1、。这在未来两年内会形成二手房市场，对于本案的销售会有轻微的冲击。高中端产品同台演绎，地产开发路线集体骤拔，紧逼中高档产品市场五四北是福州唯的原生态住宅区，且与福州政治中心商务中心距离近，成为很多低密度高档住宅所在地。随着市政环境人文配套的逐步完善，区域整体质量提升。开发商集体造势角逐中档偏高产品市场。如新入市的果岭生活枫丹白鹭中天翡翠城等入市的姿态都比较高。开发以小高层为主。更强调小区整体品质，包括环境配套设施建筑设计人文氛围的营造人居质量的追求等，高端概念的景观盘文化盘成为主流。低容积率低密度高绿化率成为切合区域风格的楼盘住宅特点。大三房成为主流户型，户型设计呈现出人性化和个性化特征。行销推广更有气势。平方米三房总价万成为当前市场开发主流，存量房的高端户型面临着新势力的挑战新入市的枫丹。
2、河道长近米，便于活水布景东西沿规划中新三环长月米可以适当加以考虑作为主入口并规划沿动脉店面格局。三周边配套设施览总体说，本地块周边的配套设施非常匮乏且呈现出杂乱的初级形态，因此并不能作为卖点。交通南平路回东经五苗圃中天翡翠城侧规划路经磐石村东蒲路过铁路折西教育七中磐石小学秀山中学育苗幼儿园其他略总结本地块具有很大的长期升值潜力，但眼下只能开发低价位住宅。道路交通的改进将会拉近本地块与五四北新区的关系，从而提升价格。推广上传达区位发展与升值的概念有助于吸引中长线投资客。分析百余米长水岸，可以打造美丽生活。开发成本优势造就价格优势。与市中心垂直距离短于同区域价格远高于本案的楼盘。在三环以内。周边环境极其恶劣。交通不便，阻碍项目与五四北的联系。所处区域人员嘈杂。生活教育文娱配套设施陈乏。地块小。
3、办法规定第二类区域的忠告层建筑指楼层数在层以下容积率和密度的上限分别为。与。按照所能审批到的最高容积率和密度作为限度，假设在的情况下楼面地价建安成本可以看出从层到层曲线的升降倾斜角度相差不大，且较为平滑，当到达层时红线陡变。说明在层以下到层楼面地价的降幂和建安成本的升幂呈对应形态相差不大。那么在没有其他条件制约的情况下，在层以下这个区间，按可以审批到容积率和密度的最大限度开发，效益呈递增情形。其他市场因素的制约相关情况五四北区域的房地产开发平均容积率在。左右，密度般也在之内。根据有关规定，二环路以外的房地产开发楼间距应保持在的比例上，从法规上限定了密度和容积率的上限。五四北楼盘基本上属于南北朝向通透版式建筑，进深在米到米之间。目标市场选择收入相当于工薪阶层的群体和部分投资客。小高层为主，。
4、制约整体市场牵引和同区域非竞争楼盘压迫的三重力量的影响。市场定位有品质务实具有很大的升值潜力的中低价位楼盘。说明有品质具有整体和建筑规划设计的人居合理因素以及创新文化理念务实决不矫揉造作，追求物质的本质需求和精神的融合，也包含着价格的实事求是，是文化的部分升值潜力大对自身具有时机观念的成熟认识和正确评价，也隐含楼盘的价格策略低价位以绝对的价格优势类比同区域，低价并不意味着没品质产品规划设计边际效应出现根据福州城市规划办法规定第二类区域的高层建筑指楼层数在层以上容积率和密度的上限分别为。与。由此可算出满足状态下的楼层数为楼层数容积率密度。五四北的开发趋势由多层转向小高层，层的住宅是现在市场的主流，而层以上电梯房成为市场的红灯区。根据建安成本测算，超过层的小高层开发成本在元平方米左右，而层的。
5、房者对未来市场走势和价格预期将逐步回归理性。宏观调控带来的资金压力和市场风险，使开发企业在定价时会更多考虑加快资金周转从而使房价更趋合理购房者等待和观望的心理增加，购房时将更加理性。总结认识市场最根本上是要认识需求，所谓以人为本，就是要求开发商将自己视作消费者，从此出发打造产品，销售推广。就本项目而言，体量较小，区域特殊，时间整个区域出现的消费需求多元化和特殊性可能是其他任何时期难以相比的，我们建议在认真细致的市场调查基础上，科学分析市场需求，以最终确立产品类型开发模式推广及营销策略。第二部分五四北新区房地产市场概况五四北成为开发热点区域之。三大集中区开发量占全市商品房开发量的半以上。上半年，三个新区的商品房预售批准量万平方米，占了总量。这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在我市购房的。
6、不易发挥。铁路沿线是硬伤。容积率密度高于同区域其他产品。五四北区域整体价值提升，大幅拉升楼价。东三环年有望动工，将提升预期值。城市圈扩大，从规划上纳入市区范围。随着市不断扩大五四北不断成型，本案所处区域成为两者包围之中，升值潜力在于策划成功与否。总价在万左右的楼盘奇缺，万以内也将成为抢手货，而经济适用房的销售限制对福州支低端市场购房生力军外来人口打工学生渴望不可及。大规模旧城改造，仅江滨版块，昨正式动迁，将带动多户人的购房需求，而这群需求主力在中档质量楼盘。新拆迁办法对有利于业主的权益，不论货币实物方式都将分流有效客源。市政投入扶持的经济适用房开发规模庞大，且两度很低，吸引了许多本市客群。铁路改制，原千余名的购房群体仅剩，但也有会选择福州购房市场定位综合以上市场分析，本项目受自身先天条件。
