1、项目投资及资金筹措第节投资预算及资金的使用安排酒店建设资金总需求合计约为万元，具体安排如下单位万元序号项目名称金额土建工程安装工程装饰工程开业前物资采购开办费开业周转流动资金土地费用合计酒店土建安装及装饰工程造价为万元。具体明细如下单位万元平方米序号项目名称工程造价面积单方造价元酒店主楼酒店附房酒店裙房土建工程造价合计酒店电气酒店排水酒店中央空调酒店燃气工程酒店弱电酒店消防系统酒店生活热水酒店电梯安装工程造价合计至层灯光及环境景观小计装饰工程造价合计土建安装装饰工程总造价注装饰工程已含家具第二节建设情况年月末已完成的主要工程量酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。部分设备采购合同已签订。已动工进行的工程项目大型设备已进场安装包括配电水泵制冷机冷却塔给排水等以及上述系统的调试准备动工的主要工程进行内部装潢设计部份图纸。

2、文明与古都风貌融为体的滨江城市为主导，根据河西新城区开发建设的背景，现状基础和客观条件，用经营城市的理念，实行高起点规划高标准建设高强度投入高效通管理，通过统开发和整合改造，用年时间，基本完成现代化新城区建设。根据南京城市总体规划确定的发展目标和河西新城区的发展条件，采取整体规划，次征用，统开发，分批建设的方式，建成以商务商贸文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。河西新城区将为内外客商投资服务业提供片崭新的天地，确保为新城未来万人口提供个体现江苏城市现代化发展水平的流服务密集区。河西新城区规划范围秦淮新河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以来，陆地面积平方公里，分为北部整合区中部建设区南部规划区三大区域。通过统筹规划。实现以奥体中心带动周边发展以中央商务区为内核搭建起繁华的新。

3、须要关注如何将酒店产品的信息有效地传递给受众目标客户群。在制定这层面的宣传计划时，宣传方法和宣传媒介的选择尤为关键。初步的设想是首先，对选中的目标客户主要是南京市以及华东地区的高收入群体外资企业政府机关及事业单位和些南京华东地区的大中型企业做个详细的研究。要弄清楚他们的行业分布状况年龄构成情况出外旅行的预算会议预算平常所看的媒介经常进出的娱乐场所的种类和频率整体的偏好状况。完成上述调研之后，依据这些信息，制定营销计划，选择宣传的方式和媒介。此外，这些信息还可以利用做定价方案和运营方案的调整。第三个层次是战术层面的宣传即在正式运作以后，为营运中各个产品所提供的后续服务方案改进以及经营花絮等措施做宣传。这个层次的宣传的针对性更强，受众面更窄。对象主要是单个或少数的客户群体如长包客人婚宴客人等。具体的宣传方式和媒介由市场营销部门做决策。第四。

4、酒店的功能，提高这些设施的使用率，增加酒店经营的利润。总体上来说，对于娱乐康体项目，酒店未来经营策划要能结合目标客户的特征和所处商圈的市场条件，凸现悬宫大酒店高档文化底蕴深的特色，从而直接促进客房餐饮的销售。第二章项目的投资背景和意义第节项目投资背景根据江苏省及南京市将充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良的南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的流规划为先导，把河西新城区建设成为个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区这河西新城总体规划的设想，南京河西新城的建设开始全面进行。为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良的现代化新南京的代表区域这远期目标。整个河西新城以将南京建设成为现代。

5、人民币亿美元。年，入境国际旅游者的花费预计将达亿人民币亿美元，即为整个出境旅游总收入的。旅游和旅行对中国经济的直接贡献为整个国内生产总值的。同时预计旅游和旅行业的就业岗位将达万个，占总就业岗位的。为了使中国实现其在旅游和旅行方面的潜力，世界旅游及华东地区的范围内，使其渗透到普通大众的意识中去。这个阶段并不要着意宣传各种具体的酒店产品，也并不需要急于针对目标市场去宣传，事实上它起到的是药引子的作用。此种宣传最终的目的是要在南京酒店市场上树立河西悬宫大酒店是以注重高雅的品味多彩绚烂的文化和艺术气息配之以金陵饭店温馨细致的服务为特色，着力为旅客提供高尚经典尊贵文雅的情感体验。第二个层次是战役层面的宣传，这层次及其以后的宣传才是事实上的促销。这个阶段是要重点针对我们的目标客户群，推广酒店的主要产品客房餐饮和娱乐各个大卖点的宣传。此时的宣传，必。

6、已完工，装潢预算初稿已完成，准备进步细化，准备工作完成即将开始全面装潢。酒店开业筹备工作尚未正式展开月下旬开始酒店筹建工作，预计年月日正式营业人员招聘培训需要个月时间管理人员技术人员服务员技能与外语培训需要个月时间物品采购需要个月时间第三节年月末酒店资金到位及使用情况目前到位的资金多万元，主要用于支付酒店主体项目和外立面项目及各类工程款设备款及日常费用支出等。第四节资金筹措和还款计划资金来源的渠道项目投资预计亿元，其中已到位资金多万元，总投资与到位资金的差额多万元将采取银行贷款的方法解决。资金使用计划年月底之前，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款。年月，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款及部分开业筹备费。年月底之前，需要资金万元，用于工程进度款及部分开业筹备费。年月，需要资金万元，用于开业物资采购开办费开业周转。

