1、意见，德思勤对项目定量提出了近远期开发理性值与市场博弈值的两种方案。.项目定位定量研究小结近期开发理性值方案物业类型物业定位物业细分物业定量商业首个国际情境体验购物娱乐商业中心购物公园万主题风情商业街万住宅底商万商务办公中央商务金融中心商务公寓万写字楼万酒店五星级酒店万个性化精品商务产权式酒店万住宅国际化中央生态城万合计.万本方案泛商业体量为.万，住宅裙楼商业和商务公寓作为弹性产品，调节其他商业物业开发体量。.小结项目定位定量研究近期开发理性值方案.项目定位定量研究小结远期发展理性值方案物业类型物业定位物业细分物业定量商业首个国际情境体验购物娱乐商业中心购物公园万主题风情商业街万住宅底商.万商务办公中央商务金融中心商务公寓万写字楼万酒店五星级商务娱乐酒店万个性化精品商务产权式酒店万住宅国际化中央生态城万合计.万本方案泛商业体量为.。

2、，与区购物公园商业形成互动商业街，销售的不仅是产品，同时也是都市生活方式，进步延续项目高价值。第四步，启动区开发，实现项目整体价值。开发时序二项目开发时序建议区区区区.合作的规划建筑设计单位美国尚合设计有限公司澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司新加坡雅科本设计管理服务有限公司埃克斯雅本美国赫林景观环境设计公司华阳国际建筑设计有限公司华侨城天华建筑设计有限公司筑博工程设计有限公司美国龙安建筑规划设计顾问有限公司北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司易道规划设计有限公司陈世民建筑师事务所有限公司五合国际建筑设计有限公司贝尔高林香港国际设计公司华艺建筑师事务所清华苑设计公司.！德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之，我们珍视与客户的每次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。汇报结束，预祝项目取得圆满成功!,.。

3、四建筑指标泛商业面积住宅面积用地规划指标序号项目总用地规划指标用地面积,容积率.总建筑面积,.其中计容积率面积,购物公园,主题商城,住宅底商,商务公寓,写字楼,五星级酒店,商务产权式酒店,住宅,不计容积率面积,项目初步经济测算.项目方案四经济测算项目利润估算表项目采用保留影院超市百货的方式开发，可获得.亿净利润，净投资利润率为.，项目利润较低，项目可操作性不强。项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本,.前期工程费,.建安工程.小配套费,.城市建设配套费,.管理费用,.不可预见费,.财务费用,.销售费用,.合计.项目初步经济测算序号项目计算公式金额万元项目总收入,开发成本,销售费用,销售税金及附加,土地增值税,财务费用,利润总额,所得税,净利润,投资利润率利润总投资.净投资利润率净利润总投资..方案总结从项目。

4、筑指标泛商业面积住宅面积有中央广场用地规划指标序号项目总用地规划指标用地面积,容积率.总建筑面积,.其中计容积率面积,购物公园,主题商城,住宅底商,商务公寓,写字楼,五星级酒店,商务产权式酒店,住宅,不计容积率面积,项目初步经济测算.项目利润估算表项目采用保留影院超市百货的方式开发，可获得.亿净利润，净投资利润率为.，项目利润较好，可操作性较好。项目总投资估算表项目方案二经济测算序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本,.前期工程费,.建安工程.小配套费,.城市建设配套费,.管理费用,.不可预见费,.财务费用,.销售费用,.合计.项目初步经济测算序号项目计算公式金额万元项目总收入,开发成本,销售费用,销售税金及附加,土地增值税,财务费用,利润总额,所得税,净利润,投资利润率利润总投资.净投资利润率净利润总投资..项目方案三建。

5、量。需求户型两房或三房总价要求万元代表阶层工薪阶层年轻的公务员教师等泛白领阶层来源曲靖约周边地区约。他们有定的阅历，能接受新生事物，主要工作地或生意在曲靖，思想比较成熟，但能接受新鲜事物，事业有定的基础，家庭结构比较稳定，小孩能独立生活，有定的经济基础，对生活品质的提升有定的展望，对环境的要求较高。需求户型的三房或四房总价要求万元代表阶层中级公务员，生意人，私营企业老板高管等他们资产比较丰厚，对市场感觉敏锐，有定的投资意识和投资理念，比较看好未来的升值空间，不以短期变现为目标，做中长期的考虑，投资型的主要以中小户型为主投资居住型的主要以中大户型为主，承受能力约在万万之间总价要求小户型万元以下，中大户型万元代表阶层个体户老板私营企业主企业中高管中高级公务员。投资型或投资居住型客户其它客户改善居住型客户重要客户首次置。

6、项目方案建筑指标用地规划指标序号项目总用地规划指标用地面积,容积率.总建筑面积,.其中计容积率面积,购物公园,主题商城,住宅底商,商务公寓,写字楼,五星级酒店,商务产权式酒店,住宅,不计容积率面积,泛商业面积住宅面积项目初步经济测算.项目方案经济测算项目利润估算表项目采用保留百货影院超市的开发策略，可获得.亿净利润，净投资利润率为.，项目利润较低，项目可操作性差。项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本,.前期工程费,.建安工程.小配套费,.城市建设配套费,.管理费用,.不可预见费,.财务费用,.销售费用,.合计.项目初步经济测算序号项目计算公式金额万元项目总收入,开发成本,销售费用,销售税金及附加,土地增值税,财务费用,利润总额,所得税,净利润,投资利润率利润总投资.净投资利润率净利润总投资..项目方案二建。

