1、力针对平米空港独栋办公产品的竞争力针对平米及以上空港独栋办公产品的竞争力本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势市区集约化写字楼独栋办公概念更好的形象展示，如企业，独立大堂等。生态化的办公空间，如中庭退台空中花园等。可扩展的办公空间，如在市区写字楼平米办公面积可以在本案扩展到平米，为企业的发展预留更大的办公空间。总价优势本案定位对比平米郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区平米独栋产品更完备的独栋产品功能结构，在更大的空间条件下，可以实现部门分层办公设置员工空间等功能。扩展的办公空间，可为企业预留发展空间。更强的商务感形象，如观光电梯楼座高度现代感建筑风格示功能。标志性建筑的打造标志性园区的规划该园区位于空港加工区核心区域，考虑到远洋保守型设计的定位。在园区规划设计中保持。
2、传统独栋形态体量上不可拆分创新独栋设计体量上可拆分形式静态经济分析假设前提假定条件销售均价为元建筑平米假定条件二土地楼面价为元建筑平米容积率为，用地面积元平米总投资估算.万元本案租售收入测算万元投资经济效益分析税后利润率.，盈利能力可观本案的盈利能力论证综合经济分析综合经济分析对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证本案税后利润率.盈利能力可观投资峰值不超过亿元的预算下能够保证项目正常开发运行项目动态经济分析投资回收期.年投资回收期.年投资峰值.亿元。从动态投资现金流量表可以看出，本项目累计投资在第年达到最大值，为.亿元，以后随着项目销售资金回笼现金累计投入逐渐降低。投资峰值.亿投资回收期.年项目累计现金流量图表动态经济分析的附加说明总体而言，亿元以内的投入能够保证本项目的正常运转投资峰值.亿元同时考虑到工程垫资分阶段的长期付款。
3、层设置华远首府内部空间座标准层的内部结构基本类似座标准层设置座标准层设置德胜尚城项目概况及优劣势分析位置德胜门西北米七栋平米独栋办公楼占地面积平米建筑面积平米地下两层，地上层车位个辆万容积率.绿化率.价格元平米开发商北京金融街房地产开发公司优势位于北二环德胜门，地段较佳，配套好属于中关村德胜门科技园项目，整体推广有比较好的市场基础庭院式独栋办公群，产品有定稀缺性。劣势占地太小，密度高，独栋感觉不易表现城市交通拥堵，通达性差整体成本很高德胜尚城产品结构及比例单体面积平米平米平米平米平米平米数量比例销售情况已售待售已售待售待售已售德胜尚城项目特色庭院式独栋办公群本项目由七栋独立的五层写字楼组成。七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街广场胡同庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特。
4、特变电工股份公司等置地星座基本概况及优劣势分析占地面积平方米项目建筑面积平方米容积率约．停车位个物业管理费元平方米月类别住宅立项的写字楼装修标准毛坯价格元平方米入住时间开发商华润置地北京股份有限公司优势地处金融街商圈，商务环境极佳交通直达性好，对企业有吸引力商住立项，产权期长劣势总价较高容积率高，企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争。置地星座产品结构及面积座座座座座座座座层数顶层近千米为带花园泳池豪宅办公面积商业首层二层，裙房到四层办公三层以上五层以上总面积地上面积包括裙房等平方米个独栋标准层平米，办公面积合计约平米置地星座技术指标置地星座平面图单栋办公体量平米标准层面积平米层高米外窗小分格窗销售情况总共栋独栋办公楼，目前还有栋在售。置地星座客户分析置地星座的客户群被定位于国字头的企业外地进京的大型企业北京本地的大型企业以及外地驻京办。
5、缘区域，郊区城市化城市郊区化较为完善的区域城市内部市中心，多与城市中心商业区功能复合用地紧张度较低土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态低容积率，高绿化率高容积率，低绿化率建筑密度低建筑密度高小体量，低层大体量，高层独立性独门独院，占天占地，具有独立冠名权标准化统个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体。强调写字楼整体的形象，写字楼是群档次公司群体形象的载体。客户群需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门如软件研发等。需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业如贸易广告律师会计咨询等公司或部门。需要独立办公环境进行统人力资源管理的公司金融企业总部需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。些公司总部着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务花园。
6、银行贷款等因素，保持本项目正常运转的资金不会超过亿元。本案抗风险力小结本案总体市场供应量较小，受市场大趋势影响不大，市场风险相对较小。多元化的产品组合，分散了市场风险。灵活可分可合的产品，能最大程度上满足了客户需求，加快销售速度，降低市场风险。大唐华为中兴等大型企业总部入住起到带动产业发展效应目录市场研究天津写字楼市场分析二可类比项目与潜在竞争项目深入分析三本案市场定位四以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六本案产品规划设计建议本案产品规划设计建议本案产品规划设计原则本案产品规划布局建议总体规划设计的六大原则标志性独立性展示性融合性灵活性生态性规划设计原则标志性利用本案具有较大范围的沿街展示面且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标志性，强调其昭。
