1、成本年计算三成本费用合计四销售收入五营业税总销售收入六土地增值税土地成本增收七毛利润八所得税毛利润九净利润十净利润率根据以上经济测算，如果按照万亩土地成本预算，项目净利润回报率达到，总体回报水平接近行业平均开发水平，项目开发具有定可行性，而且在价格预测上已经下浮市场不可控风险控制因素，按照万亩成本预算，项目开发可行。经济预测综合分析总结第和第二套方案，根据我们对目前市场调查理解，以及考虑到未来年房地产市场风险因素综合考虑，再结合行业利润平均之间合理利润回报率，我们可以初步得出土地成本在万元亩之间比较合理。超过万亩则项目整体开发风险比较大。结论与建议项目综合评价从目前市场情况来看，本次可行性研究主要是以市场发展营销为重点，结合项目开发经营等方面较系统分析项目发展市场营销条件，寻求最佳开发经营。

2、此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”格局。城区市场中，销售形势相对较好是城南，消化率达到，其他各区消化率只有左右，位于绝对市中心城中板块只有。存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。截止年底，全市存量房源按当年消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。全市各区销售率，其中浦口江宁河西新三区存量房源绝对数量高，与其他各区相比，其“上市多卖多剩多”，因此新三区市场消化率依然明显高于城区市场。低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源走势相对较好。元以下低档房源集中在江北，此板块楼盘。

3、地成本年计算三成本费用合计四销售收入五营业税总销售收入六土地增值税土地成本增收七利润八所得税利润九净利润十净利润率根据以上经济测算，如果按照万亩土地成本预算，项目净利润回报率仅仅只有，项目开发风险较大，市场波动对项目开发影响很大，开发可行性比较严峻。假设预算开发方案二预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费二开发费用销售费用销售收入含广告投入财务费用按土地。

4、虑方向。但是前提定是要控制好销售价格，产品以刚性需求产品为主。综合评述项目所在区域整体价格偏高，年南京各大区域价格都出现了左右下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在左右价格下调，市场补跌可能性在增大，市场风险相对于其它区域较大。区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山山水资源，直为南京传统富人区，别墅类别墅豪宅产品特征和高昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主，这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群，城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈现典型“降价保量”特征，取得显著促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因。

5、年月到月出现负增长可能性较大，但随着万亿投资累积效应，预计全年增幅在以下。年月份南京房地产市场特征分析市场消费信心呈阶段性回暖在各类房地产利好政策刺激以及各楼盘积极促销，使得年观望者刚性需求在年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度增长，出现较为显著阶段性回暖特征。月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交套数为多套。项目背景报告编制目的项目概况按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费二开发费用销售费用销售收入含广告投入财务费用按土。

6、模式。综合评价如下城东板块未来住宅供应量较大，以高端产品为主，市场竞争激烈，销售价格压力较大。建议产品规划定位上要填充市场空缺。项目所在区域年价格调整幅度低于南京整体市场调整幅度，市场补跌可能性较大。城东板块客户人群在区域和层次上有定局限性，段时间内还不能突破，手二手市场较主城区其他板块不太活跃，这些因素力年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定作用。现将年南京房地产。

7、纷纷大幅降价，成交持续上升元中档房源集中江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显供严重大于求失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整直接影响因素。年月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。年南京房地产市场政策回顾年对南京房地产业来说是充满挑战和压力健康发展意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房标准如下享受优惠政策住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在含以上单套建筑面积在平方米含以下。二本标准自年月日起执行，与本通知精神不致，按本。

8、产市场特征分析市场消费信心呈阶段性回暖在各类房地产利好政策刺激以及各楼盘积极促销，使得年观望者刚性需求在年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度增长，出现较为显著阶段性回暖特征。月份商品房成交面积为万，其中，减开工量运营开支等，准备过冬是明智选择，有钱开发商可以选择储地，预计年下半年行业有可能出现回暖南京市场热点供应量决定市场热点，江宁区江北区和河西区将是市场热点，或者城市中心高性价比地块也是个主要考虑方向。但是前提定是要控制好销售价格，产品以刚性需求产品为主。综合评述项目所在区域整体价格偏高，年南京各大区域价格都出现了左右下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在左右价格下调，市场补跌可能性在增大，市场风险相对于其它区域较大。区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块。

9、通知规定执行。关于保持房地产市场稳定健康发展意见年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展意见。意见主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴发放力度最高为房款总额进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力开发企业参与开发建设等。年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷影响，预计将延续年下半年经济下滑趋势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于年，在。

10、定健康发展意见。意见主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴发放力度最高为房款总额进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力开发企业参与开发建设等。年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷影响，预计将延续年下半年经济下滑趋势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长可能性较大，但随着万亿投资累积效应，预计全年增幅在以下。年月份南京房地。

11、环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山山水资源，直为南京传统富人区，别墅类别墅豪宅产品特征和高昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主，这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群，城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈现典型“降价保量”特征，取得显著促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”格局。城区市场中，销售形势相对较好是城南，消化率达到，其他各区消化率只有左右，位于绝对市中心城中板块只有。存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。截止年底，全市存量房源按当年消化速度还需消化个月，因此年销售形势不。

12、政策汇总如下关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理若干规定年月日，南京市工商行政管理局南京市房产管理局南京市公安局中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理若干规定，从年月日起正式实行。关于调整享受优惠政策普通住房标准通知年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发展意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房标准如下享受优惠政策住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在含以上单套建筑面积在平方米含以下。二本标准自年月日起执行，与本通知精神不致，按本通知规定执行。关于保持房地产市场稳定健康发展意见年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳。

参考资料：

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[12]关爱残疾人PPT全国助残日主题课件 编号28（第19页，发表于2022-06-24）

[13]小学休学典礼专用课件PPT（精版） 编号18292（第19页，发表于2022-06-24）

[14]《文化自信、文化创新与文化敬畏》精品党课PPT课件 编号22（第33页，发表于2022-06-24）

[15]关爱残疾人PPT全国助残日主题课件 编号22（第19页，发表于2022-06-24）

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[18]小学休学典礼专用课件PPT（精版） 编号19320（第19页，发表于2022-06-24）

[19]《文化自信、文化创新与文化敬畏》精品党课PPT课件 编号20（第33页，发表于2022-06-24）

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