1、态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能临街商业不计入零售饱和理论公式潜在客户数量人均消费支出营业面积城市综合体商业零售业态商业零售业态商业规模的设定城市综合体商业零售业态商业零售业态极限规模测算表销售额购物概率人口人均零售开支商业面积销售额单位面积营业额购物概率测算公式选用赫夫模型公式的内容城市商务物业供给总量和供给结构城市商务物业需求总量和需求结构城市商务物业供给矛盾分析城市未来供需发展趋势预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求确定城市综合体对城市中心商务的分流指数中心商务的高度指数。
2、逐步被国贸取代城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的东部组团中部组团西部组团城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展深圳城市化发展未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心区城市次中心城市综合体核心区内的城市综合体次中心的综合体核心区和次中心间的综合体城市综合体的开发与运营定位需满足的目标符合城市整体发展要求，符合政府控规要求具有鲜明特色，体现项目地段价值符合市场要求，实现整体开发与经营目标城市综合体的开发与运营定位依据定位依据城市和区域市场城市化发展经济和人口状况。
3、业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求确定城市综合体对城市中心商务的分流指数中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量城市综合体酒店城市综合体的酒店规模估算酒店的床位数全年的旅客人数住宿旅客比例平均住宿天数全年可逗留天数床位的利用率城市综合体运营的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值城市综合体的综合。
4、办公购物文化娱乐游憩等各种城市物业功能复合，互为作用互为价值链的空间文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化城市价值复合化城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合价体系基础评价指标辅助评价指标华润万象城城市综合体运营的思考期二期华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么期项目开发会会选择商业和写字楼中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么期项目开发会选择写字楼而不是商业龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港。
5、商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，酒店少，档次低办公写字楼少，且档次低商务商务气氛淡薄商业临近五洲风情龙岗南联港台项。
6、城市和区域地理环境历史文化民俗民情政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营霍金斯“消费者决策过程模型”城市综合体的开发与运营三位体定位方法城市综合体运营品控中心坂田旧改项目布吉金稻田项目新天地项目南联项目中航城华润万象城金地岗夏村改造体量大兼容“商业住宅酒店写字楼会展餐饮娱乐”多种功能于体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立种相互依存价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成个功能复合高效复杂而统的综合体城市综合体深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态我们必须要面对的问题城市综合体城市综合体是指城市中的居住商。
7、确定综合体最终的商务容量城市综合体酒店城市综合体的酒店规模估算酒店的床位数全年的旅客人数住宿旅客比例平均住宿天数全年可逗留天数床位的利用率城市综合体运营的价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值城市综合体的综合评为商店对消费者的吸引力为商店的规模为消费者到商店的距离或时间为消费者到商店的规模购物的概率城市综合体商业零售业态商业。
8、零售业态引力模型商业街分析需要解决的核心问题商业街的长度和宽度商业街的辐射半径商业街与平行干道的距离城市综合体商业街东京商业街长度般为，平均商业街辐射半径为，平均辐射半径为东京商业街长度般为，平均商业街辐射半径为，平均辐射半径为东京商业街平均宽度城市综合体商业街城市综合体商务城市综合体的商务办公容量般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体商务城市综合体的商务办公面积需要考合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征高可达性高密度集约性整体统性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐。
9、价体系基础评价指标辅助评价指标华润万象城城市综合体运营的思考期二期华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么期项目开发会会选择商业和写字楼中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么期项目开发会选择写字楼而不是商业龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，万的总建面，期启动以住宅为主商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台。
10、目酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流面对城市综合体，我们急需解决的问题地块价值的研判与分析分期规划与城市化发展的关系城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体现金流的问题城市综合体的营销问题市综合体商业形态定位市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类城市综合体商业形态定位城市综合体商业形态构成其他服务餐饮商业零售休闲娱乐酒店城市综合体商业零售。
11、台项目处于城市次级中心区的辐射地带，万的总建面，期启动以住宅为主商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档的内容城市商务物业供给总量和供给结构城市商务物业需求总量和需求结构城市商务物业供给矛盾分析城市未来供需发展趋势预测就。
12、型升值价值深圳城市综合体的发展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题周边环境问题功能搭配问题城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城万象城深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展“个城市只有个中心”广州北京路重庆解放碑北京西单上海南京路“个城市只有个中心”，上世纪年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗上海由个中心向多个中心发展上海淮海路上海人民广场上海陆家嘴上海徐家汇上海虹桥上海南京路城市化发展北京西单的核心地位正。
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原地产的城市综合体运营专题研究报告(ppt41页)（最终版）