1、住宅销售率为，销售额为万元。盈亏平衡分析由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将成本作固定成本变动成本进行分类，仅以总投资额作为计算基础。该项目销售收入为万元，住宅的总建筑面积为平方米，项目平均售价为元平方米。设盈亏平衡时的销售量为根据公式，投资总额单价盈亏平衡时的销售额万元盈亏平衡时的销售率当楼面地价上升元平米，达到元平米，此时的地价万元亩，预计项目总投资为万元，在销售价格不变时，同理可计算出达到盈亏平衡时的销售量为平方米，销售额为万元，销售率为。敏感性分析在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发成本作客观估计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据挂牌情况决定，地价的高低将对该项目的经济效益产生较大的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析当住宅销售均价和成本不变时，地价按楼面地价元平米的比。

2、的销售周期，甚至度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在元平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二重庆别墅市场的平淡期年这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园珠江花园南方花园龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第批综合型社区别墅出现。期间，中国第个长假的执行以及人们对新型生活模式的追求，近郊度假型别墅时鼎盛。另方面，受国家出台空臵高档房地产开发项目的通。

3、前利润除以总资产占有额。总资产是指生产经营中占用的全部资产。息税前利润是利息加利润总额。由于利润或息税前利润是期间性指标，所以，上述投资额或总资产占用额应按平均投资额或平均占用额计算。静态投资回收期自年月起到年月，项目在运行过程中只有现金流出，没有现金流入，累计净现金流出量为万元，达到净现金流出量的高峰，从年月开盘销售后开始有现金流入，净现金流量出现正值，。故静态投资回收期累计净现金流量出现正值的年份上年累计净现金流量当年净现金流量年注是在按计划销售，现金流入时未考虑住宅提前内部认购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度计划支付的情况下编制。不确定因素分析主要分析结论盈亏平衡时的销售量为,销售率为,销售额为万元。当地价为万亩时,楼面地价为元,地价款为万元，预计总投资为万元，在售价和成本不变时，达到盈亏平衡时的销售量为。

4、左右。以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为以上，也就是说至少有的别墅级客户没有购买别墅型产品。看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。重庆别墅市场分析结论重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即年以前的市场萌芽期年市场平淡期年至今重庆别墅市场的真正兴起。市场波三折又走到个新的高点，市场从产品形态臵业对象市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。阶段重庆别墅市场萌芽期年以前这个阶段主要是跟风中国第个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄翠湖山庄等。整体市场经历了超长。

5、，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的万楼王荣升年福布斯中国十大别墅之列，使得位万元序号项目数额及百分比备注销售收入二投资总额三营业税及城建税税率四税前利润五所得税税率六税后利润七投资利润率八销售利润率十年投资利润率从上表可以看出，该项目能实现销售收入万元，总投资额为万元，能实现净利润万元，投资利润率为，销售利润率为，年投资利润率为。备注投资利润率计算公式中，由于利润或息税前利润属于期间指标，所以投资额和总资产额应按平均投资额或平均资产占用额来计算。投资利润率净资产利润率利润投资额利润净资产或总资产息税前利润率息税前利润总资产以上公式中投资额是指投资中心的总资产扣除负债后的余额，即投资中心的净资产。所以该指标也可称为净资产利润率。为了考核投资中心的总资产运用状况，也可计算投资中心的总资产息税前利润率。它是投资中心的息税。

6、变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表当地价和成本不变时，住宅销售均价按元平米的比例变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表二。年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的万楼王荣升年福布斯中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得席之地。另方面在有中国年之称的年，等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃花园洋房的客户。近两年总价在万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等个联排与叠拼项目。客户多元化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主企业董事企业金领及个体经营者公务员律师医生大学教授教师等中产阶层。市场供应量巨增，年新增别墅供应量就超过以往。

7、的影响，伴随着中国第个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到年月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点有社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现欧陆风的鼎盛时期。产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在平米以上，联排大多集中在平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天期别墅大多集中在平米之间，甚至达到平米，市场接受度较低。开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕香港梁振英测量师等。价格较低，度假型别墅大多集中在元平米的水平，尤其是年推出的全兴品庄园别墅更以元平米的。

8、的中安翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。这个片区将成为重庆又高档住宅生态社区的聚集地。南岸区南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资源和以棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为个离尘不离城的别墅文化区。江北区目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市。

9、面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在元平米的水平。阶段三重庆别墅市场的兴起年至今随着香樟林别墅年月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地亩的中安翡翠湖亩的天龙长青湖亩的蓝湖郡亩的保利高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。别墅产品分级。方面随着年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提。

10、保利高尔夫花园龙湖香樟林长青藤伽蓝艺墅山语间青河湾等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。北部新区随着大量国内各地知名房企的进驻，城市向北口号的提出，离尘不离城的地理位臵，都决定了北部新区是低密度臵业的首选地区之。从金开大道的棕榈泉国际花园保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的个标志性产品。但目前北部新区生活配套设施的缺乏却是个不争的事实。北碚区北碚由于地理位臵的关系，独居主城隅，随着渝合高速公路的通车，及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。其得天独厚的风景旅游资源历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成部分。目前的北碚中心区共分为四个板块老城区城北新区和城南新区三溪口片区。三溪口片区已经成为该区的热点。以年推。

11、局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位臵，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景坡地，桥南又有大石坝公园鸿恩寺等，拥有大片绿地森林，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开发的项目主要是低密度的别墅，如宏帆半城中央华立天地豪园佰富高尔夫花园等等。九龙坡区从年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出成熟西区，魅力人居的旗臶，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度臵业，但稍远些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在北上南下的城市发展格局下，并且。

12、史供应的总和还多。自然资源等环境因素日显优越，尤其是后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发生活圈层生活方式智能化品牌物管自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖美茵湖谷天鹅湖的别墅。重庆市别墅区域市场分析渝北区市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样种形态渝北，将是今后重庆发展的重心中心,而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容。

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