1、备及生活配套等设备投资约万元。合计项目投资总额亿元。项目建设期为年半个月，总投资约为亿元。第七章融资方案项目融资主体项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为南昌力博投资有限公司。是家私营企业，法定代表人为余磊，注册资本万元，公司地址南昌市红谷滩新区洪城时代广场香榭座室。项目资金来源项目自有资金筹措项目自有资金筹措为亿元。项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决项目法人资本金，南昌力博投资有限公司为开发本项目招商引资款转作投资，当项目进入市场后，根据项目稳定的客户关系，租赁收入部分投入项目的后期运作，转作为投资，作为部分后续资金的来源。项目债务资金筹措项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为亿元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。银行贷款在建设期内的利息按每年实际。

2、工磨具磨料电子等支柱产业。园区依新城而建，学校医院银行宾馆和职工就业培训中心等配套设施齐全。心即规划在基地偏东南部南安级公路侧布置集行政商业文化娱乐公共绿地为体的中心区。中心区设置管委会会展中心金融服务中心接待中心购物中心企业家俱乐部职工休闲中心等主要项目。同时，保留中心区域植被情况较好的处山体，形成工业区内的绿心。二轴即条以南昌至安义县城的通道南安级公路为主轴线，条以园区主干道凤凰循环大道为中轴线向东西面纵深发展。三纵横即以凤凰路舞凤路循环东路为路网框架，向南北两向拓展，并形成内外环路，三纵三横主干道为园区提供与外界的主要联系，内外环路则完成了各工业组团间的网络联系。四区即在园区内规划建设金融区生活区商业区行政服务区，合理配置小学幼儿园医院便利中心等便民服务项目，各自服务于东西两侧。

3、期基于本项目总规模不是很大，但厂房功能对建筑的要求有异。同时根据同类项目实际建设周期结合本项目实际情况需要，本报告建议采取统规划设计，起进行施工。项目建设期为年半月。项目实施进度安排由于项目的建设期和招商销售期会重叠进行，项目施工建设需要配合厂房招商营销工作，包括很多的具地投资成本为万元人民币。基础建设投资估算投资估算范围项目基础工程建设范围包括工业园内标准厂房配套附属建筑园内市政设施园内道路绿化。及引进生产商生产设备投资等。项目基础建设投资额估算项目基础建设投资额估算表单位万元建设项目建设面积投资额备注生产车间层商务办公中心层生活配套服务员工宿舍层公共食堂公共绿化用地厂区道路停车场绿化合计项目预计总投资额及投资计划项目土地成本为万元人民币基础工程建设总投资万元人民币。可引进厂房生产。

4、经两年考察全国个城市后，把绣球抛在了南昌。海纳百川诚实守信的南昌，打造了全国第张成本最低回报最快效率最高信誉最好的招商品牌，作出了全国第个亲商扶商安商护商富商的庄严承诺，颁布了全国第部南昌市优化投资环境条例地方性法规，这正是我们今天期待各位有志之士投资于南昌创业于南昌成功于南昌的呼唤,第三章项目建设条件区位条件江西安义工业园区是通过国家发改委审核江西省人民政府批准的省级工业园区，是南昌国家经济技术开发区和南昌国家高新技术产业开发区的配套园区，是昌九工业走廊的的魅力板块，是南昌半小时经济圈的耀眼新星，是镶嵌在两个国家级森林公园之间的璀璨明珠。工业园区总体规划平方公里，现已拉开平方公里发展框架，依据区位和产业布局已规划建设为心二轴三纵横四区六产业八组团结构形态，初步形成建材纺织化工食品加。

5、层生产厂房，简洁大方，色调采用明快的色调，显得大气，有大工业园之气势。安义金凤凰创业园将着力建设日用品卫浴生产区包装工业生产区两大制造区域。商务办公及展示中心商务中心区建设为栋六层现代的公共建筑体，充分展示现代工业商务气息。将园区的科技交流商务会谈电子资讯服务人力资源服务管理和营销等于体，为园区企业的科技研发商务活动等提供必要的设施和便利服务。生活配套服务配套服务区主要为园内企业提供良好的后勤生活保障。如员工的员工宿舍食堂娱乐活动中心等。项目建设用地及建筑规划项目建设用地及建筑面积规划表单位平方米建设项目用地面积建筑面积建筑用地其中生产车间层厂房商务办公中心层生活配套服务员工宿舍层公共食堂半隔空公共绿化用地厂区道路停车场绿化合计容积率建筑密度绿化率道路占有率第五章项目实施进度项目建设。

