1、续下降等主要问题值得重点关注。生猪价格下跌对农民增收不利。受生猪价格大幅下跌和甲型流感的影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。二外贸进出口持续下滑。随着全球金融危机进步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。季度，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。上半年，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。三房地产投资持续下降。全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。季度，房地产开发投资亿元，同比下降上半年,房地产开发投资亿元，同比下降。房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的下降到。商品房施工面积同比下降，商品房竣工面积同比下降。四部分上亿元项目进展不理想。是在今年上亿元的建。
2、售价格的，既当住宅售价在元，商业在元之间得各项评价指标值，见下表。序号敏感因素及指标名称指标四川广元号土地价格变化率基本方案住宅商业销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，销售价格的下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在万元万元之间浮动。销售价格变化对税后利润变化较为敏感。因此未来实际操作中，决策者商品房定价可以参考本项指标。建安费用的敏感分析建安费用是个重要的不确定性因素，分别取建安费用为预计的，各项指标及变化趋势见下表。序号敏感因素及指标名称指标建筑工程费变化率基本方案建筑工程费变化值销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，建安费用的上升对于内部收益率和利润额的影响较大，建安费用的小幅下降，能使项目的主要经。
3、目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税按计征为万元，税后利润为万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案土地取得费万元项目总成本万元资金筹措万元经营总收入万元销售收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资成本利润率上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观有较高的财务净现值，投资回收期较短，盈利能力般，但是抗风险能力般，因此项目的开发如果考虑到相应风险是具备可行性的。四川广元号土地基本报。
4、标名称指标土地取得成本变化率基本方案土地取得成本万元销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，土地取得成本在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额的范围为，万元之间，可以看出在本幅度内土地取得成本对其影响较为不敏感。小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标中经济评价指标对销售价格和建安成本变化比较敏感，对土地取得成本和容积率的微调敏感度相对较小。因此建议决策者，对销售价格和建安成本注意控制。四川广元号土地盈亏平衡分析通过对项目盈亏平衡点的计算，可以直观的看出利润为零时，销售量与投资成本之间的线性关系如下表所示销售量盈亏平衡点项目数量单位住宅元商业元车库元个全部投资额万元利润为时销售面积可售面积利润为时销售率利润为时销售面积可售面积以上分析得出当销。
5、料类增长。石油及制品类家用电器和音像器材类服装鞋帽针织品类同比分别增长和。二是农村市场好于城市市场。城市市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点农村市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点。农村市场快于城市市场个百分点。三是个体私营经济贡献大。上半年，个体私营经济实现零售额亿元，增长，比国有经济集体经济和股份制及其他经济分别高和个百分点。占社会消费品零售总额的比重达，比去年同期提高个百分点对社会消费品零售总额增长的贡献率为。四经济效益逐步提高财政收入平稳增长。上半年，地方财政般预算收入实现亿元，增长。其中税收收入实现亿元,增长非税收入实现亿元,增长。地方财政般预算支出亿元，增长。城乡居民收入继续增加。上半年，城镇居民人均可支配收入元，同比增加元，增长农民人均现金收入实现元。
6、指标有较大的提升，本项目表现敏感性较高。建安费用的变化对内部收益率和税后利润的影响范围在，万元万元之间。容积率变化的敏感分析由于项目的特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的，各项指标及变化四川广元号土地趋势见下表。容积率变化,即建筑面积变化基本方案容积率销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，容积率在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额的范围为，万元之间，可以看出容积率对其影响较为不敏感。土地取得成本变化的敏感分析由于本项目属于竞拍土地，因此这里分析下土地取得成本变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的，各项指标及变化趋势见下表。序号敏感因素及指。
