1、洲开发银行月日也提出 预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。 目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济 今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之 势。其中，城市上涨，农村上涨。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教 育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和，但食品价格下降。工 业品出厂价格上涨，原材料燃料动力购进价格上涨。 今年的物价还会进步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总 体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料燃料动力价格上涨较 快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。 固定资产投资对本项目的影响 今年月份国有及其它经济类型累。
2、经济形势及 国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的 不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期， 及时调整项目动作思路。第三章项目区位环境分析 项目区位行政区划与自然地理 行政区划 县地处平原腹心，东临市区，南邻双流县，西接市，北连 县，是的七个卫星城市之。县辖镇个村，面积平方公里，人 口为万。县城镇建成区面积平方公里，人口数量为万。东距 公里，南去双流机场公里，距将建的铁路西站公里。 按市总体规划，市将逐步撤县建区。今年月号，新都县成为第个撤 县建区的试点卫星城市。据可靠消息，南的华阳和西的可望成为第二批撤 县建区城市，并将由此在基础设施建设工农业结构调整，城市总体规划等方面获得快。
3、第三产业 发展方向的完整定位，其内涵是第三产业的整体蓬勃发展，使成为都市人娱乐 休闲等时尚消费的理想之所。完成围绕人的三步走战略，切实营造起人气商 气，推动全县第三产业的整体启动和全面发展。 项目区位人文历史与景观状况 人文历史 县为古蜀国领域，相传为鱼凫王都，境内犹存柏灌王墓，鱼凫王墓和鱼凫王都 遗址，迄今已有多年的历史。西魏恭帝二年公元年始置县。 改革开放以来，县先后被确定为市第个卫星城省市小康县建设试点 省条线经济发展重点县省级台商投资区省级小城镇建设试点省级农业产业 化试点和国家级生态示范县。年月，被省委省政府命名为四川省第个小康 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用 市。
4、标任务的完成和九五计划的实现，再次被评 为全省综合经济实力十强县，并升至第七位，为全县实施十五计划，大力推进 跨越式发展奠定了良好基础。 表二年县主要经济指标 项目单位实绩同比增减 国内生产总值万元 人均国内生产总值元 第产业增加值万元 第二产业增加值万元 第三产业增加值万元 全社会固定资产投资总额万元 外贸进出口总额万美元 社会消费品零售总额万元 职工年均工资元 城镇居民人均可支配收入元 农民人均纯收入元 年末存款余额万元 年末贷款余额万元 对外开放 主要推进园两区建设海峡两岸科技园卫星城经济区金马旅游区和 五大开发工业开发农业开发卫星城开发旅游开发市场开发，外向型经济格 局初步形成。目前，全县共引进各类企业家。其中，引进三资企业家，。
5、花园良好的 项目品牌和运作模式，县政府将花园项目列为县政府号工程， 都将进步加强本项目的优势。劣势分析 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。 项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于 营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。 地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线青羊段的施工尚未进行， 存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。 地块周边的商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成， 不利于项目的推广。 森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低， 均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害 版块房产项目的整体形。
6、 速发展。 自然地理 素为之国的膏腴之地享有金之美誉的县属岷江水系都江堰自然 灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平 均气温，年降水量毫米境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。 境内有条大河河河河河以及其支流。 年以来，共投入建设资金亿元，自然生态得到了进步改善，生态 环境指标协调发展。片区个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林 木覆盖率，高出国家标准近个百分点。城镇大气环境质量城镇噪声状况 水环境质量等均达到国家规定标准。 县具有小幅员面积只有平方公里，二少总人口只有 万人，三近距市区只有公里，四平境内地势为无山无丘的平原 沃野等显著特点。 项目区位经济发展状况 国民经济 年，较好的保证了全年。
7、计完成投资亿元，增长，比去年 同期高出个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势 更新改造投资增长，房地产开发投资增长，基本建设投资增长。在 固定资产投资的地区分布中月份，西部地区国有及其他经济类型投资亿元， 同比增长了，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百 分点。 在投资增长中，有二个方面是值得关注的。是新开工项目和资金来源呈现了较快 的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出， 在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成 为企业的种自觉行为，这将促进投资增长而房地产开发投资的增长状况则反映出整 体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在以上，。
8、由此也 带来了建材装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。 这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第季度的信贷继 续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的个突出现象。这也是今年经济继续回升的 个重要因素。 消费需求对本项目的影响 改革开放以来，我国经济增长最主要最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个 别年份，消费增量占增量的比重在左右来源于居民消费的增长和政府支出的 扩张。在总消费中，居民消费直占左右，处于主导地位。 今年月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额 亿元，比上年同月增长，增幅比上年同期高个百分点，月份累计实现 社会消费品零售总额亿元，比上年同期增长。 今年月日开始从三个方面增。
9、带来的重复性浪费。 地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林， 既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿 河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。 项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与 规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。 住在房产高层论坛会的召开，树立了良好的版块区域品牌，引 起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。 光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电 气路等基础设施条件。 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。 加之公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以。
10、象，不利于奥园项目的推广。 在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质 性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。 第二章宏观社会经济环境研究 本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理的各个环节必然 会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响 程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本 项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判 国民经济景气状况对本项目的影响 在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国在 今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总 额同比增长，呈现出稳定增长的运行态势，进而。
11、总投资亿美元，协议外资亿美元，三资企业工业总产值达亿元，位居全省第 位。 城乡建设 县体育设施较为齐备，具体育场馆个年县体育事业财政投入为 万元，同比增长。金融机构较为发达。全县农村有个镇为省级小城镇建设试 点。全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体，中心村为基点，城乡 体化生态型中等城市的格局。 城市发展战略定位 当前，正处在跨越式发展的关键时期，聚人气造声势，提高知名度美誉度， 稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战 略。围绕这目的，县政府已先期策划实施了住在活动，并取得了成功使 包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。第二步是塑造吃在 拟以美食在的概念为基础自然演绎。第三步是乐在，这是。
12、工资，是为机关事业单位职工每人每月平均增 加工资元，二是给个省个县的职工发放艰苦和边远地区津贴，三是实施 干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及多万人，增支亿元。增加 亿元的工资，相当于全国工资总额增另个百分点左右。由于工资政策具有长期效应， 因此，这次调整工资将对扩大国内需求强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影 响。 同时我国住房制度改革九五期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全 国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以 高达，亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进步扩大市场需求。 结论从上述宏观基本面分析，跨入年，中国房地产面临发展的特殊机遇和 挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体。
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