1、，对于服务产品的提供，不能简单地制造种准则，而是不断依据服务需求的变化而调整，也即服务的层次内容和方向做出相应变化，其中项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了加油站式的培训体系，做到岗前培训在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每层级员工保持服务知识技能与服务需求达到动态平衡。构想五规范管理，促进园区服务社会化随着我国住宅产业的蓬勃发展，个个相对封闭的居住小区不断涌现，业主从入伙装修家私家电配臵直至日常起居的服务所需均依赖于园综合服务体系的供给。住宅产业启动后，园区所形成市场需求十分可观。从经济学的原理上看，社区市场形成与发展同样可以服从优胜劣汰的般性规律，而在实际运作中却暴露出些社会问题，如住宅区内装修管。
2、想七努力实现垃圾分类回收环保部门倡导垃圾分类回收已有多年，而真正较为科学彻底的实现垃圾分类回收尚不多见，因为在现阶段至少还受制于以下因素国民环保意识有待提高，普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第次分类二生活垃圾客观构成较为复杂，往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在起，分类难度大，分类成本高三垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾回收尚可，求购无门，降低了垃圾回收参与者的积极性。在我们看来，垃圾是种放错位臵的资源，近几年，我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制，并努力为垃圾的分类收集创造条件。拟采取的管理方式根据建设部第号令和国务院新颁布的物业管理条例的要求，我们努力实现本小区体化社会化专业化和规范化物业管理，建立高效精干的管理架构，运用科学管理方式和先。
3、书重要的施工会议纪要隐蔽工程验收记录沉降观测记录其他可能会影响将来管理的原始记录。机电设备资料机电设备出厂合格证贡电设备使用说明书要求中文机电设备安装调试报告设备保修卡保修协议。业主资料已购房的业主姓名位置面积联系电话等已购房业主的付款情况或付款方式。二接管验收办法及程序接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作与开发商联系好交接事项交接日期进度验收标准等派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装调试工作，做到心里有数准备好接管验收记录表格房屋本体接管验收表公共配套设施接管验收表机电设备接管验收表接管验收问题整改表。二质量与使用功能检验标准主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设。
4、理的人情化无序化导致装修施工游击队出没装修质量事故频频发生，社区服务体系结构不合理导致恶性竞争伤及业主。物业管理不能包办社区内的切事务，但在社区服务社会化过程中，我们认为物业管理企业可以扮演个主动性角色。军区花园坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。构想六妥善处理管理处街道办事处业主管理委员会的关系，使之形成合力物业管理企业与街道办事处业主管理管委会均涉及业主日常生活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为提高居住区物业管理水平的种阻力。而要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调管委会自治管理，物业管理企业专业管理与街道办事处管理在职能上的配合，既分工明确，又不忽视合作，这样就定能成为推动居住区管理水平提高的助力。构。
5、定原则根据公司的发展战略确定新年度的公司总体经营管理目标指标公司总体目标指标层层分解，确定管理处职能部门的年度目标指标将管理处部门全年的目标指标分解落实到每季度每月经理层是本部门目标指标实现情况的责任人，因此经理层的季度考核标准即本部门季度的管理目标指标及经理层实现目标过程的控制和管理要求。二主管职员层考核标准及指标的确定原则管理处职能部门将本部门的目标指标向下属部门分解根据分解的目标指标确定部门负责人及相关责任人的考核要素及标准。三员工层月考核标准的确定原则将管理处下属部门的目标指标分解落实到各岗位，确定各岗位的职责及工作标准根据各岗位的职责及工作标准，确定员工的考核要素和考核标准。考核周期及考核事项经理层月考核与季度考核相结合月考核是对工作。
6、冲突。是行政促进力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖惩为后盾的强制性促进力。二是竞争动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。三是舆论动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。四是管理者的凝聚力，具体情况为领导者或名管理人员对于下属的吸引力影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作的核心力量。督导管理管理处在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动员工积极性。二是法规管理，制定套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业。
