1、的免费课件资料库众多开发商把目标市场定位在高收入人群，针对中低收入人群的住房市场有效供给明显不足。但同时也正是这部分消费者才是市场的主体，所以，对小套型产品的开发将会吸引大量客源。依靠小户型产品的面积小总价低吸引中低收入人群必然会收到良好效果。更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库第六章华亭大厦项目分析优势点分析周边路网发达，有多路公交车辆经过，交通便利周边有银行学校医院大型超市等机构，配套设施完备该区域为传统居住区，拥有成熟的居住环境本案北侧将会有景观绿化广场，可为居民提供休闲场所产品现为弹性空间，可以自由分隔大小劣势点分析产品本身分割后部分套型的采光通风可能不足紧邻两条交通干道，噪声较大外墙立面陈旧，有待改善公摊面积大，得房率低土地使用权年限较短机会点分析本案对面苏州城市规划展览馆的建设将有可能带动周边商业发展三香路劳动路的改造将有利于周边环境改善如果本案定位于小套型公寓，市场承受力较强市区内工厂将外迁，必然会给区域内的环境带来极大改善威胁点分析酒店式公寓的大量开发，将分流部分目标客源部分开发商已经认识到小套型住宅的市场空隙，未来竞争可能会更加激烈更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库第七章项目定位及产品规划建议产品定位办公用房子市场苏州市以制造型企业为主，从写字楼的入住企业来看，行业主要分布在物流贸易咨询商务等，商业流通类企业较少，所以从苏州的发展来看，写字楼发展前景不容乐观从区域房产上讲，金阊区的规划是着重发展仓储和物流，预计将兴建仓库。
2、现代风格，以淡雅色调为主大堂门厅对大堂进行精装修，地面采用大理石，墙面采用高级贴面砖，顶部作吊顶处理楼梯间地面采用瓷砖铺面墙面采用环保涂料公共走道镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶门窗采用高级塑钢窗或彩铝及双层中空玻璃电梯厅堂镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶楼宇智能化建议小区周界采用红外线防越报警系统楼宇可视对讲系统楼宇智能监控系统物业管理智能化系统家庭内部防盗报警系统家庭内部设置烟感报警系统煤气泄露报警系统物业管理建议建筑物的维修养护建筑设备的管理与维修安全管理保安小时值班巡逻大厦内部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统，保证大厦的各个角落小时能在保安的控制之中清洁管理服务公共场所及设备的清洁维护。包括楼梯走廊通道电梯间等垃圾清运绿化服务智能化管理服务更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库智能远程抄表，包括水电气等设大厦独立电视频道，及时发布相关信息，如电力维修通知社区活动及物业通讯等家务服务钟点保姆服务衣物代送洗服务自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为重要。目前，苏州房地产市场存在的主要问题有住房供应上存在结构性的不合理近年来，由于苏州市民购房的面积逐年加大，使得开发商热衷于建造每套平方米以上的大房，平方米以下的小房来源偏少主观上，些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目味追求。
3、的亲水情结。目前会所绝大部分楼盘都设置除了周边配套非常完善，会所给业主提供了生活上的配套，也给业主之间的交流提供了个很好的平台。随着竞争的激烈，各个楼盘都在寻求差异化竞争，主要体现在配套设置上，出现了例如游泳池等软件配套。客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的外地来苏人员成为住房消费的生力军，仅引进人才这群体，今年以来，苏州市已接收毕业生万人，其中半是外地生源，同时引进外地在职人员多人他们都有住房需求。更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库城市建设力度的加大，截至年底，拆迁办共颁发市区房五拆迁许可证张，项目个，已经拆迁结束项目。许可拆迁总建筑面积平米，其中住宅平米许可拆迁总户数为户，其中住宅户。这些动迁户都有住房需求，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。人们的追涨心理加剧了房源的紧张，投资客成为主流，尤以台湾，上海，浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被位上海客户买走的，下子买了多套。中介公司介入炒作行列，公司的中介信息栏目共公布套房源，有套是全新毛坯房乃至期房。小结目前高层住宅去化较慢，主要是供应结构失调，总价偏离绝大部分消费者的承受力。平米的房源供应相对消费能力明显过剩，市场风险大。平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。平米以下的房源供应短缺，而去化速度快市场需求强劲，市场空隙明显。三精装修酒店式公寓市场分析现有个案情况表案名建筑面积规划户数套面积范围主力总价万元苏州凯悦万时代晶华万玄妙广场约万狮山丽晶约万石路中心广场约万合计潜在竞。
