1、续销售期第二阶段强销促进签约抗性产品促销在总体规划指导下，保证期分阶段推出的产品顺利销售客户反应统计分析媒体反应总结适时调整销售策略，适应各阶段产品的特性后续活动适时展开，营造阶段销售高潮定点看板海报广告软新闻稿尾盘期困难产品的突破未成交客户分析及追踪尾盘去化将潜在客户再过滤对剩余产品采取机动作法销售卖点提炼和总结海报广告软新闻组织结构保障项目销售部有公司销售部直管，项目公司经理配合分管部门销售工作。目前清远项目部市场营销方面的人员包括项目经理品牌主管销售主管策划主管和营销管善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例助理人负责清远市住宅项目市场营销工作。项目经理负责项目审批渠道管理核对品牌销售策划主管的管理。品牌经理负责项目工地样板房售楼中心和清远市的各类广告软文促销活动的组织工作。销售经理具体负责本地市场营销信息销售进度销售数据。

2、破，在改善民生上取得新成效。然而房地产市场直接涉及到财政金融土地等方面，涉及到中央和地方的利益，可谓牵发动全身，调控阻力相当大，当前，面对经济增速放缓和地方财政压力，房地产企业又该如何面对呢占我国城市大多数的三线城市是我国城市体系中的重要组成部分。在本世纪开始，国家大力进行区域协调发展的战略，随着我国城镇化进程的加快，为了扩大内需促进经济增长，改善广大城镇居民住房条件拓展城市空间改变城镇面貌,各地将住房与房地产问题纳入城镇化体系中考虑。现在，三线城市在城市化和产业转移等各方面发展潜力巨大。什么叫三线城市不同行业的划分标准有所不同。本文的城市分类以房地产行业的发展程度为标准，次要考核包括经济发展水平和人口规模。具体分类如表所示表城市类型划分住宅均价元平方米地区亿元地区人口万线城市;二线城市;三线城市四线城市;资料来源经收集企业文献资料整理得管。

3、交叉，企业的运作基本上不仅依赖于人的经验和惯性，还开企业不断完善业务流程，能在时间和分工负责地基础上有效率地保障完成各项营销任务。销售工作流程表阶段工作任务主要工作内容媒体应用工作准备期各项销售道具的准备销售培训确立企划方案细部内容售楼处施工完成平立面确定系统设计广告宣传作业程序确定售楼处包装看板制作工地围墙看板重点户外看板报纸软文网站引导试销期贵宾卡销售及选房形象推广工作展开完成现场准备工作传达本案销售信息房管局报备各项推广活动开展以电话老客户销售信函广告寄发来人来电统计及追踪排定媒体计划预告公开日期户外看板楼书电视广告报纸广告派发车身广告横幅布幔罗马旗公开强销期开发潜在客源延续试销期进入第阶段强销现场客户销售来人来电最后过滤实施销售控制景观初现盛大开盘举办推广促销活动，报纸海报等媒体配合定点看板电视报纸广告海报售楼处外包装网站网络推广持。

4、弈之后，地方和中央各部门形成了股合力，终于遏制了北京上海广州深圳等线城市房价过快上涨的势头。今年两会召开，部分城市的房地产调控政策出现松动的迹象，温总理对此再明确表示“房价还远未回到合理价位。合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。房地产调控两会后不会松动，只会加强。目前，住建部正在加强研究，完善制度，努力架构促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进住房价格合理回归。按照要求，年月底前要实现个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。这将直接为楼市调控长效机制的建立提供精准的手数据支持。年，我国宏观经济突出把握“稳中求进”的工作基调。稳，就是要保持经济平稳较快发展，保持物价总体水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和利用好发展的重要战略机遇，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突。

5、的方言与习俗进行沟通，和客户交流的渠道的销售说辞的地方特色，销售说辞熟于口，销售技巧存于胸。促销策略方面，广告创意符合本地习俗与审美能力，广告语言必须充分考虑到三线城市居民购的审美习性和接受能力，不为当地消费者所接受甚至反感到的广告创意与文案表现。由于三线城市客户自身素质及习惯的限制，部分媒体渠效果道受到定的限制，广告宣传传播途径方面要注意针对项目定位，选择合适的媒体对项目有效宣传非常重要。创造广告效果最大化根据项目自身的特点和目标客户群有重要影响的途径。④小城市营销策略探讨，消费导刊年第期页，唐吉雄等管善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例第章项目营销策略的实施保障业务流程保障充分作好各项市场营销的准备工作，把握各销售节点把握好，作好总体推广计划。房地产企业的具体市场营销业务，哪块业务由谁负责，何时完成。虽然职能方面通常会有。

6、向政府的报备销售现场经纪公司的日常培训和管理。策划经理的工作重点是分析市场产品和客户人群需求市场活动的策划。营销助理负责客户咨询服务投诉和物业公司联系的综合事务。人力资源保障招聘和录用公司以职能部门和项目公司的企业沟通，需要引进专业而有经验的房地产营销员工。由于公司房地产业务具体业务的外包，需要开发商对中介和经纪公司以及销售和促销人员的素质进行认定和考核。重视培训重视对中介和经纪公司的专业培训，贯彻公司和项目定位，能使得企业品牌和产品特征深入到和顾客沟通的没个环节。完善激励机制现行的公司已经建立好完整的激励制度。公司外部营销人员报酬制度主要是佣金制。针对公司和经纪企业的大客户营销，以及每单成交业务，希望能建立奖金尽快到账的做法，在客户购房款入账后的天左右时间奖金到位，快速奖励措施比长时间的滞后激励更能起到立竿见影的示范效应。财务保障公司向清。

