1、会创造不可替代超越价值，为企业创造理想经济效益，使之成为对外具有磁性吸引力，对内有凝聚力和充满活力现代化企业。项目开发建设必要性加快城市改造需要近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化市场化日益推进，市民对住房需求比例日益增长。为加快城市建设步伐，推动城区保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据南阳市总体规划和区域详细规划要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区建设。开发商战略发展需要该项目是老城改造个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场知名度，在定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场竞争力。努力完成该项目可以给南阳市个满意答卷，在以后贷款方面也有定程度好处。主要技术经济指标结合项目情况。

2、增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表敏感性分析表收入变化表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销。

3、要经营房地产开发销售及售后服务。该公司于年在南阳市建设中路投资余万元开发建设商业住宅五栋，总面积平方米，其中住宅平方米，商业门店平方米。已交付使用，年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于年月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在年底建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为亩，可建房屋平方米，其中商业门面房平方米，住宅平方米，车库平方米，预计总费用万元，总销售收入亿万元，可实现净利润万元。公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工人，其中各类专业职称人员人中级职称人，初级职称人公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。公司理念以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美生活环境，为。

4、金及附加营业税城维税教育费附加年份项目表损益表单位万元序号销售收入开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税税后利润盈余公积金未分配利润年份项目表现金流量表单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年年份项目表敏感性分析表投资变化表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地。

5、依据项目总投资估算原则项目总投资估算项目总投资资金来源项目财务评价财务评价基础数据测算财务盈利能力分析不确定分析盈亏平衡分析敏感性分析项目综合评价结论及建议项目评价结论合理化建议综合评价附表表投资估算表表销售税金及附加估算表表损益表表现金流量表表敏感性分析表投资变化表敏感性分析表收入变化总论项目概况项目地址该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。项目名称南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。项目开发单位南阳市泰安房地产公司。开发商简况公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是年月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立专业从事房地产开发建设经营股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码企业法人营业执照注册号税务登记证号，房地产开发资质为四级，注册资金万，资产万，办公地址河南省南阳市梅溪路号，公司。

6、，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元结论通过对项目多方面技术经济分析论证，我们得出如下结论市场销售前景良好，有建设必要性二建设条件具备，满足项目建设要求三设计方案技术经济指标合理四财务可行性研究结论可行五项目风险在可接受限度内。研究工作依据和范围研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号关于印发经济评估通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目基础资料技术资料等研究工作范围根据国家对建设项目可行性研。

7、收入其他收不太成熟，行业发展规范政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变能力欠缺，稍有闪失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设前进步伐。当前，南阳市房地产总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长了倍，房地产业发展理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。二发展趋势目前开发商太多在册就有家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本万利愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国。

8、公司品牌得到了广泛认可。这些都为项目开发和销售提供了有利条件。项目劣势分析从目前来看，项目劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进步完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步场调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展重要支柱产业之，发展前景广阔。技术环境分析进入世纪以来，中国科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展十五规划与科技部随后制订科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势同时逐步形成中国高技术产业群体优势和新比较优势。

9、下整顿和规范房地产市场秩序活动开展以及南阳房地产市场自身规范发展，大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场两极分化。三房地产行业阶段性进步和市场发育都要进行必要调整和分化当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化是市场调整与分化大众市场与小众市场在各自领域内竞相成长二是政策调整与分化房地产行业政策继续成熟化趋同化稳定化标准化三是门槛调整与分化政府将用新技术性经济性门槛适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争。市场价格特征分析年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强总论项目概况项目地址初步营销方案策划营销理念项目营销策略营销准备销售策略促销方式价格定位多层住宅价格确定商铺价格确定销售面积实现计划及销售收入回笼计划项目总投资估算项目总投资估。

10、主要依靠当地人口优势，以及购房者理性购房，使其健康发展社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新更高要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价原则加强对房地产市场调控，促进住房销售平均价为元。项目分析项目优势分析项目地理位置优越项目位于南阳市重建核心地带，是未来城市发展重心。随着政府加大旧城投资力度以及南阳战略实施，项目周边区域发展潜力将越来越大。项目紧邻天山路，又靠近滨海路，环境优美，交通便利。二项目周边良好社会环境本项目所在地属于南阳规划重建核心位置，项目区域内有建立小学花园酒店等商业教育配套设施，社会环境良好。三开发商知名度不断提升泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升。

11、现代技术发展给企业提供了些机遇，技术进步使企业可以通过利用新生产方法，新生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能产品，同时也可能使得产品成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略重要组成部分，是房地产业发展必然趋势。国家出台系列相关政策法规，促使开发商在项目开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术，保证房地产开发企业紧跟技术脚步，接受新开发理念，利用节能材料提高企业竞争力，以更好满足消费者需求。南阳房地产市场分析南阳社会经济概况农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。正常年景，粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国大优良品系之首。工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。规模以上工业增加值亿元，增长。现已初步形成机械电子石油化工冶金建材纺。

12、阶段工作范围深度规定，本报告对项目概况及必要性内容与规模设计方案项目组织与实施进度计划投标估算与资金筹措售房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目决策和实施提供可靠和准确论证。市场分析本项目市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项目自身所具有优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目功能目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。宏观房地产市场分析经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业共识。而有部分认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求系列政策，并且在此后几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产发展有定程度帮助。南阳楼市发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。

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