1、项目所在地的区域特征，评判购物文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐餐饮运动生活服务娱乐休闲设施配套设施对客户生活及项目定位的影响。用地建筑规模通过占地和建筑面积基本可以判定，如位于城市中心而又无景观支持的规模小的项目般定位发挥的空间不大，而大规模开发往往能不依赖地段将地块重新定义。规划指标及地块条件方面包括规划用地性质容积率建筑密度覆盖率绿地率，限高退红线退道路中心红线等要求。另方面，土地的七通平现状方正度平整度植被地貌地形等，地下管线地上高压线等。景观及周边环境资源地块周边的绿化景观自然景观如山体园林湖泊江河海景等，历史人文景观建筑物环境污染状况，以及其它可能存在的对项目有利或不利的干扰因素。交通条件及规划发展首先是便捷度和可达性，包括临路状况如主。
2、每隔年半就会换次房。前沿观点二以客户生活轨迹锁定来定位房地产开发企业的客户定位案例美国地产商汉斯美国专业化房地产商汉斯成立年来，方面坚持专业化立场，但并不只做住宅，其产品涵盖了住宅商业写字楼等几乎所有房地产产品，并保持了旺盛的生命力。招商的开发实践位于深圳蛇口的招商地产，以其大片独特的土地资源，在居住物业上不但开发了从小户型到中高档白领住宅半山海景别墅兰溪谷这样的豪宅同时，还开发有写字楼，酒店，商场，酒店式公寓，甚至工业厂房等，物业类型涵盖客户全天候活动空间。产品定位策划房地产项目的产品具有特殊性和复杂性的特点，从功能上，可以分为住宅商场酒店办公写字楼仓储生产用房从建筑型式看，有独栋别墅联排叠拼多层洋房小高层高层超高层等。从居住的形态划分，有住宅公寓。
3、虑的因素包括所处区位的交通条件商业气氛发展前景附近居民数量居民收入消费水平消费模式和人口结构等。市场培育期较长，要求资金实力强大型商场从开始招租到经营环境成熟，短则两年，长则年，需要时间去整合周边地段的商业气氛，养活众多租户，培育忠实的消费者。具备定经营面积规模商场的规模决定了功能多寡和经营方向。现在主力消费人群年轻化，他们更注重娱乐化消费体验式消费感性消费，站式购物休闲服务越来越受欢迎，吃喝玩乐，尽在其中，因此必须有大的场地，能容得下如此丰富的功能。专业营运公司管理操作营运公司是除选址资金和规模以外商场经营的基本要素之，也是商场经营的主体。能否根据商场的硬件条件和发展商的资金状况适应市场关键就在于营运公司的能力。商场定位及布局合理布局策划包括场内的。
4、要求高很高较高弱不宜商场上加住宅对周边自然及人文环境要求低般高很高小区物业管理的要求低不高高很高建筑质量装修要求低般高很高精品设计容积率覆盖率要求无般低低规划布局策划在空间层次上，按定的原则进行处理物业类型分布上，应考虑土地最佳有效利用原则实现资源的有效利用保证项目的收益最大化提升项目的整体形象强调规划的创新性。结合用地形状及限制景观特点以及项目规划指标,综合考虑市场需求分期发展交通流线组织和组团管理后，进行密度分析和经济估算的探讨综合确定。配套发展策划商业区发展借鉴基本要素市级中心商业区次中心商业区区域性商业区居住区级商业中心规模万平米以上万平米万平米以上万平方米万平方米以下人流量日人流量万万以上假日人流高峰，核心辐射圈内人口密集。日人流量。
5、步规划适宜开发何种类型何种档次的商品房优劣势分析区域及周边产品供需现状及发展趋势如何市场空白点在哪里有无市场亮点区域内外参考对比竞争楼盘怎样价格水平怎样消化速度如何客户都是谁这类消费群体的数量有多少他们的经济状况如何他们的各种需求是怎样的分析怎样的开发策略和定位能确保项目的开发成功满足定位原则方案方案二方案三市场的再度论证，依据参考楼盘项目的特点就初步规划方案进行成本与售价分析公司的资金运作和管理上的综合考虑如销售时机资金投入开发节奏要求定位决策分析工具针对性市场调研主要内容经济政策环境城市总体经济运行指标固定资产投资，房地产开发投资等房地产相关的金融政策法规等房地产市场运行房地产土地市场运行住宅级市场二级市场供求价格运行走势房地产发展现状包括各大板。
6、度假型物业等即便是公寓，又有商务公寓酒店式公寓白领公寓老年公寓学生公寓产权式公寓等区分。项目定位首先应确定产品类型，不同的产品类型组合定程度上反映了项目的定位，实际上，从土地供应的角度来看，政府的土地利用规划条件亦限制了定位的范围和内容，因此产品类型策划须综合考虑规划设计和经济测算来确定。个地块之地产匹配因子从种程度决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产匹配因子有所不同。匹配因子普通公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明对公共交通的依赖性很强强般弱不宜闹市区人员混杂区对噪音及环境干扰适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道高压线等。对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂对小区配。
