1、供应衰竭小规模高容积率项目为主中等价值区规模型主流居家项目发展到顶峰开始取代城中城市新中心发展刚起步大量具有优质资源的项目后续供应首次的客户流动高端客户中心区江景高层别墅豪宅化高层刚性需求中心区普通高层小高层高层。未来的客户流向高端客户中心区江景高层南北区别墅东区优质升级型别墅及其他中高端项目般改善中心区南区东区高性价比项目刚性需求老城区新区更高性价比物业投资客老市中心小户型新区多元化物业第二轮外溢置业流向的变化本报告是严格保密的。宏观分析小结总结全年两次新政调整，市场反应剧烈，存在二次探底的趋势调整房地产制度改革的决心不会更改，救市行为暂难发生二三线城市客户仍旧认为存在后市价格上涨的趋势总结芜湖市场表现为受政策调整营销较为明显，同时也受供应变化起伏影响城中城南组团为芜湖中高档项目集中版块，整体价值认可度高城市规。

2、三房为两房做到足够的舒适性，由于单价比世茂低，面积小，故主要针对有城中情节的刚需客户三房较世茂，控制了面积与总价与世茂形成客户细分下的差异化竞争。世茂滨江产品线丰富，主要户型为三房，其次是两房为，其中大尺度三房成为三房户型主力，占到大尺度户型居多主要是为了保证豪宅所需的较好的居住空间与观景面且大户型主要锁定是社会的富裕阶层，如芜湖私企业主政府的高管等世茂的舒适型两房，由于户型面积偏大，单价较高，主要针对的是改善型客户。本报告是严格保密的。营销水平分析三注重滨江资源的生活配套，但对私享性与专属性需求配套打造不足竞争分析项目配套评点会所公园酒店商业写字楼其他世茂滨江音乐会所文化会所滨江公园五星级商业广场精品商业街高档写字楼文化大剧院文化气息浓，档次高，流的线江景豪宅，芜湖最大市政配套点评豪宅生活小区社交休闲的最佳场所零距离高档次芜。

3、格保密的。目标理解项目分析戓略策略项目定位核心问题本报告是严格保密的。竞争项目高端客户细分长江长客户主力构成本地经商客户安师大教师中医院医生江浙本地经商客户三县客户名流印象主力构成江苏南京投资客户本地经商客户省内投资客户本地被动拆迁客户世茂滨江主力构成江浙本地经商客户本地经商客户三县客户更新认知受地缘情节影响的本地被动拆迁客户与因工作需求制约跨区置业的安师大教师中医院医生亦也是芜湖高端客户重要构成。客户组成共性江浙本地经商客户本地经商客户三县客户是芜湖高端客户核心构成。本报告是严格保密的。客户关注梳理本地江浙经商客户•访谈对象蔡总。多岁，“芜湖明豪国际大酒店”的董亊长。•对本地块的认知长江资源城南大盘城南中心地段，但属于芜湖城市核心商圈边缘。•对周边区域的看法城中滨江板块是芜湖城市的豪宅区，商业繁华市政配套齐全，各方面都很便利。

4、楼部展示区域房市金碟本报告是严格保密的。总结本项目直接价值点多，选取哪点做为核心竞争力与形象统领，树立标杆是关键值价提炼滨江公园城市资源建筑风格园林地段价值产品对于个力图建立豪宅气质标杆价值的项目而言，仅仅的物质价值堆砌无法形成完整价值体系江景资源房市金碟本报告是严格保密的。产品理解区位两版块交汇处，占位上主动“脱南入滨”，占据未来城市发展的中心位置江景资源非唯的稀缺景观资源产品设计建筑风格规划景观均好性布局大尺度双景观轴线分布配套资源城南教育资源城市核心商业资源步之遥非传统豪宅区绝对景观资源项目，如何建立豪宅标杆形象价值房市金碟本报告是严格保密的。目标理解项目分析戓略策略项目定位核心问题房市金碟本报告是严格保密的。本项目三大目标意味着什么目标分解回顾目标意味着什么财务目标形象目标隐形目标•建立豪宅标杆产品形象，建立。