7、城商务中心以现代化人文居住区构筑河西高质量生活空间完备的基础设施展现城市中心的便利和辐射效应，完善的公共配套设施为工作生活提供全面的配套保障将景观文化融于身，滨江风光带成为因水而灵动的新城风景线。滨江公司就是在这背景下，投资开发第壹区项目的，而悬宫大酒店也不仅是该项目的主要配套设施，也是符合整个河西新城的定位，有着广阔的发展前景。第二节项目投资的重要意义经过滨江公司的开发建设，第壹区项目的基础设施和设计功能日趋完备，整体运作能力得到大幅提高，规模和功能优势开始得到初步体现，悬宫大酒店能够与第壹区其他设施相配套相互补充，第壹区项目的整体经营状况将得到提升。根据滨江公司项目规划的要求，目前艺兰斋美术馆国际文化时尚街区内有咖啡酒吧特色主题餐厅中型餐厅美容健身影视戏剧娱乐画廊艺术家工作室数码顶级体验休闲会所时尚家居用品书店鲜花红酒雪茄礼品店养。

8、测算土地使用权费万元，按土地费用万元，年分摊测算利息支出万元，按贷款万元，贷款年利率测算酒店经营毛利润万元，经营毛利润率。酒店净利润万元。测算详见附表第二节酒店前年的经营情况前年的营业收入和利润情况如下测算详见附表二单位万元时间营业收入利润总额第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第六章投资评价第节财务盈利能力分析项目现金流量表中可以计算得出下列财务盈利能力指标整个项目年的内含报酬率，业主资本投资内含报酬率，大于项目资金成本率。整个项目年的净现值万元项目投资回收期详见附表动态回收期年静态回收期年上述数据表明该项目的现金内含报酬率为，如果加上项目本身的土地及资产的升值，其投资回报率超过目前社会资本的平均报酬，在财务上是可行的。第二节清偿能力分析本项目分析的假定前提为项目开始经营后以各年现金流量偿还借款本息为目标，项目贷款偿还期不含建设。

9、小铺艺术收藏小时图文制作工艺精品国际品牌服饰生活便利店等等子项目已经顺利完成了，但是如果缺乏高档星级的艺术酒店和宾馆的设施，第壹区项目的综合优势将被极大削弱。为了使第壹区项目的综合功能得的充分的展示，提升第壹区项目的商业价值，体现第壹区的高档文化艺术之品味，满足该商业区商务旅游等流动人员的住宿餐饮的需求，无论从长远和近期的商业角度来看，座规模适度造型别致现代化的高档星级酒店不仅是完全必要的，而且能够良好的运转，为滨江公司和投资人带来可观的利润。第三章市场分析第节中国旅游市场分析年月下旬，世界旅游及旅行理事会向北京市旅游局提供了份主题为中国，中国香港暨澳门特别行政区旅游及旅行业对就业和国民经济的影响最新报告。这份报告中包括对中国旅游和旅行的经济预测和系列政策建议，其中预测年，旅游和旅行上的消费投资政府开支和出口这切在内，将实际增长，达亿。

10、收入的具体明细如下单位万元部门员工管理组人员全年工资及附加费合计收入占收入用工人数人均月工资元人均月附加费元人数人均月工资月附加费合计工资附加费营业部门客房部前厅部安全部餐饮部其他二行政职能部门销售部工程部财务部总经理室人力资源部合计市场推广费用万元，占酒店营业收入的能源费万元，占酒店营业收入的信用卡佣金万元，占酒店收入的日常维修保养费用万元，占酒店营业收入的基本管理费用万元，按合同为酒店营业收入的营业部门其他费用万元，占酒店营业收入的管理部门其他费用万元，占酒店营业收入的其他资本性支出万元，占酒店营业收入的，其中固定资产折旧万元，按照投资预算和资产类别测算单位万元序号项目金额资产类别折旧年限每年应摊费用及折旧备注土建房产安装工程房产装修房产设备机器合计开办费预算总额万元，其中开业物资万元按年摊销房产税万元，按预计房产原值万元的和税率。

11、期为年，大大小于房屋建筑物的有效经济寿命期年。测算详见附表第三节不确定性分析本项目各项效益指标的计算期限为年，而实际酒店的经营期不止年，所以经营年以后的收益是种潜在收益。本项目房产及固定资产没有计算残值，考虑到土地升值等因素，年后土地升值带来的升值空间远大于账面价值。项目成本费用设置有可能偏高，通过管理公司的管理，对成本费用进行有效的控制，项目的经济指标会进步提高。第四节财务敏感分析就项目投资收入因素对项目投资内部收益率进行单因素敏感分析，取变化率为，见下表变动因素变化率总投资内含报酬率较基本方案投资收入详见附表五至附表十六由表可见，总投资的变化和经营收入的增减对项目内含报酬率的都有较大的影响。但即便经营收入下降，项目预测内含报酬率仍高于其资金成本，表明该项目具有较高的抗风险能力。第五节财务评价结论上述财务评价结果中，本项目总投资内财。

12、流动资金等。借款偿还计划酒店借款本息将用酒店各年经营所产生的现金偿还，根据经营情况测算预计年还本付息，还本付息计划如下单位万元还款时间合计本金利息第年第年第年第年第年第年第年合计第五章经营测算通过对无锡市场四星和五星级宾馆客房餐饮和会议价格的调查，根据无锡市的旅游市场状况，以下是对保利广场大酒店经营情况进行的测算第节第年测算结果营业收入预计万元，经营毛利润万元，经营毛利润率。其中客房收入万元，按照无锡市场客房出租率和平均房价水平，无锡保利广场大酒店第年的客房出租率为，平均房价为元间天餐饮收入万元，按照个餐位，全天餐，上座率，人均消费元人次测算其他收入娱乐商场按照每天收入万元测算成本费用开支总额预计万元，其中营业成本支出万元，其中餐饮成本万元，成本率，其他直接成本万元，成本率职工人数人，管理公司管理人员人，合计人，人工成本万元，占酒店营。

参考资料：

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[13]牧区饲草料地节水灌溉项目可行性建议书（第37页，发表于2022-06-24）

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