1、分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定宏观调控目标还有距离与建设国际性城市目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅改造，解决城市部分居民住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新经济增长点和政府民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录年本第。

2、制范围编制依据编制说明建设投资估算投资计划资金筹措第十二章项目财务评价项目财务评价有关问题说明项目销售收入与利润销售收入利润计算财务盈利能力分析财务基准收益率财务内部收益率财务净现值投资利润率财务风险分析盈亏平衡分析敏感性分析第十三章经济效益社会效益与环境效益评价项目经济效益评价项目社会效益评价项目环境效益评价第十四章结论和建议结论建议附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字号附件二项目初步设计图第章项目概况项目名称文艺南路号院危房改造项目项目申报单位西安市市区机关房产管理所项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明显，是商家普遍看好地块。现项目地址文艺南路号院有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘土砖混和砂浆砌。

3、产业积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理房地产供给结构，形成适应不同消费需求房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确规定完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积极发展以居民住宅为主房地产业，加快经济适用房普通商品房建设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装修业，规范物业管理。加快保险会计服务法律服务管理咨询信息咨询工程咨询等中介服务业发展，培育中介服务知名品牌，提升执业水平，实现规范发展。本项目是以安置文艺南路号院原居民为主要目标，兼顾普通商品房开发住宅建设项目，符合国家与西安市国民经济和社会发展第十个五年规划。产业政策。

4、搬迁安置方案第八章环境影响分析环境污染控制目标环境污染控制依据标准施工期环境影响工艺流程简述主要施工设备临时建筑设施施工期污染排放情况营运期环境影响营运期大气污染源强分析营运期水污染源强分析营运期噪声污染源强分析营运期固废污染源强分析施工期污染防治及评述施工期大气污染防治施工期水污染防治施工期噪声污染防治固废环境保护措施分析表土保护营运期污染防治及评述营运期大气污染防治营运期水污染防治营运期噪声污染防治营运期固废污染防治绿化项目建成后环境管理措施和要求环境保护建议第九章项目组织机构与实施计划项目组织机构项目工程建设进度安排第十章社会影响分析项目对社会发展适应性项目与当地经济发展政策适应性与文化和技术适应性原居民安置与补助目可持续性项目实施对社会和人影响对社会环境影响对社会经济发展影响第十章投资估算与资金筹措投资估算编。

5、配置城市发展规划等和国计民生。因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境把握是每个房地产开发决策者所关注首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套提升制造业水平现代物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度大渗透性强信息服务业文化产业旅游业和房地。

6、类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞趋势。但随着国家实施宽松财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发。

7、筑厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题院内地面下陷严重地基基础老化，产生不均匀沉降屋面防水层老化，漏雨严重挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀严重砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱电线布置错乱老化严重水管管道锈蚀漏，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外消费者比例增加随着文艺路商业圈拓展，。

8、体呈现价跌量滞趋势。但随着国家实施宽松财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和市场，独长安区呈现异军突起态势。西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎作用和地位会逐渐加强。新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度发展。未来能源紧张局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。西咸体化，关中天水经济带启动，为项目概况项目名称项目申报单位项目地理位置及现状项目建设的必要性项目建设规模及。注鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字号。项目建设必要性本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费需求住房是人们生活。

9、人口政策以及产业政策升级，消费群数量以及质量都有比较大增长和提高，未来区域内部消费能力增强。文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商进驻，文艺路商品住宅销售已经突破了产品营销和文化营销阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略时候也极大受到品牌开发商影响。项目分析项目概况位置文艺南路西侧原文艺南路号院主体结构剪力墙结构，幢层带裙楼高层初步设计约户。二三层商铺，共幢高层，每幢楼层面积约平方米，每层约户。户型介绍主要以中投资利润率投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金中，项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。第二章发展规划和产业政策分析发展规划分析房地产开发作为特殊经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济如土地资。

10、地及节材关键技术开发和材料推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整。

11、基本要素之，也是当前城乡居民最为关心问题之。随着社会经济发展人们生活水平提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏加快和年汶川大地震发生，拥有个舒适安全休息环境已成为人们迫切愿望。改善人们居住条件，提高人们住房质量水平，是实现这愿望必由之路。目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路号院内居民来说，没有足够经济实力去购买价格昂贵新住宅。西安市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者心理需求，创造出价格地理位置建筑质量环境等优势，能够获得当。

12、格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和市场，独长安区呈现异军突起态势。西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎作用和地位会逐渐加强。新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度发展。未来能源紧张局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。西咸体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均增加职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展利好消息。西安对房地产影响和固定资产投资总经济增长点和政府民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节。

参考资料：

[1]（新增项目）文物风景区项目可行性方案（项目计划书）（第51页，发表于2022-06-24）

[2]文物库房改扩建项目可行性方案（第44页，发表于2022-06-24）

[3]（新增项目）文殊院项目可行性方案（项目计划书）（第43页，发表于2022-06-24）

[4]文殊院片区旧城改造项目可行性方案（第39页，发表于2022-06-24）

[5]（新增项目）文殊院房地产项目可行性方案（项目计划书）（第59页，发表于2022-06-24）

[6]（新增项目）文殊院一期项目可行性方案（项目计划书）（第50页，发表于2022-06-24）

[7]（新增项目）文昌食品加工厂工程项目可行性方案（项目计划书）（第87页，发表于2022-06-24）

[8]文昌清澜港千吨级航道扩建及一期整治工程项目可行性方案（第27页，发表于2022-06-24）

[9]（新增项目）文教器材厂土地一级开发项目可行性方案（项目计划书）（第23页，发表于2022-06-24）

[10]文心兰鲜花生产出口基地项目可行性方案（第32页，发表于2022-06-24）

[11]（新增项目）文心兰鲜花生产出口农业基地项目可行性方案（项目计划书）（第33页，发表于2022-06-24）

[12]文峰塔环境综合治理工程项目可行性方案（第10页，发表于2022-06-24）

[13]文山州文化馆建设工程项目可行性方案（第27页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）文山县城市生活垃圾处理场二期工程项目可行性方案（项目计划书）（第97页，发表于2022-06-24）

[15]（新增项目）文家店镇移民安置区獭兔养殖示范点项目可行性方案（项目计划书）（第26页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）文家坪坡面泥石流防治工程项目可行性方案（项目计划书）（第49页，发表于2022-06-24）

[17]文安日上公租房项目可行性方案（第89页，发表于2022-06-24）

[18]文安市国通物流中心建设项目可行性方案（第53页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）文安县现代农业示范园项目可行性方案（项目计划书）（第69页，发表于2022-06-24）

[20]文华里水翠林豪庭项目可行性方案（第22页，发表于2022-06-24）