5、港湾本项目资源硬件配套服务根据豪宅的体系评判标准，名流印象没有稀缺自然资源，故不符合真豪宅标准华仑港湾非核心城区综合体，不符合真豪宅中“客户私享”未来的客户流向高端客户中心区江景高层南北区别墅东区优质升级型别墅及其他中高端项目未来伴随着各类臵业客户需求的变化，客户的臵业流向将随之明显改变市中心在市场发展和客户流向改变的趋势下，筛选出本项目可捕捉，且能满足项目开发目标的臵业客户。城北城中城南城东各区域市场特点和未来主力满足的需求低价区多层小高层房地产市场发展基本饱和高价值区供应衰竭小规模高容积率项目为主中等价值区规模型主流居家项目发展到顶峰开始取代城中城市新中心发展刚起步大量具有优质资源的项目后续供应首次的客户流动高端客户中心区江景高层别墅豪宅化高层刚性需求中心区普通高层小高层高层。未来的客户流向高端。

6、城市风景线江边高档商业综合体线江景地标建筑名流印象无滨江公园豪华商务型大型购物中心国际动感街区商业广场高档写字楼吉和农贸市场名流城市中心外部配套齐全，但自身配套远次于划景观以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系绿轴和组团节点通道入口，打造双景观概念科学合理的建筑规划，确保景观的最大化同时，兼顾了居住的舒适度。房市金碟本报告是严格保密的。兼具现代感和尊贵感的会所广场，将成为展示项目品质和举办集中式活动的最佳载体会所除去现场办公使用外，将设臵两套主力销售产品的室内样板间，作为现场售楼处使用外广场临近城市唯的核心商街，为城市主干道交口，实际昭示性非常优越，且具备承办项目相关的集中式活动的空间后续需要考虑夜晚灯光效果的使用和开辟滨江公园之间的公共空间使用本体分析会所广场铁艺花岗岩面墙体玻璃幕墙石材干挂立面外广场及。

7、外扩过程中，项目所处区域为优质客户资源流动的第轮选择区域本报告是严格保密的。竞争分析市调竞争共识城中滨江板块为本案主要竞争来源区域，而城中边缘与城南中高端项目成为本案的重要竞争干扰项目核心滨江组团最高价值居住区，产品豪宅化。直接在售竞争项目世茂滨江名流印象长江长主要竞争项目城南组团核心边缘区，教育基地。在售干扰项目中央城汇成名郡奥韵康城。主要竞争干扰项目国都楚江府邸伟星金域蓝湾柏庄跨界城中未售项目干扰型侨鸿滨江世纪城华仑港湾城中滨江板块直接竞争国信地块直接竞争干扰潜在竞争项目干扰竞争竞争干扰城中滨江板块城中边缘板块城方泛城中滨江板块城南中高端项目本报告是严格保密的。年年长江长现代城高层套，总价万名流印象高层套，总价万国贸期高层世茂滨江高层套，总价万，二期因拆迁问题未解决，明年难以推出货量天琴湾入市面对的在售楼盘竞。

8、较小，但潜在新增供应在期开盘前后近万体量，全年将面临逾套产品直接竞争月月月月月月月月月月月月月月华仑港湾高层约套，总价万柏庄跨界约推出套房源，预测均价元国信楚江府第约推出套房源，预测均价伟星金域蓝湾约推出套房源，预测均价滨江世纪城约套房源，预测均价恒天御景观澜约套房源，，预计均价年月中，国贸天琴湾项目期入市将面临的竞争态势竞争分析本报告是严格保密的。滨江组团豪宅项目价值展现不纯粹，形象尚停留在物质堆砌层面，缺乏足够的品质内涵支撑编号项目名称世茂滨江名流印象长江长华仑港湾本项目资源硬件配套服务根据豪宅的体系评判标准，名流印象没有稀缺自然资源，故不符合真豪宅标准华仑港湾非核心城区综合体，不符合真豪宅中“客户私享”长江长虽满足自然资源与配套要求，但无高端圈层的影响力与项目给与身份的标签世茂滨江是唯拥有稀缺资源，完善硬件配套与。

