合项目开发工程进度资金使用计划如下表投资计划表序号项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地投入,前期工程费,建筑安装工程费公共设施费,不可预见费,投资可行性研究报告开发期间税费,公共维修基金小计,收入分析收入估算物业类型中保障性住房,平方米，成本返还,万元不含财务费用，销售类物业面积约为,平方米，销售收入约为,万元，经营类物业面积约为,平方米，经营收入约为,万元。表收益物业面积列表序号项目方式建筑面积总额万元备注保障性住房按成本返还政府表销售。

4、序号项目资金万元比例自有资金,银行融资,销售回款,总投资,投资使用计划结合项目开发工程进度资金使用计划如下表投资计划表序号项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地投入,前期工程费,建筑安装工程费公共设施费,不可预见费,投资可行性研究报告开发期间税费,公共维修基金小计,收入分析收入估算物业类型中保障性住房,平方米，成本返还,万元不含财务费用，销售类物业面积约为,平方米，销售收入约为,万元，经营类物业面积约为,平方米，经营收入约为,万元。表收益物业面积列表序号项目方式建筑面积总额万元备注保障性住房按成本返还政府表销售类物业销售住宅销售单身宿舍销售经营类物业持有经营合计注计算期内住宅销售率为，单身宿舍销售率为，商业年开始出租率，经过年运营期在期末达到稳定出租率，年以后谨慎原则按照元平方米，销售。

5、，其特征为工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在万，有定积累中产有车族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。产品定位本项目号地块产品面积区间以平方米房为主力户型，搭配平方米舒适三房和四房，少量平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。价格定位本项目号地块为单身宿舍，客户定位具有定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍销售均价为,元平方米号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定优势，预计年下半年推出不可预见费般为建安工程费，考虑到本项目特殊性取公共维修基金根据相关规定按照建安工程计算销售费用按照销售额计算单方造价按照计容积率建筑面积分摊，具体地块为主要建筑加上分摊配套面积为分摊基数。项目资金构成投资资金来源。

6、金及附加测算费用房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所费用，按照租金计算，房屋租赁管理费为出租房屋费用，参照中介佣金，取租金，维护费根据经验取租金，合策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。投资可行性研究报告七附表附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表附表项目敏感性分析表，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定优势，预计年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为,元平方米投资可行性研究报告社区商业。

7、从年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量温和放大和价格持续调整。本项目周边区域房地产市场概况年月，南山区成交面积为万平方米，居关内成交面积首位，成交均价为万元平方米。年月，平方米以下户型成交呈现量价齐升态势，平方米以上户型成交呈现量跌价升态势，各户型成交均价全线回升本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以房中小紧凑型户型为主，少量舒适型大房，价格约为元平方米本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，近年新推楼盘以舒适性大户型为主，面积多为平方米以上房以上户型，少量小户型，均价多在元平方米以上，少量小户型价格约为元平方米东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在,元平方米，平方米以上产品价格增长速度较快。投资可行性研究报告。

8、指标分析项目风险分析及防范建议七附表投资可行性研究报告研究结论项目属性项目为物业地块用途为居住，计容积率建筑面积为万平方米，包括万平方米保障性住房和万平方米单身宿舍项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差大南山未来发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城。

9、目分析优势项目拥有较好大片区配套及稀缺景观资源，且邻近区域内高档住宅区，有利于整体产品价值提升劣势项目所在区域环境般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目发展机会而深港体化发展，以及紧密结合市场需求产品设计会给项目发展带来利好挑战目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境变化具有不确定性，为本项目发展带来定挑战具体分析详见正文。项目发展定位发展策略蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘发展项目潜在价值项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值利用项目区位过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势。客户定位首次臵业首次改善性臵业客户为主力客。

10、限公司咨询方深圳市土地房地产评估有限公司联系人作业日期咨询报告编号投资可行性研究报告目录研究结论项目属性项目投资环境项目分析项目发展定位项目经济效益分析二项目地块属性界定项目概况项目位臵地块现状项目规划指标项目区域环境分析项目区域环境概况片区关系图片区发展分析项目地块属性界定区位属性物业属性生活便利度属性生活氛围属性资源属性三项目投资环境分析宏观环境分析深圳市房地产市场分析房地产市场政策房地产市场特征分析项目周边房地产市场发展分析项目周边住宅市场发展分析项目周边商业市场发展分析投资可行性研究报告四项目分析优势劣势机会挑战五项目定位项目发展策略项目发展策略项目发展定位客户定位产品定位价格定位六项目经济效益评价项目工作计划主要考虑因素关键节点安排项目经济效益分析分析前提项目投资估算项目资金构成投资使用计划收入分析项目结。

11、相互交融项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。属性界定如下区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性上盖规模较小生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性大南山麓线山景资源海景资源居住及港口交界处港区向生活区过渡性质拥有定山体及海景资源车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目。项目投资环境宏观经济环境中国经济经历了过去几年高速增长之后，开始进入个周期性回调阶段，房地产市场受到影响美国次贷危机引发了金融海啸，恶化外部经济环境及其不确定性投资可行性研究报告运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定反弹房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现。深圳市房地产市场总体环境。

12、持有经营，由于区域环境不成熟性及居住性物业不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为元平方米月，租金年递增率为。分析过程详见正文。项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住深圳市物业开发项目可行性研究报告报告编号年月日投资可行性研究报告房地产咨询报告项目名称深圳市物业开发项目投资可行性研究报告委托人深圳市。

参考资料：

[1]（新增）深圳工业地产信息专卖店(网络项目)项目可行性分析计划建议书（留底）（第54页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）深圳工业园项目可行性分析计划建议书（留底）（第11页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）淮山系列食品深加工项目可行性分析计划建议书（留底）（第20页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）淮山种植基地示范项目可行性分析计划建议书（留底）（第32页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）淮安高档娱乐会所项目可行性分析计划建议书（留底）（第15页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）淮安经济开发区2×600MW大机组供热工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第122页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）淮安盛世豪门高档会所项目可行性分析计划建议书（留底）（第15页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）淮安物流配送中心改造项目可行性分析计划建议书（留底）（第91页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）淮安市清浦区拆迁安置工程（南城小区）项目可行性分析计划建议书（留底）（第21页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）淮安市楚州秸秆发电项目工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第124页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）淮安市宇通物流中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第77页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）淮安市农副产品冷链物流中心项目可行性分析计划建议书（留底）（第91页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）淮安XXXX房地产项目可行性分析计划建议书（留底）（第42页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）淮口洲城CNG加气站工程建设项目可行性分析计划建议书（留底）（第54页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）淮南莲花物流园区项目可行性分析计划建议书（留底）（第26页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）淮南置业项目规划设计项目可行性分析计划建议书（留底）（第10页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）淮南猪原种场项目可行性分析计划建议书（留底）（第29页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）淮南市公园项目可行性分析计划建议书（留底）（第48页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）淮南市中小企业指导服务咨询中心服务园区项目可行性分析计划建议书（留底）（第23页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）淮南奔牛机械厂项目可行性分析计划建议书（留底）（第17页，发表于2022-06-24）