6、发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。融资方案分析资金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，亿元的资本金达到项目总投资额的，根据法人南昌力博投资有限公司的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的切条件，争取到亿元左右的银行开发贷款是完全有可能的。融资结构分析在项目投入总资金中，自有资金部分占债务资金部分占对于个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。融资成本分析对于以上融资结构，基于自有资金和银。

7、工业组团及周边居民。并派金融电力水力工商等职能部门进驻，为园区提供功能齐全的配套服务。六产业做强做大建材纺织食品电子化工磨料磨具六大产业。八组团规划依据安义县及工业区的产业发展定位工业布局结构，结合工业区期已经开发的工业产业现状，由东至西布置了八个相对完整的工业组团纺织园食品园建材园精工园创业园磨具园起步园和高新园。交通运输条件安义工业园区位于县城东大门凤凰山上,南安级公路穿境而过,距县城公里南昌市公里昌北国际机场公里九江港和国际名山庐山公里昌九高速公路和京九铁路新祺周车站公里，完全融入了南昌半小时经济圈。伴随着江西高速路网日益发达，以南昌市为中心的天字型高速框架已完全形成，江西安义工业园已形成小时之内通达浙闽粤沪苏皖鄂湘等八个省会城市涵盖人口亿的小时经济圈。创业园座落在安义工业园区。

8、创税额万元，年投资回报率，项目投资回收期约为年。项目财务指标较优，财务上是可行的。第九章风险分析与对策风险因素的识别和评估投资项目风险分析是在此前工作的基础，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。风险等级划分般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失小，般不影响项目的可行性。较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险风险发生的可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目将无。

9、，总体规划面积为平方公里。为鼓励创业者创业，针对创业园，我县出台了系列政策，如在企业用地上，落户创业园的企业用地价格在基准地价的的基础上下浮，并允许创业者先上车后买票，分期缴纳土地出让金。同时，如既往地做到辛勤工作天不休息，优质服务小时无区别，取消双休日，工作在现场解决问题在线。千方百计为投资者提供用电用水用工信贷等个性化优质服务。至创业园开工以来，已吸引落户企业户，合同资金亿元，意向项目个，意向投资金额亿元。未来年，我县规划在创业园引进落户企业户，创业资金亿元，实现工业产值亿元，利税亿元，安排就业岗位个。第四章项目工程建设方案项目用地概况安义金凤凰创业园拟规划用地亩约万平米，位于江西安义工业园区。项目建设内容生产车间根据江西安义工业园区的发展规划，项目建设强调现代工厂建筑风格，标准。

10、金凤凰创业园的厂房及商务中心等租金初步定为元月。工业园厂房仓库商务中心等年租金收入约为万元。生活配套宿舍食堂等按照广东浙江江苏等地的工业园内宿舍规模，般每间左右住人，每间租金在元间月，约每平米为元月。从而初步预算金凤凰创业园的生活配套年租金收入约万元。工业园年租金收入综合年租金收入以上两大块，预计年租金收入为万元。经营收入预测根据预测，项目预计的总资产投资亿元人民币，而工业园制造行业年对外主体营业收入约亿元人民币。利润预测项目金额万元主营业务收入工业园租金收入主营利润所得税按预测净利润财务评估根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现万元人民的营业收入。每年创税额将超过万元所得税按测算。项目投资回报率，项目建成后，年左右就会收回投资。财务分析结论项目建成后，年营业额达万元，每。

11、承受。风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表。评估的方法采用简单估计法。项目的风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量竞争能力周边有同类产品竞争价格项目的敏感性高资源风险工程资源供给技术风险工程方案先进性适用性可靠性可得性工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范资金风险汇率利率发生的概率小资金来源中断需要密切关注资金供应不足需要密切关注政策风险政策条件变化短期内概率不大经济条件变化短期内概率不大政策调整外部协作条件风险工程建设交通运输供水供电社会风险其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险存在比较严重的市场风险和资金风险，其中有些可以控制，或发生的概率低，有些需要密切关注，做好防范准备另外项目存在。

12、开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率，但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。第八章财务分析编制说明本报告财务预测是通过充分借鉴广东浙江江苏等地关于工业园内厂房出租市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学合理的财务预算，以及结合工业园投资规模估算，工业园厂房出租的主要收入分为以下几个板块厂房仓库商务办公等租金收入预测按照广东浙江江苏等地关于工业园内厂房及商务办公等租金计算的标准，通过对其工业园区出租市场的租金调查，结果告诉我们其厂房及商务办公等市场租金大约在元月以此为依据及结合我省对工业招商引资的力度，我。

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