1、在北京每年均有整栋购置写字楼的 案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼的面积多在万至 两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了 定数量的写字楼，随着经济实力的不断增强以及日益国际化，有实力的 集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。 流密切相关的，人流少，消费少，从而此地的租金水平就 会少。王府世纪现在商场的租金情况是地下层为元平方米日， 地下层为元平方米日，地上二层元平方米日，三者均不 包含物业管理费我们再结合东方广场的租金，东方广场现行的租金为 元平方米日，其地段比本项目和王府世纪都要优越，因而租金也 应该最贵。本项目位于王府井大街，且对面为东教堂的休闲广场，地理 位置相比王府世纪要好得多，因此我们折中，取元平方米日作为 本项目。
2、 满足于写字楼租户租用。 二营业收入估算 营业收入主要指商场部分及地下停车位的出租收入。财务预 算期从项目建成投入使用开始，按年计算。 商场部分出租收入 根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。地下层 ,平方米，以元天计算地上层,平方米，以 元天计算地上二层,平方米，以元天计算。 考虑王府井商业街独特的商业地位，租金每三年上涨，出租 率按计算。 写字楼部分出租收入 根据王府井片区写字楼出租价格情况，确定本项目写字楼出 租价格为美元月，折合人民币元月，可出租面 积为,平方米。考虑写字楼市场价格有涨有跌，因此在计算 期内写字楼价格不变。出租率在租赁经营期内第年为，第二年为，从第三年起每年出租率为。 停车位出租收入 根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。因。
3、 三层地下层全部作商场。 七租售方案财务分析 租售方案初步设想 写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁 方式经营，以每年的租金收益作为公司的长期经营收入来源。 二销售收入估算 销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本 项目写字楼部分平均售价定为,元，共计,万元。营销推广费以销售收入的计算，计,万元，销售税 费以销售收入的计算，计,万元。销售净收入为 ,万元。 三营业收入估算 营业收入主要指商场部分及地下停车位的出租收入。财务预 算期从项目建成投入使用开始，按年计算。 商场部分出租收入 根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。地下层 ,平方米，以元天计算地上层,平方米，以 元天计算地上二层,平方米，以元天计算。 考虑王府井商。
4、 折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。 在财务预算期内，营业成本共计,万元详见附表。 四预算期内损益状况 本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。整个 预算期内企业无亏损，累计税前利润达,万元。自盈利年度起 缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税,万元。 扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达,万元。 税后利润扣除开发成本，财务预算期内项目可分配利润为,万 元详见附表。 五现金流量及动态指标分析 从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流 量为,万元，项目累计净现值为,万元，内部收益率为 。投资回收周期为年详见附表。 六盈亏平衡点分析 楼面出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率 , ,元年 元日 以目前市场价格分析,不可。
5、前几年的存量荷华国际中环广场，大约在 年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场 万平方米综合这样的大项目。该区未来供应量为万平方米，预计 年供应量在万平方米。 丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约 在万平方米左右，而且大多为中档项目。 在北京各区还有些面积稍小或潜在的在建拟建项目。预计供应 量大约在万平方米左右。 市场需求谁将撑起写字楼市场片天 北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性的大都市，每 年写字楼的吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的集团购买 力和承接力。那么年谁将撑起写字楼市场片天 让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积的大 单成交。
6、出 租压力不大，主要为写字楼租户提供。按现在市场价格在租赁经 营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出 租率为。 营业税及其附加 根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建 设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。 在财务预算期内，项目每年有超过,万元的租金收入， 十五年内共计租金收入,万元，项目收益较为可观详 见附表。 三营业成本估算 营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。 经营费用 经营费用主要指物业租赁经营期内发生的各项费用，主要有 人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入的 计算。 房产税 按国家规定，出租房屋须以房租收入的缴纳房产税。固定资产折旧 本测算采用直线折旧法，参数的选取参照有关规定，建筑物 。
