1、方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关的经济大势。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房。
2、这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三项目开发经营机会点整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业。
3、区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌品质。四后湖乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。客户类别来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客。
4、金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心后湖花园可作为江岸区后湖乡企事业单位人员，私营民营企业家理想的生活基地后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于模式。
5、权委托中介代理销售的方式。六强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。，厨房设置集中排烟管道，管道煤气，每户配置卡煤气表预留上下水接口，方便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口水表，电表出户，可提供水表，配置供电容量，电表，户表，供电线路引至室内控制开关小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，社区内还设有会所，幼儿园，金融，邮政服务等。物业管理有省级先进物业管理公司招银物业。
6、资总额按的比例分年均匀发放。具体见表项目投资计划和资金筹措表。表中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到万元亩，总价值为万元，若将土地抵押，可先行贷款万元左右。项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，。
7、山转盘处。目前处于前期的准备阶段，将于月正式开盘。销售情况竹叶苑在武洽会上取得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量的意向客户，同时已实现认购销售套。客户分析从前期销售情况来看，客户主要来自发展大道和黄浦路邻近地段的些行政企事业单位中高收入人群，客户分布区域不广，客户购房主要是为了改善居住环境佳海华苑项目规划佳海华苑由佳海房地产开发公司开发，第组团占地面积亩，建筑面积万平方米，主要为单体别墅和联体别墅，共户。小区容积率为，绿化率目前半为现房，半为准现房，别墅面积为平方米。价格策略早期联体别墅价格为元平方米，单体别墅价格为元平方米，花园免费赠送付款方式灵活多样，次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。销售推广前期推广。
8、调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。开发区内已形成些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。在建的幸福大道,后湖大道将决定后湖花园在该区域内具有其他物业不可替代的优势。产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。第六章惠，其余可通过银行贷款和项目预售收获取支持。为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款万元，分别于年投放，具体见项目投资计划和资金筹措表。由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目的销售收入中相当部分可用于下期的建设资金。项目建设期历时年，从年月至年底全面完成，在建设期内，。
9、实行全方位智能化的物业管理，向住户提供安全，便利维修服务全天侯二十四小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家电维修代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务设备维护，电话通知，分钟内上门服务。价格策略多层公寓起价元平方米，最高价元平方米，均价在元平方米之间，集合别墅起价元平方米，最高价元平方米，均价在元平方米之间付款方式较为灵活，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付宣传推广目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，年武汉金秋贸易洽谈会上首次亮相取得了相当的成功，随后又参加了年月的房交会，同时在竹叶山转盘处设有户外广告牌，售楼部设在竹。
10、也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下区域江岸江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。购买力来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。购买动机此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同的因素选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付。
11、为失败，主要以报纸广告和路版广告为主，年月请香港恒大行做企划，在长江日报上做过几期版的广告，效果不是很理想。销售情况佳海华苑销售情况较差，目前仅售十几套，销售率约。客户分析客户主要为开发商的关系户，直接实现销售仅两三套。世纪家园项目规划有中联三星开发的世纪家园占地亩，总建筑面积万平方米。期总建筑面积万平方米，容积率为，绿化率为，项目总规划有户。期工程于年月日开工，目前在做桩基工程。物业形态有多层，小高层和联体别墅。户型设计以中大户型为主，面积在平方米之间，共种户型，主力户型为约占，期户型指标如下户型多层室室室室面积数量比例户型小高层室室跃式室跃式数量比例调查结果表明项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。项目所在区域虽然居住。
12、增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么后湖花园销售将适逢其时。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位后湖花园位于江岸区后湖乡地区，这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。消费群界定高校科研院所高级职称人士民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位的主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在岁购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。二产品定位根据对项目周边环境及物业市场。
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武汉后湖花园完整可行性研究报告