（房地产）丽景滨江房地产开发项目可行性投资立项报告A1

全市东西长约公里，南北宽约公里，土地总面积平方公里，地形由北向南，由西向东倾斜。

全境以丘陵山地为主，平原面积占总面积的，丘陵面积占，山地面积。

㈡气候条件宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。

气候温和，雨量充沛，四季分明，享有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

全年平均气温，全年月平均气温最低为月，平均气温为，月平均气温最高为月，平均气温为。

年平均降雨量，年平均日照时间小时，年均无霜期天。

素有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

宜春是全国第批生态试点城市之，境内条主要河流全部达到饮用水标准，个县市区的大气质量都达到国家标准。

全市有处名山名胜个国家级森林公园个省级森林公园个省级自然保护区和个省级风景名胜区。

二社会经济发展状况近年来，按照市委市政府确定的把宜春建设成为赣西经济中心城市总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨经济转型，加快工业化城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人的变化，各项社会事业取得极大的进步。

尤其是年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高经济和社会发展都起到极大的推动作用。

年，宜春经济在提前年完成十五计划发展的基础上，速度进步加快，综合经济实力持续攀升。

宜春市生产总值为亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业结构进步优化，三次产业增加值在生产总值中的构成，由上年的调整为。

年，宜春市财政总收入跃上亿元台阶，达到亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。

房地产投资保持平稳运行。

年宜春市房地产开发投资亿元，其中用于住宅建设的投资亿元，增长，占房地产开发投资的比重达。

全年商品房销售建筑面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。

第四章市场分析营销策略宜春市中心城区房地产业发展状况近年来，宜春市城市建设实现惊人页，城市面貌焕然新，房地产开发拉开了新的序幕，自年市政府采取了系列激活房地产业的举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展的局面，年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点㈠从房地产开发投资看，年中心城区房地产开发投资亿元，同比增长。

投资的方向主要是普通商品住宅，占总投资的。

㈡从房地产开工面积来看，年宜春城区房地产新开工面积为万平方米，同比增长，其中住宅小区新开工面积为万平方米，占总开发量的，同比增长。

从房地产竣工面积看，年宜春城区房地产总竣工面积为万平方米，其中住宅竣工量为万平方米，同比增长。

㈣从房地产销售面积看，年中心城区房地产交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房万平方米，年交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房交易万平方米，总量同比增长，其中商品住宅销售万平方米，同比增长，占总销售量的。

㈤从房地产销售价格看，年底城区商品住宅的平均价格为元平方米，年底商品住宅的平均价格为元平方米，同比上涨了。

㈥从商品房的空臵率来看，年城区已竣工的商品住宅空臵面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。

年非住宅主要是商业用房空臵面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。

房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。

年中心城区房地产及相关产业的税收多万元，占到市本级财政收入的左右。

房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量的增多，更主要的是品质全面提高。

方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了批环境优美舒适宜人的居住小区另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色的生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。

通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热的现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率的高低是判断房地产市场是否总体健康的关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行的的警戒线。

本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积的，开发风险较低。

二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇㈣国家发展计划委员会工程建设项目自行招标试行办法㈤国家发展计划委员会评标专家和评标专家库管理暂行办法㈥项目建设单位提供的有关资料。

二招标管理按照工程建设项目招标范围和规模标准规定第三条第五款规定，本项目为商品住宅开发，属关系社会公众安全的公用事业项目，同时根据第七条规定，由于本项目勘察设计监理服务单项合同均在万元以下，拟采取议标方式选择队伍工程施工进行招标。

㈠招标内容项目招标内容主要是工程施工。

㈡招标组织由项目建设单位编制招标文件和标底并组织招标。

招标方式招标工作应贯彻公平公正公开的原则，可请招标办公证处等机构进行监督指导，坚持合理价位内最低价中标的原则，所有项目的工程预算应按市场价计算。

建议针对不同工程项目，结合项目建设进度安排，确定不同的招标子项。

招标方式为邀请招标。

㈣评标与中标招标工作应贯彻公平公正公开的原则，择优选择中标单位。

投标单位标书的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由有关技术经济等方面专家组成，成员人数为人以上单数，其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自分包或转包的，可依法取消中标资格。

项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计勘察监理建筑工程第九章项目进度计划本项目拟分三期实施，近期实施期工程，待条件成熟，再进行二三期开发。

本次报告仅拟定期工程进度计划。

计划在年半时间内完成。

建设进度如下年月底，建筑方案设计完毕年月初，编制项目申请报告报告并报批年月底，综合管网施工图设计完毕年月底，报建领取建设工程规划许可证年月，工程开工做基础年月，工程竣工第十章投资估算及资金筹措投资估算依据㈠投资项目可行性研究指南㈡全国统安装工程预算定额江西省单位估价表全国统建筑工程基础定额江西省单位估价表㈣全国市政工程预算定额江西省单位估价表㈤材料单价依据宜春市建筑定额管理站发布的年三季度主要外购材料并结合市场调查价格确定㈥其他相关定额及价格依据二投资估算主要技术指标开发用地面积亩其中净开发用地面积亩容积率开发面积其中住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园总开发价值万元总成本万元税后利润万元三资金筹措本项目的开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回收款构成。

具体构成比例如下四成本测算详见后附表四现金流量详见后附二表第十章项目财务评价贷款还本付息表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年借款还本付息年初借款累计本年借款本年利息年末本息偿还年末借款累计还本付息资金来源总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例投资回收备注银行贷款利率按年利，还本付息来源为销售收入。

本年应计利息年初借款累计本年借款利率。

二项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资投资利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入土地增值税计算表土地增值税计算表单位万元序号项目名称计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额开发成本序号项目名称计算依据交纳金额开发费用销售税金及附加其他扣除项目取的增值额增殖率增值税率速算扣除数土地增值税利润总额所得税我司按销售额核定征收净利润指标评价全部投资的投资净利润率全部投资的投产利润率自有资金的投资利润率本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。

现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资的均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。

动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。

将项目每年的净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初第年的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。

净现值评价标准的临界值是零。

经上面计算，本项目税前税后全部投资的大于说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。

般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。

本房地产投资项目的基准贴现率选取时，将同期央行的前期贷款利率上浮，取。

内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。

内部收益是项目贴现率的临界值。

本项目属于方案的评价，经上面计算，税前税后全部投资的分别为和分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，说明项目可行。

项目经济效益指标汇总表单位万元类别静态指标动态指标项目投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金根据上表，本项目每年累计盈余均大于，故从偿债能力分析来说，该项目是可行的。

结论从项目经济分析来看，项目税前税后全部投资净现值均大于，内部收益率均大于基准收益率，且每年累计