7、场层的租价，元平方米日作为二层的租价，元 平方米日作为地下层的租价。 三车位租金 王府井片区现在的车位非常紧张，在此购物车辆需要停在很远的地 方，虽然现在王府井停车大楼正在建设中，但即使将来投入使用，也远 远不能满足停车的需要，可以预见这里车位的租金将会不断上涨。通过 我们市场调研发现，现丹耀公寓的车位租金为元月位，其他物业 的车位租金状况与其相差不大，因而我们取元月位作为本项目目 前的车位租价。 五项目投资成本预算 项目发展基本数据按照规划，号地块地上建筑面积,平方米，地下四层, 平方米，地下停车位个。根据初步设想，地下二层作车库，地下三 层作为设备用房，地下层及地上二层为商场，地上三至九层为写 字楼。写字楼面积,平方米，商场面积共计,平方米。项目建 设期为。
8、二年。 二项目成本预算依据 土地转让费部分按照开发商提供的地块资料进行计算 建安费用参照北京市同类项目预算价格 其他费用以北京市有关部门规定的计费标准或参考市场平均计 费标准计算。 三项目投资成本预算 土地费用 土地费用包括土地转让费土地出让金市政配套费电贴费 四项，共计,万元，楼面地价,元。 土地转让费根据双方协议，地块土地转让费为, 万元 土地出让金根据政府制定的区域出让价范围，暂时按地上 建筑面积,元计算含四源费，共计,万元 市政配套费按地上建筑面积元计算,共计,万 元 电贴费按地上建筑面积元计算,共计万元。建筑安装工程费 建安费用参考市场同类项目预算价格，地上地下综合考虑， 以总建筑面积,元平方米含电气给排水采暖消防 公共部分装修计算，总计,。
9、年推出， 是年市场供应量的两倍，加上年部分未消化的写字楼存量， 市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下 朝阳区有个项目，约有多万平方米的潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这热点地 区投资做他们进京的招牌项目。据统计年将有金地万达财富 中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。 西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万 平方米的供应量，主要为甲级写字楼。预计年将有中证大厦金 融城等项目推出，供应量在万平方米。 海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加 上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。预计 年供应量在万平方米。 宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目的禁地，高档项目 较少。有个项目为。
10、案例调查。 根据北京写字楼信息网的调查，至年五年内认购万平 方米以上写字楼面积的大单成交数量达到家，认购面积达万平 方米以上。 区域特点 从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积 万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城 家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认 购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。 行业特点 从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果的 其次是大型集团公司家，占调查结果的通讯电信 企业家，占调查结果的部委机关家，占调查结果的 外国公司家，占调查结果的外省市公司家，占调查结 果的。 面积特点 从认购面积来看，认购平方米面积的大单客户共 家，认购平方米的客户家，认购,平方米以上面积的大单客户家。 从以上分析，我们发现金融机构。
11、能出现此盈亏平衡点出租价格,说明该项目风险低，盈利能力强。 七财务评价基本结论 通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项 目以出租形式经营，每年税后利润在,万元以上，企业可实现利润 ,万元，盈利情况良好。投资回收期为年，资金回收能力较 强。此种开发方案能为公司提供长期稳定的经营收入，并且能在较短时 期内收回投资，从公司长远利益来看，该项目具有很好的投资价值。 此外，从商场和写字楼租金对比情况来看，写字楼租金为美元 月，商场地上第三层租金水平参考王府世纪定价，第三层租金和地 下层租金相同，则如果地上第三层也作商场，租金水平为美元 月。可见，如果地上第三层也作商场，项目每年将增加近万元的 租金收入。因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上 。
12、万元。 前期费用 前期费用包括工程报建勘探设计费等，以建安费的计算， 共计万元。 基础设施费 基础设施费包括室外道路及绿化工程等费用，以建安费的计 算，共计万元。 不可预见费 不可预见费以上述项费用之和的计算，共计万元。 管理费用 管理费用包括工程管理费及公司管理费，以建安费用的计 算,共计万元。 财务费用 财务费用以,万元计算，建设期内计息，贷款利率按 计算，共计利息,万元。 上述项费用构成地块项目的开发成本，总额为,万 元详见附表。 六租赁方案财务分析 租赁方案初步设想 项目建成后，不对外销售，采取租赁方式经营，以每年的租 金收益作为公司的长期经营收入来源。商场部分对外整体出租， 写字楼部分整体出租或散户出租，由于车位较少，因此车位主要 。
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