7、万，住宅裙楼商业和商务公寓作为弹性产品，调节其他商业物业开发体量。.小结项目定位定量研究远期发展理性值方案.小结项目定位定量研究远期发展理性值方案.项目定位定量研究小结根据发展商的要求，德思勤提出了个博弈值的方案物业类型物业定位物业细分物业定量商业首个国际情境体验购物娱乐商业中心购物公园万主题风情商业街.万住宅底商.万商务办公中央商务金融中心商务公寓.万写字楼.万酒店五星级商务娱乐酒店万个性化精品商务产权式酒店万住宅国际化中央生态城.万合计.万本方案泛商业体量为万，住宅裙楼商业和商务公寓作为弹性产品，调节其他商业物业开发体量。.小结项目定位定量研究博弈值方案.第三部分项目开发策略与时序建议开发策略研究开发时序建议初步经济测算结论.项目开发策略研究开发策略•通过分期开发竖立项目企业品牌•引入知名品牌商家，实现“头雁”效应•通过新型投。

8、资产品吸引市场关注•借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值五大策略•整体规划滚动开发平开高走.分期开发时序依据项目体量大，从地块开发到全部销售至少需要年的时间，建议项目分期开发，依据如下树立形象标竿保证高品质优质资源入市，吸引市场高端关注避免内部竞争面积总价相近的单位分批次推出有效承接市场需求符合市场需求，形成定的面积梯度承接及可持续性发展抓住市场热点，规避政策风险首批产品试探市场，提高销售率，树立良好口碑保证整体价值实现通过，保证价值的逐步上扬五大依据项目开发时序建议.开发时序区区区区首先借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，推售购物公园，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低回报率高的商铺产品，引爆市场。第二步借助区购物公园销售的热潮，开始推出区主题商业街再掀高潮，区还包括有产权式酒店，这。

9、，小街，抬头望去是高高的透明的玻璃楼。案例成功关键优越的区位交通条件独树帜时尚纯净的建筑风格多元城市要素混合让项目充满活力和魅力开放式的规划布局为聚集商业商务的人气提供了基础。.住宅定位思路住宅物业定位定量研究住宅整体定位国际化中央生态城通过生态节能材料平台绿化花园生态景观停车空间屋顶绿化形成垂直花园城市。.住宅物业定位定量研究住宅形象定位规模层面的优越建筑无限生活大型多元活力社区产品层面的优越创新优质产品完美体现消费者心理优越感给消费者种嘉许，眼光的优越，决定居住的优越新都市优越生活社区.住宅物业定位定量研究住宅客户定位结合本项目的资源特点与项目规模，客户群宽泛，初步确定项目的总体客户群类别如下他们比较年轻，思想活跃，乐于接受新生事物，在购房时不太理智，他们已建立了家庭或者以先购房再建立家庭，收入相对稳定，是城市的中坚力。

10、业客户核心客户.住宅物业定位定量研究住宅产品定位户型户型面积赠送面积实际可用面积套数比室厅两室厅两室两厅精品三室两厅卫三室两厅两卫四室两厅两卫复式合计通过市场上典型项目调查与客户需求分析结果，建议本项目采用丰富的产品线和创新户型来吸引客户以下的室厅和的小两房共占总套数比例为舒适型的两室两厅占总套数三房是整个曲靖商品住宅市场的主力户型，占本项目所有住宅套数的，其中的精品三室两厅卫占，的三室两厅两卫占以上的四房和复式共占。户型配比产品类型高层小高层.住宅物业定位定量研究住宅价格定位通过市场比较初步确定住宅当前核心均价为元类别分值龙泽园中央郦城财富中心中天国际金城佳园麒麟嘉城本项目区位交通配套学校景观小区环境规模物业档次户型设计私密性合计均价元.项目定位定量研究小结通过对项目地块宏观背景和物业发展机遇的深入研究，综合考虑发展商的。

11、筑指标泛商业面积住宅面积无中央广场用地规划指标序号项目总用地规划指标用地面积,容积率.总建筑面积,.其中计容积率面积,购物公园,主题商城,住宅底商,商务公寓,写字楼,五星级酒店,商务产权式酒店,住宅,不计容积率面积,项目初步经济测算.项目方案三经济测算项目利润估算表项目采用保留影院超市百货的方式开发，可获得.亿净利润，净投资利润率为.，项目利润较低，项目可操作性不强。项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本,.前期工程费,.建安工程.小配套费,.城市建设配套费,.管理费用,.不可预见费,.财务费用,.销售费用,.合计.项目初步经济测算序号项目计算公式金额万元项目总收入,开发成本,销售费用,销售税金及附加,土地增值税,财务费用,利润总额,所得税,净利润,投资利润率利润总投资.净投资利润率净利润总投资..项目方案。

12、样的新型的投资产品同样能够会吸引投资客的关注。至此本项目已经树立了金融中心商务中心商业中心的高端形象，为项目其余部分实现更高价值奠定了坚实的基础。第三步，启动区开发，与区购物公园商业形成互动商业街，销售的不仅是产品，同时也是都市生活方式，进步延续项目高价值。第四步，区物业包括有住宅主题商业街和住宅底商，相对独立，考虑未来土地增值，卖地的可能性，预留开发弹性，最终实现项目整体价值最大化。区区区区项目开发时序建议.区区区区首先借助金融银行中心发展引擎，提升区域价值通过知名品牌商家的进驻签约，形成头雁效应，推售购物公园，抓住市场投资商铺的热潮，设计门槛低回报率高的商铺产品，引爆市场。树立项目滇东第购物中心的形象。第二步，借区购物公园销售的热潮，推出区产权式酒店，同时销售风情步行街和商务公寓，进步巩固项目的市场标杆地位。第三步，启动区开发。

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