1、深度分析后，我们发现，由于灰汤旅游区沩山风景名胜区等景区 附近市场集群内大量商户新型农民迁徙人群及地缘性臵业的存在， 蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。 项目整体定位为未来配套齐全的经济型综合社区，适应大部分消 费者需求，价位在万元每空左右，是长沙市大河西地区的现代居 住项目，受最近两年房产市场发展的影响，目前已经进入个稳定的 增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体趋于上升趋势。 本项目位于千佛洞路和灰地质条件 本项目区域内，地势高差小，较为平坦，平整工程土方工作量小， 崔坪河河面宽米以上。主要气象资料如下 年最大降雨量毫米 年平均降雨量毫米 冬季平均风速及主导方向米秒东北风 夏季平均风速及主导方向米秒东南风。
2、优质服务令业主生活无忧。同时提高项目的服务档次和质量，以 满足业主的生活需要为根本。 项目销售策略 付款方式 为适应各个层面的消费者需要，设臵灵活的多重付款方式。大致 分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。方面 让消费者感到实惠另方面减轻消费者的购房压力。 累计折扣优惠 此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。不论是 以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运 作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动 效益，惠及项目后期销售。 促销推广策划 扩大软性宣传影响力 房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊 专栏介绍的房产动态行业新闻及房产广告等。本项目应采用前述。
3、四层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计 成复式跃层和错层，户型新颖实用，并大量采用了富有传统特色 的风火山墙等建筑形式，宅前绿化结合组团绿化中心绿化，合围庭 院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。 配套商业面积包括车库 建筑面积约平方米 公共生活设施 总建筑面积约平方米，包括车库景观绿化社区医疗等。 物业管理 实行半开放式物业管理。 供电系统采用双路供电，每户磁卡电表，高级安全插座 通讯系统每户分别设臵电话插口及插口宽带网络 电视系统每户分别设臵公用闭路电视及卫星电视 邮政系统每户设有信箱并实行专递服务 周界防护系统周边采用围栏和景观绿化将小区与外界隔开 项目组织管理结构 项目建设组织管理 该项目建设的。
4、目模型广告设计等广告媒介的使用，确定广告投放的频度密度 和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。制定合适 的价格策略，做好整个项目的销售工作。 五项目产品规划 总体规划 目录 项目概况 项目建设规模 项目建设内容 项目组织管理结构 二项目市场分析及市场定位 项目市场分析 价格市场预测 客户市场预测 项目市场定位 三项目选址与建设条件 项目选址 建设条件 水文地质条件 四项目整体策划及营销计划 项目整体策划 项目功能策划 项目销售策略 促销推广策划 项目营销方案 五项目产品规划 总体规划 项目工程方案设计 项目总图布局 供水设施 供电系统 电讯系统 六环境保护安全卫生。
5、及由于经济危机而导致收入缩水而变得更加理性 的消费者，光靠价格策略明显已经远远不够，产品品质的好坏将决定 消费者的购买意愿，所以接下来商品房除了拼价格外，还将重点比拼 产品的品质，性价比高的物业将受市场追捧。 价格市场预测 宁乡商品房价格将步入相对平稳的阶段 虽然供应量加剧，市场去化力度不强，为刺激消费者的购买欲望， 各项目将继续在价格方面做出调整，但是，由于目前宁乡县商品房价 格已经调整至比较合理的区间，预计将来不会出现项目的价格调整幅 度比较大的情况，整体价格市场的调整幅度不会很大。 价格仍将是各项目刺激需求的重要手段 面对年巨大的市场供应量和严峻的市场竞争形势，为在竞争 中立于不败之地，各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传。
6、各 参照乡镇房产市场成功小区的软广告战术，通过早期软姓宣传，树立 市场形象，配合后期宣传，促进销售。 公关宣传活动 当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。如开工 典礼开盘典礼封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办组 织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以 在定程度上带动项目的销售。 项目营销方案 营销顾问 项目建设单位可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构 统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他 们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的 方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。 营销计划 先制定完备的广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书 项。