7、项目中，有个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资亿元二是在建的个上亿元项目中，目前还有个本年无投资，而这些项目的计划总投资达亿元。国家政策及土地市场分析近年四川省广元土地市场相关政策为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见关于进步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知等系列涉及推进房地产发展优惠政策的相关文件，积极研究解决了批国土建设等方面多年来的遗留问题，明确了促进我市房地产平稳健康发展的更加积极的宏观调控措施。近年四川省广元市土地市场相关分析土地供应量减少年至年广元市土地供应和开发量急剧减少，两年间仅供地亩，同时，由于竞拍土地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题，不能按期开发，减少了如期市场投放量。今年以来，市委市政府已。
8、采取多项措施，有效增加房地产市场土地投放量和开发量。是盘活土地存量，消化闲置土地。对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及其它非房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前的房地产内部收益，财务净现值万元为正值，财务上可行，投资可获定的效益。四川广元号土地全部投资现金流量表见附表。结论综上所述及相关财务分析，运行期间可以产生定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，动态投资回收期为年，本项目在财务上是可行的，技术上是允许的，效益能达到定的收益。四川广元号土地第十章不确定性分析工期风险及防范工期拖延风险在施工过程中，由于设计施工能力差自然灾害等原因致使项目不能按期建成。防范措施重视合同管理。
9、三产业投资大幅增长。上半年，第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。分别比去年同期提高个百分点。其中，工业投资完成亿元，增长，比去年同期提高个百分点。三是重点建设项目支撑强。在全市确定的个重点建设项目中，竣工投产项目加快建设进度项目争取开工项目进展顺利，广陕广甘广巴高速兰渝铁路亭子口水利枢纽等批重大建设项目取得实质性进展。上半年，重点建设项目完成投资亿元，占全年投资任务的。实现了时间过半任务超半。消费需求增强。上半年，社会消费品零售总额实现亿元，增长。比去年同期提高个百分点，创地震以来新高。消费市场呈现的三大特点是主要大类商品销售趋旺。在限额以上的批发零售贸易企业大类商品中，有类销售实现增长，增长面达。其中，粮油食品饮料烟酒类增长，汽车类增长，金属材。
10、同比增加元，增长。工业经济效益显著提高。上半年，规模以上工业经济效益综合指数，比去年同期提高个百分点。盈亏相抵后的利润总额亿元，增长。利税总额亿元，增长。五经济运行环境趋好金融运行活力增强。月末，全市金融机构各项存款余额亿元，增长。其中城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金融机构各项贷款余额亿元，增长。其中，中长期贷款亿元，增长短期贷款亿元,增长。市场物价运行平稳。上半年,居民消费价格指数累计上涨，这是居民消费价格指数在连续个月的持续回落后，在近两月基本回归到常态。其中，食品类价格指数上涨，比上年同期回落个百分点商品零售价格总指数上涨，比上年同期回落个百分点。二经济运行中存在的主要问题上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌外贸进出口持续下滑房地产投资。
11、面积达到时，全部投资成本收回，此时已销售面积与可售面积的比率为，小于房地产的临界点，达到项目的盈亏点，但是接近临界点，因而项目经济利润的实现有较定的风险。第十章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上，从可操作的规划条件下进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目开发建设期为年，回收期为年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出。些基础数据由于客观原因的限制是在当前的市场估测结果。由于四川灾后重建税收政策性优惠较宏观，因而存在主观风险。若以上条件在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，四川广元号土地开发成本应以最终实际发生的投入为准。经计算，本。
12、在本项目建设管理过程中，充分发挥合同管理和控管职能，对项目建设过程的各项行为进行全面调控管理。通过法律的保障和合同管理机制审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用，确保其主导地位，实现成本进度质量各项指标的最佳效果。建筑工程费用风险通过前文论述得知，建安工程费用在本项目投资成本构成中占有较大的比例，因此对建安造价的成本控制显得尤为重要，做到建筑材料，人工费用等成本的有机结合，使项目成本得到有效控制。敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化时对项目评价指标的影响。通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本报告以项目的土地取得成本建安成本销售价格容积率为变量，对投资净利润率内部收益率财务净现值评价指标的影响进行敏感性分析。销售价格敏感性分析分别取销售价格，为预计。
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