7、善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例目前被普遍公认的线城市是北京上海广州深圳，简称北上广深，这四所城市的居民住宅每平方米均价超过万元，人口超过千万，收入过千亿元。线城市指的是房地产行业的最发达城市，在全国政治经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。般认为大多数省会城市和计划单列城市为二线城市。这类城市的居民住宅每平方米均价高于元，人口超过万，收入过亿元。在各省和沿海地区的政治经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的城市。本文中的三线城市住宅均价在元到元上下，地区年在到亿元，人口在万之间的城市。从世纪年代开始以来中国房地产业得到了迅猛发展，这对于改善城镇居民。事件营销事件营销的关键是要具有新闻价值和社会影响，从而低成本调动媒体社会和消费者的关注，达到广泛的传播效应。最常见的是邀请领导。

8、改善型需求，还有农民进城的客户需求。刚性需求是不会随着宏观调控而有太大变化。另外每个地区都有本地区的支柱产业，比如说清远的旅游产业及后来的能源产业等，西部地区的农牧民进城针对市场不同的目标客户，房地产企业要运用适合当地实情的营销策略来为他们服务。第四，灵活营销，挖掘城市的独特性。由于城市地理发展情况城市的经济特点文化和媒介环境等不尽相同，每个城市都有自己的独特性。三线城市的市场环境相对于线城市不很规范，在这样的环境中，你用完全规范的方式和手法可能事倍功半，甚或全盘皆输，而采用灵活的“非规范”营销则更为有效。在投资与开发之前，全面系统的深入调查研究与数据分析固然重要，但同时必须注重挖掘三线城市独特的城市文化与区域经济特色。另方面，以速度制胜，考验房地产企业营能力。再者，管善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例在市场面临快速导入与。

9、或当地名人参加活动，媒体做了大量的免费报道，知名度迅速提升。本章小结我们在掌握科学的营销理念和客观的市场信息的基础上，制订出适合本地区环境本项目客户需求的营销策略与方案。因而在营销产品定价渠道和促销分析和定位中针对这些当地客户，相应的营销策略应适应本地人群购买习惯，引领潮流拓展渠道并减少渠道间的冲突促销手段目标人群认可喜闻乐见。产品策略方面，必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性，只有了解了这些，才能准确把握他们的心理,才能制定出切实可行的产品策略,才能真正打动他们的心这条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，管善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例是否能够达到预期的理想目标④。渠道方面，把握当地消费者的生活习性和消费心理与偏好是制定出切实可行策略，这是个不容忽视的重要环节。本土的消费者喜欢用本地。

10、客哄抢，今后则是需求和购买相对平衡的阶段。另外，对于原有的房地产企业，或者是新进入三线城市的企业，由于市场环境的变化，需要完善和加强企业的营销体系建设，这将是个长期渐进的过程。其次，应该做好市场调查。在市场调查的基础上，深刻认识项目房地产营销开发环境竞争状况，识别所在城市的资源和市场机会，从而可以深入研究市场需求的特征，做好市场定位和产品开发。忽略市场调查的营销策略往往言之无物，在实行中将会步履艰难。房地产企业必须深入进行三线城市的市场摸底，三线城市较线城市总体需求要小，但市场需求增长迅速。三线城市的城市规模人口数量经济发展水平都相对有限，房地产市场容量小，其行业的竞争激烈程度也比线城市低很多。第三，发现三线城市的房地产消费的目标群体。目前三线城市的主要是传统刚性需求。刚需需求包括就是城市人群的婚房城市改造新城建设的拆迁房，其次是城市居民的。

11、膨胀的非稳健时期，市场机会大家都已经看到，随着更多的开发商迅速转战三线城市，竞争激烈，市场机会不会保持很长时间。三线城市的市场容量有限，消费者消费能力有限且对政府的依赖程度高，地方政府政策调整的周期短。因此，要测算好开发周期，最保险的方法是该项目在本届领导任期内完成。飞速发展的三线城市房地产市场，蕴含着广阔的发展空间，在调控日益严峻的形势下，房地产开发企业想要在三线城市淘金，就必须充分了解这类城市的市场特点，采取符合本地实情的开发和营销策略。关鍵是“从市场中来，到市场中去”，不盲目复制二线城市的房地产营销模式，准确把握市场是成功的关键。不足之处尽管本文以公司清远住宅项目为案例分析了三线城市的市场特点到营销手段，但是由于时间和篇幅有限，加上个人水平有限，但仍存在以下不足鉴于三线城市的数量多分布广特点各有不同。而本文的案例是为了广东省的家房地产。

12、远项目公司不断注资和增加财务预算，对于涉及市场营销方面的工程项目办公费用及营销费用实行预算和集团监督制度。对于企业供应商中广告公司销售经纪和中介，建立起的战略合作伙伴和长期供应商制度保障了企业在全国稳健和顺利地开展房地产业务。管善来三线城市房地产营销策略研究以公司清远住宅项目为例第章结论结论本文通过分析三线城市房地产市场，将成熟的房地产营销理论应用于三线城市的房地产项目中，并因地制宜地做了相应的调整和适应，旨在借鉴线城市房地产营销的长处，认可三线城市房地产市场的现实状况，归纳总结出适合我国三线城市房地产营销策略的共性与各自特点，使房地产营销成为开发企业与客户便捷高效的桥梁，以积极促进房地产行业健康稳定可持续发展。首先，房地产企业应该意识到市场营销的重要性。房地产宏观调控前后是各地的“卖方市场”转向“买方市场”的转折点。过去只要有房子就会被顾。

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