4、而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。商品房开发结构不合理苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受的普通住宅相比见缺。而在建的别墅公寓以及价位在元平方米以上的中高档住宅风起云涌，大有扩张之势。满足普通居民的购房需求是房地产市场健康发展不可忽视的个因素，当前较高的房价，限制了普通居民购房的愿望，因而平抑非正常因素导致的过高房价，应该是社会的责任。大量带有投资性质购房者的出现，不利于市场的健康发展银行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄的形式保管，在房地产市场异常火暴的今天，纷纷利用闲散资金投资房地产，希望获得较高的利润。由于这部分人的炒作，使得房地产市场有可能朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序的发展。开发商跟风现象严重，产品同质化程度高小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又全面推出酒店式公寓。这种现象的频繁出现，就可能会导致市场产品严重同质化，市场竞争处于同层次。最终的结果必然是方面存在大量市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。在这些问题存在的同时，我们也可以看到些市场机会的存在苏州房地产市场总体发展形势良好苏州的房地产市场虽然存在些问题，但是随着苏州整体经济的进步发展，苏州的房地产市场必将得到更好的发展，良好的发展前景仍然足以吸引任何房地产开发企业。小套型住宅市场存在较大空隙更多免费资料下载请进中国最大。
5、个潜在竞争性个案的挑战。都市站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发，规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在之间。该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于月推出。这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。小结我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库第五章市场存在的问题点与机会点苏州房地产市场自年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。但是由于房地产市场缺感生活，甜蜜小套房三目标客户群定位主要目标群小白领工薪阶层这部分群体有着总价承受力相对较低年龄结构在岁中等收入的共同特征。次要目标群拆迁户旧城区改善居住环境群体近年市区拆迁力度较大，加上老住宅小区改善居住环境的需求，这部分群体也将成为本案的有力客源。其他群体投资人群本地中小投资客及台湾上海浙江等地外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分上下的二居室为主力产品的小三居室为辅助产品上下的居室为次辅助产品原则上尽可能不规划更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库四产品规划改造建议硬体建议外墙建议对外墙进行改造，具。
6、这次房交会成交商品房平均单价达到元，其中，单价在每平方米元以下的仅为套元到元的占了大头为套元以上的别墅有套。元以下的固然寥寥无几，实际上就是元以下的也为数很少，多数价位要在元以上。相关配套比较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库停车场地上停车场地下水景会所游泳池视听室网球场便利店健身房咖啡厅从比较表上可以看出中庭是绝大部分楼盘都选择设置的配套，因为这样能提高楼盘的总体形象，避免了小区整体布局呈兵营式而显得很单调。绝大部分楼盘的停车场设置都选择地下停车场，主要是空间利用率高，同时也降低了人防成本，地面的绿化面积更好配置。水景也是绝大部分楼盘都设置的配套，迎合了消费者的亲水情结。目前会所绝大部分楼盘都设置除了周边配套非常完善，会所给业主提供了生活上的配套，也给业主之间的交流提供了个很好的平台。随着竞争的激烈，各个楼盘都在寻求差异化竞争，主要体现在配套设置上，出现了例如游泳池等软件配套。客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的外地来苏人员成为住房消费的生力军，仅引进人才这群体，今年以来，苏州市已接收毕业生万人，其中半是外地生源，同时引进外地在职人员多人他们都有住房需求。更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库城市建设力度的加大，截至年底，拆迁办共颁发市区房五拆迁许可证张，项目个，已经拆迁结束项目。许可拆迁总建筑面积平米，其中住宅平米许可拆迁总户数为户，其中住宅户。这些动迁户都有住房需求，加大。
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华亭大厦市场可行性研究报告（DOC+39页）（最终版）