1、的道教佛教儒教文 化，独具民族特色的畲族文化独具地方特色的饮食文化与闽东老区 的革命精神共同构筑现代多元的文化体系，年和年连 续两届荣获全国双拥模范城称号。 随着经济社会发展进程的不断加快，市基础设施建设日异完 善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民 生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市， 增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资 达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好的市 场服务信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续的发展氛 围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳 县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠 定了良好的发展基础。 。
2、 品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大 的改善，档次也随着提升 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也 处在个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成 成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上 与国外成熟的写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确的 前提下，尚有很大的发展空间。 二人口城镇化及第三产业从业人员的增加，扩大了市场消费需 求 是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯 南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步 完善，吸引了许多浙南等外地人来投资经商。另外户籍制度的改 革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为市的商品 房和写字楼。
3、四威胁 国家些政策的不确定性，将可能给本项目造成定的影响。 第三节市场定位 产品定位 根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等的分析，本项目定 位为较大规模的商业金融办公综合大楼，在产品结构上至四层为 商业楼群，至层的高层写字楼，以适应不同收入水平的消费群体 的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。 二价格定位 写字楼部分 参考近年市房地产价格的均价上涨趋势及销售情况，结合项 目本身的素质和定位，预计本项目写字楼部分在销售期内可实现的销 售均价为元。 商业部分 考虑到本区段现阶段商业气氛不浓，但项目完成时间为年 月，建成后桐南新城将发展成商业后气氛浓厚的社区，因此，预计 本项目商铺部分销售均价为元。 。
4、位置优越环境优美软硬件过关管理完善的写字楼项目，具有 广阔的市场前景。 三写字楼市场前景 根据宏观房地产市场和市写字楼需求特征，本项目优劣势 等的分析，本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体的繁 华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全的高层写字楼， 四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以多元共享和城市综合体为 基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生 活模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景 观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此 市场前景看好。 第二节本项目市场分析 优势 项目建设场址位于市桐南新城海事处南侧，西临中央大道， 北面为条米的规划路。周边。
5、福铁 路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接的时空距离短。同时， 是闽浙两省海陆相连的唯县级市，历史上同浙南有着密切的经济社 会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要的省际 边贸改革试点县市，年边界贸易额亿元，增长。 市拥有海岸线长公里，占全省的十分之，有大小港 湾个，岛屿个。天然深水良港之的沙埕港，水深港阔， 长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在公里长的岸线上 可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家 级渔港。 奇山秀水和滨海岛屿构成了市独具特色的自然旅游资源。 海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体。
6、消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步 增强，年市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增 长。人均可消费支出元，增长。年市完成 地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长 农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速 度创近年来最好水平，增长速度居市第位第三产业层次和水 平不断提高，三次产业结构由年的调整为 年的，其中第二产业比重比年提高个百分 点。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜 力，特别是第三产业从业人员的增加，为写字楼市场提供了巨大的消 费潜力。 但近年来写字楼的开发直处于个空白点，众多对写字楼 有需要的客户，只能租用酒店或些单位空余办公室。因此，开发地 理。
7、 为加快市的城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善 城市的整体功能，市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让， 市置业有限公司万元的地价取得了该地块的开发权。 第二节项目建设的必要性 项目建设是市城市建设的需要 近年来市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济 发展质的飞跃提高人民生活质量的突破口。以建设闽浙边界滨 海旅游城市为目标，按照城市总体规划中心六组团的要求，中 心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。 加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设， 新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团， 建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时 市确立东扩南移面海。
8、的城市空间发展战略，提出千年城址， 百年建设的规划理念，坚持规划高起点建设高标准管理高效能 环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。 十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从 平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积 人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市 道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目 的建设为完善城市的总体规划提供了有益的支持。 二项目建设是市社会经济发展的需要 在市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产 产业的发展占据了个重要的位置。从种意义上说，房地产业不仅 成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了 居。
9、数辆 摩托车换算为非机动 车停车数 辆 建设项目总投资万元 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江 乃至长江三角洲的北大门。于清乾隆年即公元年置县， 年撤县设市，城市规划控制面积平方公里，现辖个乡镇 街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海乡镇 有个。全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里， 是陆地面积的近倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅 海面积万公顷。总人口万人，老区基点村个，老区人口占 全市总面积的，少数民族乡个民族村个，少数民族人口 占全市总人口的。 市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台湾 基隆海里，国道高速公路同三线和已经动工建设的温。
10、，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹 等批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山 的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以 特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市 开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供 良好的投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力 发展生产富有地方特色的工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念 品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村文化生态文化等各 种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。 是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较早， 自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚。
11、道路通畅，交通便捷。政府行政中 心及法院检察院建设局国土局海事处等诸多部门均处于项目 周边，而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼，因此，特别 适合建造环境优雅景观美丽管理完善功能齐全的写字楼。 二劣势 本项目用地离市中心不远，但就目前看其周边虽形成较成熟的办公 社区，但形成较成熟的居住社区尚须段时间，区域居住人口不足，商 业人气不旺，本项目商业部分市场培育尚需定时间。 三机会 从发展看，从市中心至本项目用地之间，近期将有多个项目建设， 本地段和市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大 改善，而且，随着市确立东扩南移面海的城市空间发展战 略逐步完成，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带 来机遇。 。
12、住房难的矛盾，更临米规划路，它的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南 新城的城市建设步入新的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节写字楼市场调研分析 国内写字楼发展环境 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几 个阶段 初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段 国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人 员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础 与早期写字楼形态功能单，品质档次仅满足于般 性办公需要，入住客户零散档次较低，供应需求较少的初 中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实 力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量产。
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