7、道快速路步行街等，第二距离城市中心区主要功能区域的距离，可以从步行长度时间乘公交车里程时间私家车里程时间地铁需时等。第三地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状远景规划。设计密度分析这项工作可由策划与设计师起，结合地块条件规划指标，对地块进行合理的分区规划楼栋布臵配套及路网设计，尽可能的挖掘地块资源，降低不利因素的影响。专家咨询法个好的定位策划，应该尽可能咨询相关领域的专家，如市场专家规划专家建筑设计专家以及投资专家等，要强调从不同角度进行多方论证。成本收益回报测算定位策略与方法下面主要借鉴般产品定位方法，针对住宅项目的特点，来探讨可选择的定位模式。项目特色特质定位。例如最高档的别墅最大的住宅小区等。又如罕有的低密度区域内唯的多层小高层洋房超大。
8、社区。项目利益定位。也就是指产品所承诺的利益。如同宣称它的汽车较安全洗衣粉宣称它的洗洁效果佳等在房地产中有强调景观服务配套设施建筑质量交通区位教育大多阳台设计等。如人士等。中档偏高中端住宅中档偏低白领阶层军人商务人士等工薪阶层政府机关行政事业单位办事人员个体服务工商户生意人由于征地或拥有村办集体企业的富裕的原住村民低端住宅小白领学生投资客个体户老年人等。客户定位前沿观点前沿观点以客户终身锁定来定位房地产开发企业的客户定位案例通用客户生命周期它刚进入中国市场的时候，只做别克这款中档车。后来通用对客户进行了研究，发现中国的年轻客户对车的需求非常渴望，但是别克的档次太高了，不适合他们，他们需要种价格在万元以下的车。在北美的市场研究结果告诉通用，客户每隔年就。
9、风格定位，形象概念设计概念和建筑风格指引等价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。定位实务流程设计定位导向不同的项目发展目标直接影响和制约项目的定位，任何个定位都是在定的资源和约束条件下进行。虽然，更多的情况下，项目的发展目标都是复合的，但对于定位必须明确重点及导向。般来说有三种，第收益最大化，即在定的成本下售价最高第二资金回收时间即销售速度要求高第三品牌形象即口碑要求，如公司进入新的异地市场。工作流程逻辑树式地块分析市场调研竞争分析潜在客户开发策略产品定位初步规划经济评价综合发展矛盾解决式竞争市场分析析项目解析目标及限制条件矛盾的解决方案项目界定发展战略集中的矛盾发展定位消费者研究验证规划评价建议问题树式最优综合发展定位方案解读地块及周边环境，初。
10、区域发展热点等重大市政设施规划等区域与周边板块供应楼盘供应量，价格，户型，产品档次及特点销售状况，客户类型，潜在需求未来新增供应，竞争状况预计消费者及其需求调查可以聘请专业的市调公司代理策划公司，针对潜在客户进行需求调研。主要内容消费者类型诸如年龄工作和生活区域行业职业家庭结构人口学历收入现有住房情况主要交通工具等消费者行为模式日常爱好，社交圈，休闲生活方式，媒体阅读习惯，消费模式，生活心态工作观事业观等潜在臵业需求几次臵业，区域位臵选择，房型面积需求建筑风格喜好等项目及区域环境踏勘主要内容区位及配套其可分为城市中心主城区旧城区新城区城郊结合近郊远郊等其二了解板块区域特点，如商业区办公区工业区居住区，以及核心功能区或核心功能的辐射区等，目的主要是界定。
11、万左右。万以上。核心消费群内城区与中距离郊区半小时车程内居民与办公商务人士旅游客。内城区与中距离郊区分钟车程内居民与办公商务人士。车行分钟以内居民。区域步行分钟内居民。分钟以内居民。区位城市交通及人城市交通及快速干道沿线行政区域或居住大型住宅小区对休闲空间，绿化要求无般高很高景观要求无般高很高口核心区。人口次核心区。群商业核心区。商服中心。开发条件整体商业布局连续性较多主力店与特色店支持。整体商业布局连续性较多主力店支持。具有快速交通，居住郊区化趋势。整体商业布局连续性家以上主力店。居住区人口数量。大型商业设施包括百货超市专业市场等，可提升整体商业档次，聚居和引导人流，并且应考虑对外进行辐射。大型商业设施策划注意事项位臵佳，有足够的辐射人口商场选址时。
12、换部新车，而通用每卖掉辆新车，其中有辆是老客户买走的。通用推出万元的赛欧，就是在客户首次购车时将他锁定，然后，通过后续的不断服务和客户关怀，使其成为终身客户。只要你成了通用的客户，它就会根据你的不同生命周期提供适合你的产品，从赛欧别克到卡迪拉克，总有款适合你。现在市场开始热起来了，通用紧跟市场，又推出了它的。万科的转变客户生命周期最大化万科的原专长是做城乡接合部的中高档房，现在万科开始改变了。万科的定位是客户的终身锁定，从他大学刚刚毕业开始工作时的小户型公寓，客户生命周期的初端，到中后端产品的整体把握，他娶妻生子的三居室，再到他事业有成的别墅，最后直到他退休入住的老年住宅，万科都要做，万科已经有了十万客户，这将是笔巨大的财富。房地产也差不多，深圳的客。
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