7、生态化的同时，要侧重于其可识别性。规划设计原则独立性产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。在产品层面上，独立性表现在独立出入口独立大堂独立冠名权。在交通组织上，要考虑车流人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。商业会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业会所等配套与企业办公空间有效隔离。不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线布局外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。规划设计原则展示性各单体外部的展示面最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通错位等手段多方面多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。各单体内部的展示空间内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。规划设计原则灵活性产品布局上要可灵活。
8、组合及拆分，以满足企业的扩展性需求。产品内部功能设计也需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换。平面的灵活划分是否采用了新的方式来重新组织空间平面剖面的灵活划分对剖面的划分是否采用了灵活的措施预留部分的处理预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活分割的特点。谢谢！立面等。真正的企业独栋，平米真正意义上应是部门独栋，平米以上才可能实现“栋建筑，个企业，种理想”的真正企业独栋。本案定位对比平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势空港平米及以上的独栋产品市场供应少，存在空白点，说明本身这种产品竞争就比较小。空港物流加工区的区位优势，本项目所在的空港物流加工区的整体规划及园区软硬件配套，相对其他项目所在区域有定竞争力，更能与周边华为大唐中兴等大型企业有机融合，存在更大的发展空间。本案规避。
9、工脑力保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感避免与同行业公司挤在个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间创造良好的办公环境防止技术人才流失郊区化办公产品办公需求多元化推动郊区化办公发展在个城市中，仅有的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。郊区化办公产品是对统城市中办公物业形式的种有力补充，郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品摩托罗拉，北方电讯索爱西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。因为昂贵的楼价拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而开发区空港物流区等日益发达和完善的交通和市政条件及优惠政策也使办公郊区化变得越来越现实。郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别项目郊区化办公产品城市中心高层写字楼位置分布城市边。
10、成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需求很高。客户需求心理通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本。以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。目录市场研究天津写字楼市场分析二可类比项目与潜在竞争项目深入分析三本案市场定位四以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六本案产品规划设计建议以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析规避风险的途径之打造项目核心竞争力规避风险的途径之二产品设计的灵活组合与拆分本案盈利能力论证综合经济分析本案规避风险的途径之打造项目核心竞争力生态化独栋办公形象低总价获取舒适空间针对市区集约化写字楼产品的竞争。
11、等作为只有栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要个客户，目前栋已经入住，还有栋在售。置地星座客户为中铁物资国家储备局中铝集团棉花总公司，以及个上海国际公司华远首府项目概况及优劣势分析位置东城区安定门西滨河路护城河北岸五栋平米的独立办公楼。占地面积平米总建筑面积平米层，层，层的楼体容积率.绿地率开发商北京华远房地产开发公司优势位于北二环，地段较佳，商务环境成熟庭院式独栋办公群，产品有定稀缺性。劣势占地太小，密度高，不成规模城市交通拥堵，通达性差整体成本很高华远首府产品结构及比例单体面积平米平米以上数量比例华远首府景观座与其它四座分离，座设有空中花园，共享米高的玻璃中庭中庭配备部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。华远首府内部空间首层层高.米，其它层层高.米，座单层面积约平米座单层面积约平米座标准。
12、风险的途径之二产品设计的灵活组合与拆分平米层平米平米保证可有效拆分为产品产品产品产品保证可有效拆分为产品平米单元作为主力设计单元产品体量上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险。产品体量上的灵活拆分体现在平米栋产品可看作是基本单元的有机组合，设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案。尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强。产品灵活组合的意义满足企业扩展需求独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间。小面积的多企业办公场所为企业内部沟通带来不便大体量独栋办公产品设计的必要性产品灵活拆分的意义规避大体量营销风险大体量企业独栋比小体量企业独栋具有定的市场风险市场风险很大程度来自于不可控因素，如政府行为影响的企业决策平米。
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天津大唐电信科技产业园项目可行性研究报告_107PPT（最终版）