1、辖蕉城区福鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣县，总人口万。宁德市城区现有建设用地约，总人口约万人。改革开放以来，宁德市作为国务院批准沿海经济开放区，各项事业有了定进步和发展。年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道重要行列和推进三个层面发展中第二个层面，进步突出了闽东在全省发展格局中重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市政治经济文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年国民生产总值仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路全线通车，福温铁路动工建设，这些基础设施建设与完善，也将大大地改善宁德市投资环境旅游环境，促使宁德市经济发展跃上个新台阶。根据福建省人民政府年以闽政号文批复宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为。由于宁德市现有城区三面。

2、商业元万元合计万元交易税费及其他万元利润总额万元所得税前万元所得税后有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。当投资成本上升时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有较强抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模。

3、有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。筑密度，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,容积率，绿地率，居住户数户，居住人数人，建筑物层高为层以上小高层和高层。小区配套有商店人防地下停车库会所幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化部分建筑物底层为商店。资金来源本项目建设资金由虞氏福建房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。经济效益根据收益计算，项目所得税前利润万元，投资利润率，利税率，税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。项目建设背景宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于东经至，北纬至之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全。

4、资估算表见表。表总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价金额万元备注土地使用费前期经费土建及安装工程配套设施建设管理费行政事业性收费不可预见费总计资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹，虞氏福建房地产开发有限公司使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。第八章经济效益分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区房地产市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。本预测尚未考虑商业店铺与住宅价格差异。销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅平均每平方米建筑综合售价元，商业平均每平方米建筑综合售价元。不计其他物业销售收入。销售收入估算以出售物业平均价测算住宅元万元。

5、商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环境得天独厚，是开发高品质精品商住小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发。

6、山，面临海，城市扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。宁德市委提出要按照向海面海临海发展战略，加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。可行性研究报告编制依据本可行性研究所有分析预测测算统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号城市居住区规划设计规范国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法宁德市城市总体规。

7、大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，且在销售价格方面上也有优势。目前宁德市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，本项目销售房价比这些住宅中低价位相同，可档次却拉开了许多。因此，销售没有价格风险。目前宁德市房地产市场总趋势是求大于供，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商。

8、市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。宁德市商品房现状与市场需求按照党十六大提出全面建设小康社会目标，建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存需要实现向舒适型转变，基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅平方米，与建设部提出建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结构上看，目前蕉城区约职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者投资需求，中低收入家庭住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分危旧房需改造，这是消费需求重要组成部分。目前，蕉城区在平方公里面积上容纳了万人，已属饱和。按建设部提出小康社会住房目标。

9、品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市，发。

10、品结构调整，有着明显社会经济效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场大亮点。房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级。

11、算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区实现城市化战略目标，到年城区面积达到平向小康型过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收人家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热点将加快形成。个人购房比例也由八五时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出，未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世鸿伟业市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效。

12、划闽东华侨经济开发区总体规划宁德市城市规划管理规定宁德市城市规划管理技术规定建设项目选址意见书项目投资协议书宁规条书号文件其它有关标准和规范建设单位提供有关资料。可行性研究报告研究范围本可行性研究主要范围包括对宁德市东侨开发区房地产建设情况考察，对项目建设必要性可行性分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和宁德市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进。

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