1、形象后卖楼。项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市。
2、金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。十项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务价格项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。项目计算期选取根据本报告其它部分，项目的建设期为年。因此类项目包括销售在内，预计项目在年内可以销售完毕。建设期和销售期套在起共需年时间。财务基准收益率设定根据国家此类项目建设标准。
3、以正常实施。灾难性风险风险发生的可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表表。项目风险评估的方法采用简单估计法。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量存在市场需求变动竞争能力周边有竞争价格项目的敏感性高资源风险工程资源供给技术风险工程方案先进性适用性可靠性可得性工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范工程质量可以防范资金风险汇率发生的概率小利率发生的概率小资金来源中断可以防范资金供应不足可以防范政策风险政治条件变化经济条件变化政策调整外部协作条件风险工程建设交通运输供水供电社会风险其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险严重风险很少，且可以控制，或发生。
4、益率全部投资内部收益率项目财务内部收益率为。详见现金流量表全部投资。资本金内部收益率项目资本金收益率为详见现金流量表资本金。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。投资回收期静态投资回收期为年。所得税后静态投资回收期为年。动态投资回收期为年。所得税后动态投资回收期为年。投资利润率本项目的投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主要技术经济指标汇总表。五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资。六财务评价结论本项目不仅财务。
5、经济评价方法建标号国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号武汉市城市总体规划年武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报项目开发用地协议书武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。四项目可行性研究报告研究范围项目开发市场环境分析项目建设初步方案项目定位项目开发经营模式项目环境影响评价项目投资估算与资金安排项目融资方案项目财务评价项目风险分析。五项目建设存在的问题与项目实施建议项目建设存在的问题项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期。
6、和同类项目的情况，财务基准收益率设定为。二营业收入与成本费用估算销售收入估算本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要年时间。项目期二期的销售价格根据本报告其它部分确定为各年的销售价格比率和销售收入详见销售收入经营税金与附加估算表。营业税按销售收入总额的计算城乡维护建设税按营业税税额的计算教育费附加按营业税税额的计算。成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费，广告宣传代理费等各项杂费。三项费用的计算基数均为当期销售收入。有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。三项目利润估算与财务评价表项目利润估算详见利润和利润分配表。本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有现金流量表全部投资现金流量表资本金利润和利润分配表等。四盈利能力分析财务内部收。
7、场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执。
8、法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。还贷款包括计入本金的建设期利息本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为万元。偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是两个部分，是项目可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金销售成本后的余额，除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。二是企业可用于还款的其他资金。当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。三融资方案分析资本金来源可靠性分析本项目融。
9、分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。项目建设资金已经准备到位。项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。项目主要经济指标项目主要经济指标见下表表。表项目主要经济指标序号项目单位数量备注主要经济结果和数据项目投入总资金万元建设投资不含建设期利息万元其中自有资金万元建设期利息万元销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二主要经济评价指标项目财务内部收益率基准收益率税后项目财务内部收益率基准收益率财务净现值税后万元财务净现值税前万元动态投资回收期税后年动态投资回收期税前年投资利润率投资利税率三项目可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年建设部房地产开发项目。
10、利益难以兑现的可能。资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树。
11、净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。十项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。风险因素的识别和评估风险等级划分般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般不影响项目的可行性。较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可。
12、方案中属于项目法人自有资金的份额不高，项目法人武汉房地产开发有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进步提高。虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。融资结构分析在项目投入总资金中，项目法人自筹，销售收入。债务资金占。融资结构合理融资成本分析和利用债券招股商业贷款等相比，本项目使用的银行资。
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