南街危改房地产开发项目可行性建议书

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。

项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。

项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。

四可行性研究报告编制的依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字号号号号号号规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号建筑工程施工许可证施建字号号号号企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标五可行性研究报告编制的假设和说明由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。

本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。

本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非正常条件下的取数。

假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。

委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍费振英理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师王世春高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师侯加礼管理学硕士肖成瑞理学学士荣蕾经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。

人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅的需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进步加大对商品住宅的需求。

另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。

常住人收入预测根据可销售面积和销售均价，项目可实现销售收入总额万元，其中商业销售收入为万元，公寓销售收入为万元，写字楼销售收入为万元，普通住宅销售收入为万元，地下车库销售收入为万元。

具体销售情况详见附表项目销售情况预测表。

二销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入的。

经计算，项目营业税及附加为万元。

具体情况详见附表项目销售情况预测表。

土地增值税按照销售收入的进行预提，销售完毕后次性清算剩余部分。

经计算，土地增值税共预提万元，应交土地增值税总计万元，即预计在本项目全部销售完毕时的年末应补交土地增值税万元。

四总成本费用测算总成本费用主要包括项目结转的投资成本销售税金及附加费即两税费和土地增值税。

经计算广渠门外南街危改小区项目总成本费用为万元，其测算具体说明如下项目结转的投资成本经计算，广渠门外南街危改小区项目投资成本为万元，包括土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用其他费用和不可预见费。

其中土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施费用开发间接费用其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理费用财务费用与销售费用构成项目期间费用。

各项费用已在本报告第八章项目投资估算和筹资评价中已进行详细论述，具体测算可参见表项目投资估算表，在此不另赘述。

销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税费，主要包括营业税城建税和教育费附加，其主要依据北京市目前的有关税费标准，按销售收入的进行测算。

经计算，广渠门外南街危改小区项目销售税金及附加为万元。

土地增值税本项目土地增值税共计万元。

在各季度中，按经营收入含预收款配比结转上述的成本，结转详细情况见附表项目财务效益表。

四利润及净利润测算计算关系利润总额经营收入成本税金及附加所得税利润总额所得税税率所得税税率年前为，年后为净利润利润总额所得税计算结果经计算，项目利润总额为万元，所得税为万元，税后净利润为万元。

评价指标总投资利润率利润总额项目总投资总投资净利润率净利润项目总投资详见附表项目财务效益表。

二现金流量和财务指标分析项目开发经营期根据本项目的实际情况，项目的开发经营期预计截至于年季度。

二基准收益率的确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目般收益水平，基准折现率取。

三财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从年季度年季度为项目开发期经营期，计算结果如下所示项目财务内部收益率为，大于基准收益项目财务净现值为万元，大于零投资回收期静态为年详见附表项目财务指标测算表。

三不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点来分析成本与收益的平衡关系的种方法。

用经营能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点销售收入销售费用两税费盈亏平衡分析结果表明项目有较好的抗风险能力。

二敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。

本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表，敏感性分析图。

对财务净现值的影响敏感性分析表对财务净现值的影响单位万元对内部收益率的影响敏感性分析表对财务内部收益率的影响可以看出，当收入减少或投资增加时，项目的内部收益率均远大于，财务净现值大于，综合以上分析，项目具备较强的财务抗风险能力。

第九章结论与建议结论通过对广渠门外南街危改小区项目周边区域同类项目市场状况分析预测及经济效益分析论证，得出以下结论项目于广渠门东南角，紧邻二环路及广渠门外大街，交通便捷，通达性好，区位优势明显。

二项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。

项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业已形成浓厚商务氛围。

三项目区域同类项目市场供需两旺，土地增值潜力较大，市场发展前景比较乐观。

四广渠门外南街危改小区项目各项经济指标如下项目内部收益率为，大于报告基准折现率，净现值为万元。

大于零，可见该项目在经济上是可行的。

项目预计总收入为万元，总投资为万元，项目税前利润为万元，税后净利润为万元。

项目静态投资回收期为年。

项目盈亏平衡点为，表明该项目具有较强的抗风险能力。

通过项目收入与投资对财务净现值和内部收益率指标的影响进行敏感性分析，当收入减少或投资增加时，项目的内部收益率均远大于，财务净现值大于，综合分析，项目具备较强的财务抗风险能力。

五综合以上分析，我们认为广渠门外南街危改小区项目进行房地产开发投资可行。

二建议鉴于项目总投资较高，预计年下半年会出现资金缺口，建议开发商在资金筹措上提前作好准备，便于开发建设时保证资金足额及时到位。

区为拆迁安置房，能否按期竣工交付对于拆迁居民及企事业单位具有重要影响，开发企业应优先保证其建设进度。

商业及写字楼所占项目比重较大，建议本项目加强该部分的销售，力保后期资金的快速回笼。

附表附表项目投资估算明细表附表项目投资计划表附表项目销售情况预测表附表项目资金来源与运用表附表项目财务效益表附表项目财务指标测算表附表项目投资估算明细表变化幅度收入总投资变化幅度收入总投资序号项目名称总额万元占总投资比例单价元平方米备注土地费用项之和地价款根据出让合同补充协议及优惠政策确定契税地价款见第页契税拆迁补偿费用根据房屋拆迁项目结案表等确定城市基础设施建设费根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策确定防洪费根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定确定前期工程费第项之和前期规划费用取第项之和的项目前期设计费用根据合同确定可行性研究费用根据项目实际及预计发生确定水文地质勘测费用按第项之和的估算现场施工三通平费按总用地面积元平方米估算基础设施建设费用第项之和红线内基础设施费用按地上面积元平方米估算红线外基础设施费用按地上面积元平方米估算