9、场反应剧烈，存在二次探底的趋势调整房地产制度改革的决心不会更改，救市行为暂难发生二三线城市客户仍区多元化物业第二轮外溢置业流向的变化本报告是严格保密的。宏观分析小结总结全年两次新政调整，市竞争分析市调竞争共识城中滨江板块为本案主要竞争货量天琴湾入市面对的在售楼盘竞争较小，但潜在新增供应在期开盘前后近万体量，全年将面临逾套产品直接竞争月月月月月月月月月月月月月月华仑港湾高层约套，总价万柏庄跨界约推出套房源，预测均价元国信楚江府第约推出套房源，预测均价伟星金域蓝湾约推出套房源，预测均价滨江世纪城约套房源，预测均价恒天御景观澜约套房源，，预计均价年月中，国贸天琴湾项目期入市将面临的竞争态势竞争分析本报告是严格保密的。滨江组团豪宅项目价值展现不纯粹，形象尚停留在物质堆砌层面，缺乏足够的品质内涵支撑编号项目名称世茂滨江名流印象长江长华仑。

10、户中心区江景高层南北区别墅东区优质升级型别目后续供应首次的客户流动高端客户中心区江景高层别墅豪宅化高层刚性需求中心区普通高层小高层高层。满足的需求低价区多层小高层房地产市场发展基本饱和高价值区供应衰竭小规模高容积率项目为主，筛选出本项目可捕捉，且能满足项目开发目标的臵业客户。城北城中城南城东各区域市场特点和未来主力区各盘在教育资源依托下，通过完善配套等方式提高竞争力，支持整体价格平台走高，从发展的角度看，南区市场已经进入了高速发展期。中央城本报告是严格保密的。未来伴随着各类臵业客户需求的变化，客户的臵业流向将随之明显改变市中心在市场发展和客户流向改变的趋势下，筛选出本项目可捕捉，且能满足项目开发目标的臵业客户。城北城中城南城东各区域市场特点和未来主力满足的需求低价区多层小高层房地产市场发展基本饱和高价值区。

11、贸集团在本地的市场影响力•整体均价突破元，第期入市总量约•产品为市场主流产品，产品为典型豪宅素质产品•明确整盘启动区开发及营销节奏本报告是严格保密的。对于项目核心目标的思考现实与希望目标的对比推导项目核心问题我们想要什么基于目标的理解项目的长期目标天琴湾项目打造成芜湖线豪宅标杆项目形象整盘销售均价突破元明确启动区开发及推售节奏我们有什么项目现状分析项目短期目标年月下旬，期产品开盘销售率达到，月均积累客户达到批我们所处的地段在城南区，是非传统豪宅区，客户认知度低项目前期展示区域仅局限于营销中心及外广场，企业品牌在当地影响力尚未建立核心问题如何在非传统豪宅区域，快速建立豪宅标杆形象价值核心问题非唯核心景观资源条件下，如何形成豪宅价值区隔核心问题面对市场不同层面的竞争，本项目如何突出重围，建立标杆地位目标下的思考本报告是。

12、层影响力的项目，是目前市场上的真豪宅，但由于缺少客户的配套私享，故不算顶级豪宅。稀缺的先天资源顶级硬件标准顶级豪宅价值私享配套顶级服务通过研究，我们同时发现世茂滨江长江长与华仑港湾都有具有线稀缺江景，因此江湾已经是芜湖豪宅的共性卖点，对本项目而言，不是唯独有的资源。竞争分析本报告是严格保密的。营销水平分析芜湖市场展示水平参差不齐，世茂滨江成为芜湖高端项目展示标杆竞争分析园林与小品现场工地围墙样板房园林与小品样板房世茂利用样板房的豪装设计与景观打动客户利用园林里文化小品亲近客户再通过滨江公园与园林展示提升项目档次。本报告是严格保密的。营销水平分析二差异化的产品竞争策略，实现对芜湖高端客户的营销细分竞争分析竞争客户世茂的三房世茂滨江名流印象世茂以上四房世茂的两房名流的两房名流的三房名流以上四房名流印象产品线较单，主力户型两房为，其。

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