1、行项目的财务评价。财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力。再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险能力的大小。二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营期销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产。
2、的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析。假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计算可得，当本项目的销售率为时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。故本项目方案风险程度在可控制之内。敏感性分析敏感性指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。影响项目财务效益的主要不确定因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化的是建安工程费和售价水平。因此，项目的敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别售价上下波动和建安。
3、季风性湿润气候。气候特征是气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。气温年平均气温极端最高气温度极端最低气温度雨量年平均降雨量年最大降雨量年最小降雨量湿度年平均相对湿度年最小相对湿度季候风年平均风速最大风速雪年最大积雪深度㎝年最大冻土深度㎝日照日照时数达小时二项目建设的用地条件项目地块概况项目地块地形地质条件三期开始销售期销售工作期建筑安装工程二期主体建筑部分工程二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作三期建筑安装工程三期销售工作第七章项目营销方案策。
4、城市建设的需要三可行性研究编制的依据长沙为例湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息年湖南省建筑工作概算定额湖南省建设厅文件湘建价号文省定额站建定价号文有关人工工资的规定湖南省建设系统行政事业性收费项目表房地产公司区项目规划设计方案委托方提供的其他有关资料我司近期类似项目有关造价资料现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四可行性研究结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目财务评价结果如下财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论项目销售市场前景，建设条件项目的前期工作项目的各财务指标项目投资。
5、例合计万元期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库五项目住宅定价模拟均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价约为元平方米。项目中具体单位定价模拟公式〒〒〒〒其中为日照系数，东南朝向单位取正值，西北朝向单位取负值。为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰楼道电梯及行人干扰等确定。具体单位定价模拟在此以个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。该单位的假设条件如下南向景观好既非复式单。
6、程费上下波动时，对经济评价指标影响，计算结果详见敏感性分析表表表敏感性分析表全部投资基准方案售价变动建安工程费变动财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。第十章项目综合评价结论及风险规避建议项目综合评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论二项目风险规避建议成本风险销售风险决策风险工期风险其它风险第章总论建设项目概况建设单位基本情况项目概况二项目建设的必要性城市房地产市场的需要区。
7、登记费土地增值税注营业税城建税为营业税的教育附加税为营业税的防洪工程维护费按销售收入的提取印花税按销售收入的提取产权登记费按销售收入的提取。土地增值税销售收入总成本费用销售税金及附加开发成本。损益表与静态盈利分析项目损益表表损益表序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注所得税税率按取盈余公积金按税后利润的提取。评价指标投资利润率利润总额总投资额投资利税率利税总额总投资额资本金利润率利润总额自有资金现金流量表与动态盈利分析对项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价。
8、方法与参数，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目的主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表表自有资金现金流量表表。全部投资现金流量表表全部投资现金流量表序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流税前净现金流注财务内部收益率能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于的项目是可以考虑接受的。
9、投资计划与资金筹措表序格房地产价格走势幅度宏观政策影响元平方米。用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价元。三车位销售单价的确定四项目总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元，车位均价为万元个,商铺整体均价为元,以此计算实际的销售收入。详见销售总收入预测表表和销售收入分批按比例预测表表。表销售总收入预测表项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元住宅商铺车库合计表销售收入分批按比例预测表期数项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元销售比。
10、也非遗憾单位位于层小高层中的第层比中间基准层高层无特别的不良因素干扰。结合市朝向景观楼层价差等因素对产品价格影响的般情况，分别给予日照系数景观系数楼层差价层差个测算值。则该单位定价为〒〒〒〒元平方米第十章项目财务评价财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位产品设计收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措计划。接着测算销售收入。本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。在前面的基础上可以进。
11、，投资回收期，经营风险。第二章市场分析宏观经济形势分析长沙经济持续快速增长。居民消费能力，消费意识。城市规划促进房地产市场发展。区域发展分析二市房地产市场分析房地产供给情况长沙房地产需求情况长沙房地产价格分析住宅市场的户型特点住宅市场的竞争态势长沙住宅消费者分析住宅市场的发展趋势三般供给市场预测开发商对国家政策变化的预期开发商对需求市场的预期四项目自身因素分析项目优劣势分析区域环境分析地段分析地块特征分析开发商实力分析生活配套分析项目投资机会分析强有力的消费支持区域规划前景与政策支持咸嘉湖改造利好五项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论第三章项目建设条件基础理论建设的自然条件长沙属亚热带。
12、经计算得评价指标税前数值税后数值财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态自有资金现金流量表表自有资金现金流量表序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流经计算得评价指标数值税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态由上述指标可以看出，运用表的贷款偿还能力分析表资金来源与运用表序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款其他收入资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金由上表可以看出三项目不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目。
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冀教版数学七下8.3同底数幂的除法ppt课件1