7、鹭果岭生活蓝山三期中天等楼盘定位都比较高，整体的五四北行情被拉高，均价冲向元平方米大关，户型的主力面积也相应角逐的大三房。高万左右的多层，万左右的小高层度成为新区楼盘的热点。而万之间的存量房则受到新盘的冲击，状态萎靡层电梯房主导市场，多层产品逐渐淡出楼市随着开发转向，消费市场对小高层态度出现转变，这方面原因也取决于消费市场从需求层面的重新整合。目前，多层住宅存量不多，新开发楼盘以小高层为主，小高层空前放量上涨，如蓝山四季三期全部层小高层，也是市场对五四北区域的次考验。万万这区间成为这时期五四北楼盘住宅总价的临界点，层以上高层建筑凤毛麟角总价万以内的住宅随着多层住宅的减退和区域整体价格上扬出现紧缺。总价万左右的住宅基本出现真空，除经济适用房外。万以上，尤其是万之间存量房面临新盘的口利嘉路高。
8、架桥东侧，属晋安区新店镇管辖范围。从宏观角度看东西夹于火车站车场调度和客物流站之间南面福州五四华林路路商务区省行政中心北部延长线区域北倚福州原生态住宅新区五四北新区，区位上可谓倚自然生活区，面繁华都市。但从微观看地块则被沿铁路线农村工业区所包围，环境甚是嘈杂凌乱。铁路线经由南侧穿越，是本案不可磨灭的硬伤。周围水泥场破烂回收站等有碍环境和观瞻的作业区短时间不可能横扫千军般消失，给整体形象和楼盘的档次造成很大的不良影响。受铁路和农村无规划状态的影响，道路交通成为影响本地块借势五四北版块的最大障碍。周围被尚未开发的农村所包围，造成农新村的印象。自然环境和人文氛围很差，也影响到关注风水的负面评价。可以说这样的以上因素造成本地块素质先天低下的根本原因,而福州的城市化进程的不断推进，将于年前投建的三。
9、地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响市场的有效供给。三是房价总体保持上升，但增速将有所放慢。房地产规模控制后，住房供应量将有所减少，而市场本身却又有旺盛需求，房地产市场供求矛盾在较长段时间内仍将较为突出，住房价格仍有上升空间。但随着经济适用房开发力度的加大，供需矛盾会得到缓解，房价涨幅不会像年初那样增幅过大。总体稳中有升，并将维持在左右。四是房地产企业组织结构将得到调整房地产企业将得到整合。目前，我市有资质的房地产开发企业约家，平均注册资金万元。其中万元以下的占到了，拥有二级资质的房地产开发企业不上家。那些实力偏弱的房企将随着金融调控力度的加大及土地供应的控制，被淘汰出局。而投资合作利用外资和外资合作的企业将不断增多。同时，房企将更注重企业形象和品牌的建设。五是房地产企业和购。
10、重点区域和房价涨幅最大的区域。相比去年，平均房价增长超过元平方米，涨幅超过。五四北新区上半年商品房均价为元平方米，去年同期元平方米。结论虽然五四北是福州楼市中的热点开发区域，但他的土地价值仍处于比较原始的状态，其现有楼盘所包含的地价并不能真实反映该区域土地的真正市场价值，随着亩土地才陆续投放市场，区位优势逐步凸显，但价格仍然受到大环境的影响，将平稳攀高，不会出现突高现象，同等条件下销售具有优势。结论中档住宅成为主流，价格低端产品基本见不到，以五四北为本案的地段背景，价格的策略化运用将成就五四北史无前例的空前热销。五四北防地产市场特征叫好又叫座，但入住率很低目前在售楼盘基本上销售或预定比例均已超过，说明市场对本区域的认同度较高，整体的综合性价比得到广泛的认同但从交房的楼盘来看，入住率仅不到。
11、建安成为约为元平方米，层约在元之间。层是开发成本的个质变点。例层高层与层小高层开发收益比较。前期工程费含规划设计费可行性研究费水文地质勘察费和筹建开办费用以总建安工程费用。计开发期间税费含配套设施建设费建筑工程质量安全监督费等以总建安工程费用计合计为。层建安成为约元平方米。实用面积。层建安成本约元平方米。实用面积。成本差价。元总销售额估算根据实际情形，本案制定均价最高不得超过元平方米那么收益差为层收益元平方米。元层收益元。元层高层与层小高层两项总收益差负元事实上五四北的小高层行情是层都称之为电梯房，在大部分消费者尤其是适合本案的消费者中品质它们是样的公摊却区别很大建筑成本不知道对于本案销售来讲楼层愈高总价范围越分散，主力点越难控制因此本项目容积率上限为层。计入公建部分约为根据福州城市规划。
12、环路经由地块北侧通过，并随之可能建造的分支路线将改变整个区域面貌。晋安河流经地块西侧也是在愈加注重环境建设尤其是内河环境整治的福州城市中可以加以利用的个利好因素。总结本地块占据良好的区位，却被区位当前整体的环境人文规划配套所压迫，优势无法发挥。随着城市发展，会逐渐显示出区位优势，房地产价格也会水涨船高，而且可以说是突进式的升高。而在当前情况下，本地块只适合开发中低档住宅，针对中低端收入阶层，以弥补市场空白同时本案将十分具有投资潜力，在目前价格受客观局限无法拉高的情况下，到客观环境改变，南北区域成型，本地块所在区域价值将如水漫金山般暴涨,二地块及技术经济指标分析本地块总面积亩，实用面积亩，实用率很低。相比五四被北楼盘以及西园新苑来讲，容积率和密度偏高。地势平坦规则易于规划建筑布局南北沿晋安。
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