1、同时随着白沙路沿线的远期规划，沿线将规划为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环的通车以及双冲桥的修建，使柳北区与其它区域连成片，使该区域具备定的发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路胜利路跃进路，包括康城桂景湾香森丽园金沙苑欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为柳州商品房的主要供应区域之，并会出会较大规模的项目。三项目提案的原则及思路充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。售得出租得满做的旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确。

2、势头。综合以上所述各项经济指标显示，年柳州市围绕工业立柳强市富民的发展战略，以中国加入和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，柳州经济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二柳州房地产市场分析柳州市房地产现状及趋向分析房地产市场总体发展态势柳州市的房地产业自年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，年底在柳州市注册的房地产公司约达家，全年完成施工的商品房面积总数不含经济实用房和单位集资房达万平方米。数据来源柳州市信息协会柳州日报年柳州房地产投资完成万元，比上年同期增长而年房地产投资完成万元，比去年同期增长，近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。柳州市面上的房地产经济经过整整年的发展，已经初步形成了个稳定的。

3、发家单位十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代金桂苑钻石苑等项目。但东区构想的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多的空白点。随着居住人口的集中及政府对该片区的远期规划，预计河东片的商业价值将会进步得到挖掘，商业开发将会得以升温。柳北区柳北区是柳州的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路带曾是柳州轻工企业相对集中的地方，但效益较差。柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者的权益，并引导培育柳北市场的发展，另外政府还积极为企业与投资商牵线搭桥，并派专人为商家做好协调通联的服务工作。在此引导下，同时随着潭中大道的开通，跃进路带逐渐成为餐饮条街，许多商户将原先闲置的厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区甚至全国各地的特色菜馆。。

4、增长开始提速。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。数据来源柳州经济信息中心年，柳州市第产业增加值亿元，比去年同期增长第二产业增加值亿元，比去年同期增长第三产业增加值亿元，比去年同期增长。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业服务业也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。年柳州投资情况表数额同比增长固定资产总投资亿元基本建设投资亿元房地产开发投资亿元数据来源柳州经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥内环道路截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新轮城市建设的热潮，全力打造创业在柳州发展在柳州安居在柳州的城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲。

5、的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续年左右。柳州房价路走高，归其直接原因主要有随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高土地拍卖政策导致地价攀升新的拆迁政策自年月日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价消费市场支持。房地产市场空置简析至年底止，柳州市空置商品房面积为万平方米，比上年减少。据悉，年柳州拆迁面积约万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为，目前有超过万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房。

6、市场定位。以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。四商用物业发展的要点分析商用物业的类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物饮食娱乐休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营商务活动市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，有助于我们根据不同的。

7、场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而年作为柳州城市建设与管理年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需亿元以上。柳州市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求在城市建设与管理年中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。。

8、能性大型商厦是集购物餐饮娱乐休闲旅游服务商贸办公于体的商业物业，能满足人们多种消费需求。购物中心形式大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。专业市场物业的主要特征专业经营专业经营就是主要经营类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。商贸结合专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。专业商业街专业市场形成商业街有两种形式城乡结合部或近郊专业市场专业市场规模要较大才能营造。

9、州房地产市场供求分析年柳州房地产供求情况览表类别统计指标数额供应商品房新开工商品房面积万总施工面积多万竣工面积多万需求商品房销售面积万销售额约亿元数据来源柳州日报如表所示，年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。年初，全市有房地产企业多家，目前已有家全年商品房在建开工点达个，房地产开发投资亿元，在建施工面积多万平方米，创下了柳州历史的最高水平。而据不完全统计，年有个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。房地产市场价格分析年柳州商品房销售均价元平方米，而至年柳州市商品房销售均价为元平方米，在比年平均价格上涨了的情况下，仍然出现了个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈现价升量。

10、业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺位康城商铺近郊物业顺德国际商业城五月阳光按经营方式分类统经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多华天世纪分散经营物业大部分商铺除发展商返租外兴隆大厦按经营类别分类综合经营项目如大型商厦小区商铺柳州工贸单经营项目如专业市场餐馆及美食广场桂林人按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主蓝色港湾租售物业广州国际玩具精品中心飞鹅市场出租物业天河城广场五星商厦按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建或改建商铺商用物业的特征从上面的分类方法可以看到，任何种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。大型商厦物业的主要特征规模化大型商厦经营面积过万，是规模化集约化的物业项目。多。

11、行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大商家众多品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场洛溪五金市场等。城区专业市场城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织或由政府规划，横向联合集中经营而形成专业商业街式的专业市场，如广州德路海味干果食品专业街。小区商铺物业的主要特征商住混合小区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由于我国汽车普及率费非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情民情的具体表现。商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区。

12、业种类，制定有针对性的营销策略，不同类型的商铺可以采用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法分类方法种类广州举例柳州举例按市场形式分类大型商厦天河城广场广百新翼柳州工贸专业市场天河电脑城白马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场中旅商业城柳州工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城餐馆及美食广场广州蔡澜美食城百福广场桂林人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺北京路步行街铺位地下商城康王商业城工贸地下商场按物业区位分类商业区物业广百新翼名汇。

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