1、模大投资高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。进步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造建设确有必要。建设单位基本情况发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适居住餐饮办公场所。从而达到促。

2、为保证公司服务质量，初步确定，定员为人。各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和洛阳市关于劳动管理方面规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。所有被招聘职工都与公司签订劳动合同并报洛阳市劳动局备案。经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目中心工作，这方面管理工作好坏将直接决定项目成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。住宅楼与写字楼租售本项目开发写字楼及商务用房由洛阳地亨置业有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门销售机。

3、路，每户预留电话接口。安装无线及有线网络。给总论项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程建设单位洛阳地亨置业有限公司项目地址洛阳市洛北乡史家屯村史家屯村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。项目建设必要性实现洛阳市区总体规划，进步完善火车站附近靓点建设。根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站商住中心。本项目建设，将进步完善火车站附近建设，实现该区总体规划，加快完成新市中心区建设，树立洛阳新形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。本项目建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设需要。衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑多元化商住产品体系初步形成，批。

4、门和窗采用保温密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。合理布局房间朝向，提高房间自然光照。供热管网采用高效保温材料做保温层。水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。第八章管理机构与劳动定员管理机构洛阳地亨置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。管理机构设总经理名，副总经理名。根据本项目生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。各部设部门经理名，负责本部门日常工作，对总经理及分管副总经理负责。公司机构设置，最终由公司董事会研究决定。本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门销售班子具体负责。其他部门协助处理有关各项工作。劳动定员根据本项目经营规模，。

5、降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。建筑设计本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼，根据功能不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。能满足不同客户需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。立面造型各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。变化之中追求统，相同元素重复体现出建筑韵律感。采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷按级考虑。弱电部分楼中敷设有线电视线路。楼内敷设电话。

6、洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设目。通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。总投资本项目总投资约为万元。可行性研究工作结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设步伐。通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼等市场较好。外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标表表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注占地面积总建筑面积其中商品商业商品住宅安置住宅表开发土地指标概算约亩总建筑面积约容积率建筑密度绿地成本估算面积及销售收入序号名称数量单价总价备注元元商业房销售。

7、外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是青岛房地产业市场情况，应及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。物业管理综合体建筑内应实行物业管理。物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。使小区有个安全舒适环境，同时，公司也可获得定经济效益。对在房地产开发各个环节上有着丰富经验，可以胜任项目开发建设工作。为了进步搞好项目管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏循环经济原则。交通组织内部充分利用高差变化，营。

8、支持发展个人住房信贷系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发全过程已步入法制化规范化。在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前房改政策有关。从城市居民对住房需求看，随着人们观念转变和房改深入，会有越来越多人购买住房，住宅销售将保持在个较高水平上。伴随着新轮经济发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制作用，政府宏观调控力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点平稳发展态势。项目市场前景分析项目环境分析及市场定位本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路。

9、丰富感人空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。竖向设计竖向规划充分利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设。

10、对部分减免税后利润约二三第二章市场分析洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业发展，具体原因如下宏观调控政策成功地实现了经济软着陆，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。政府明确把住宅业培养成为新经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革决定，改革目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年城镇住房改革步入实施阶段，为房地产发展提供契机。住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台。

11、南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳市区黄金地段。从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目地理位置设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。配电间采用防火墙。建筑物安装避雷装置，以防雷击。地下停车场设计按执行。电气设备防火电气设备安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。消防用电设备采用单独供电线路，配电线路应采用防火保护管。所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起火灾。为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝。

12、市场销售价住宅销售现市场销售价安置返还安置意向金返还合计二开发建安造价及配回迁户面积及安置等费用项回迁安置以洛阳市政府号文件执行设计费方案及设计文物普探文物勘察及发掘勘探测量费宗地图坐标图定位图实测定位图套设施支出地质勘探等基础检测费基础荷载试验沉降观测等监理费工程总造价消防审查平米单价社保基金平米单价报建报批费用基础设施配套费人防建设平米单价商品房建安费土建安装含水电入户门煤暖弱点太阳能热水器管道门窗消防等平米单价安置房建安费室内外配套工程电梯消防水电接入道路路灯绿化停车位车棚围墙灯平米单价竣工验收平米单价合计三税金营业税及附加总收入土地增值税总收入预缴及费用等土地使用税建设用地面积印花税合同金额企业所得税总收入预缴房产交易税住宅商业开发商应缴维修基金总价管理费用总销售额财务费用年利息融资按年计销售费用销售额不可预见费总建安成本合计政。

参考资料：

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[4]（立项分析）洛门森源蔬菜果品市场恒温库项目立项报告模版（仅供参考）（第53页，发表于2022-06-24）

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[17]（立项分析）洗车行项目立项报告模版（仅供参考）（第19页，发表于2022-06-24）

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