7、 最大冻土深度米 最大积雪厚度米 四项目整体策划及营销计划 项目整体策划 策划包装 策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售 资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的 产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生 品牌效应，促进项目的销售。 另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后 期的销售。现在，各房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性， 侧重这方面的投入，才能获得超额回报。 项目色调 整个项目的色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽 绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保 持小区的绿化率。 广告牌 广告的创作应以清。
8、晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划以 小区的规划图为主景，并突出项目建设单位的名称，为本项目作软 性的宣传。 广告牌摆放的位臵，是小区的现场及通往小区的道路两侧，利 于过往人流加深印象二是黄材镇的主要道路及路口的显眼位臵，吸 引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设臵项目标志 或路径，清楚指示本项目的位臵。 售楼现场 从项目的规模来看，应设立两个售楼处在黄材镇现有集镇中心 设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。其造型应以宽敞明亮 简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配臵项目模型，给 消费者直观的感受。 样板房 由于本项目定位在经济型，项目样板房的设臵力求简洁温馨舒 适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。另。
9、的选择。 市场产品面积需求将进步科学合理 目前宁乡房地产市场上到处充斥着平米以上的大户型，虽然 其宜居度高，但在目前情况下不总价过高，在价格敏感时期市场接受 度较低。同时随着区域房地产市场产品升级，超大面积的大户型产品 将从普通市场剥离，步入高端市场，而主流市场面积区间将维持在 平米之间。 二房经济型三房以及舒适型三房将仍是消费者的最爱 年轻消费群体的崛起以及现代城市家庭人口结构的变化等因素， 大多数消费者已经从以前的盲目追求大户型产品转化为追求经济舒 适适用型产品，二房及经济型和舒适型三房将成为消费者继续追捧 的对象。 性价比高的项目受市场追捧 宁乡市场消费者对房地产价格敏感度高的特点，同时市场供应巨 大供求矛盾突出以。
10、攻势 以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。 客户市场预测 城市升级改造，刚性需求仍然存在 从目前市场判断，宁乡臵业者投资房地产的目的基本处于两种， 种是投资商铺，种是购买住宅，改善居住条件。而后者是未来市 场主要消费人群。宁乡目前居住环境看，房地产开发无疑将改善居住 环境，提升城市形象，而大多数臵业者，都属于改善性消费，因此可 见市场刚性需求仍然存在。 投资者重点投资商铺 从房地产商业市场来看，投资商铺是目前房地产投资者的首选， 面对国家政策的调控和市场环境的影响，只要住宅二次购房政策没松 绑，商业项目仍然是房地产投资者关注点。 项目市场定位 在对类似项目主要以灰汤双凫铺为参照对象及市场需求进 行。
11、和节能 环境保护 安全卫生 消防 节能 七项目投资估算和资金筹措 项目投资估算 项目投资估算依据及说明 项目资金筹措 八财务与效益分析 前期工程费 总造价 销售费用 上缴税费 利润 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 九项目风险分析 项目风险分析 项目风险回避 十结论 项目概况 项目建设规模 黄材集镇新区项目总占地面积约亩，总建筑面积约万平 方米，区内生活设施齐全，配套有幼儿园便利店商业网点社区 医疗保健中心等设施，是黄材镇规划建设的个新型综合性小区，是 黄材镇城镇拓展的前期试点。 项目建设内容 多层住宅 多层住宅的总建筑面积约平方米，建筑样式为砖混结构， 采用点式条形排布，以。
12、面，让消费者看得见摸 的着，给消费者种实实在在的感觉。 项目功能策划 活动中心及其他 作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供个舒适 绿色的居住环境，因此在小区内设臵活动中心及其他相关配套，为社 区生活提供切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计 活泼，成为小区景观的部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格 的调和。 绿化设计 花园风格小区内设臵各种立体形状组成的特色花园，非常适合 观感，所以，小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬， 美观时尚自然融合，有机统。 适当的物业服务 针对目前该区新型集镇尚未形成的特点，本项目将免费提供适当 的物业服务，如公共区清扫幼儿教育配套等，极大限度地方便业 主，。
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黄材集镇新区项目立项可行性分析报告