7、确定参与考核的薪资额度。考核金额的构成及标准经理层月考核工资浮动工资季度奖，详见岗位浮动季度考核工资标准季度考核工资月考核工资总经理副总经理人事培训部品质部财务部终奖励额度见岗位浮动季度考核工资标准二主管职员层含大领班月考核工资月工资额三基层员工考核金额的确定和标准工资元以上人员月考核金额元工资元以下含元人员月考核金额元各级人员考核表三实施科学的绩效管理我们强调个人部门及公司三者之间绩效的有机统。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划辅导改进考核反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目标及顾客满意目标的实现。管理工作流程前期工作流程机构组建拟制管理方案及规章制度熟悉物业情况，汇总遗留问题队伍组织培训联系有关单位，督。
8、标准的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代科学和管理技术成果，从调动员工积极性出发，实现全员性的质量管理，其有效方法之是计划实施检查处理的质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供住户满意的系统管理活动。计划目标管理物业管理有限责任公司，将按照全国优秀住宅小区的标准制定各项管理指标，对管理处经理明确责任，授予权利，在实施过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况，存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益和待遇相结合。协调管理本区运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间部门与员工之间员工与员工之间员工与业主住户之间的矛盾和。
9、过程的控制和管理，以保证季度目标指标的实现对工作结果，即目标指标的完成情况进行季度评价季度考核成绩是对月考核平均成绩和季度指标考核结果的综合衡量季度考核成绩是季度奖励金额发放的依据。二主管职员层月考核依据考核结果确定考核工资的发放额度。三基层员工日检查月考核依据考核结果确定考核工资的发放额度。基于考核结果的激励措施考核结果作为浮动工资奖金发放的依据二考核结果作为选派外派培训的依据之三考核结果作为晋升降职调配的依据四考核结果是薪资调整的重要依据五考核结果是年度评比的重要依据。考核金额的确定原则依据管理处职能部门岗位评估确定管理处职能部门各岗位工资标准二依据岗位任职标准确定管理处各岗位的人选三依据工作标准确定各岗位人员的薪资等级四根据岗位薪资及等级。
10、计规范高的标准，就必须导入体系，我们决定加强这方面的管理，使企业在说到做到的基础上为做好创造可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。在军区花园文化居住区物业管理介入及实施过程中，质量保证体系是我们开展工作的基础，更是我们提升物业管理品质的有利保证。构想三导入质量成本双否决运作体系质量成本双否决，是把服务质量和成本控制作为衡量管理处工作成绩的两项最重要的标准，且两者是或与否的关系。通过质量成本双否决的运作，管理成本会有所下降。我们将结合军区花园的管理特点和难点，把这套运行机制用于该区的管理实践中，力求在服务质量和成本控制之间找到更精确的结合点，以提供更为完善和周到的服务产品。构想四建立加油站式的员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异。
11、促及时整改完善相关资料物业接管接管验收提供问题办理接管手续二次验收依据已有的物业管理运行维护经验，在项目规划建设阶段提出相关建议，以降低日后的物业管理综合运行成本，从而降低物业管理收费标准，促进房屋销售并为甲方降低开发成本。备注条款物业接管验收应具备的条件接管验收应提交的资料物业产权资料项目开发批准报告规划许可证投资许可证土地使用合同建筑开工许可证用地红线图综合竣工验收资料竣工图包括总平面布置图建筑结构水暖电气设备附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图建设工程竣工验收证书公共配套设施综合验收合格书供水合同供电协议书许可证供气协议书许可证有线电视合格证通信设施合格证施工设计资料地质报告书全套设计图纸图纸会审通知单设计变更通知单工程预决算报告。
12、进的管理手段，形成指挥灵活，管理严格，运作规范，服务优质的管理模式。内部管理架构小区管理处将采取军区花园业主委员会和物业管理公司在业主自治和专业化管理相结合的管理机制下的管理处经理负责制，这是种直线制的领导形式，由于管理处的编制本着精干高效的原则，职责明确，管理处经理集指挥与职能于身，使经理全面掌握日常工作及人员状况，减少失控，各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管属下人员直接向其上级负责。二管理运作机制全面质量管理管理处经理人管理员人收费员人工程师人保安部队长人工程维修部主管人保洁部主管人财务主管人军区花园管理处政府管理部门军区花园业主委员会公司沈阳物业管理有限公司建立有整套有特色的质量管理体系手段和方法，并根据质量保证国际。
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花园小区物业管理方案(84页)