1、市场调查结果行业经营户对“站式”家居建材市场的认可度调查结果显示的经营户看好并支持“站式”家居建材城在义马落户发展。的经营户表示愿意在“站式”家居建材广场诞生后进驻经营。大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。“站式”家居建材广场所具备的“站购齐”“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。因此受到大部分经营户的支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。家居建材消费者对“站式”家居建材市场的认可度家居建材消费者对“站式”家居建材市场支持率为，对其无所谓的业主占了，对其不看好的占了。所以还有部分的消费者需要加强引导。市民对“站式”家居建材市场的认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型的家居。
2、层高在左右，二三层层高在米左右，净建筑总高度不超过米为宜。不含天花板及天际线高度户型规划临街商铺开间在米之间，进深在米左右，套内面积在平米之间。二三层商铺套内面积规划在平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。主要技术经济指标总建筑面积万平米商业面积万平米建筑净高米项目业态定位方案本项目将囊括以下业态,具体的各楼栋业态定位方案如下瓷硅石料区玻璃型材加工区管材管件区五金灯具区太阳能区壁纸区油漆涂料区橱柜家具区门窗地板区橱柜家具区第四章效益及风险分析十项目投资估算项目投资估算表单位万元序号工程或费用名称估计价格备注土建工程万元按平米元土地费万元附属工程及项目配套万元配套费用按元计算勘探万元相关规费万元设计费万元按元计算水电增容费万元管理费用。
3、河路西向狂口移民村南向振兴路北向狂口移民村地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为平方米。地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河路振兴路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺滨河路振兴路”两马路市场的有力补充和改善，实现开发推广经营方式的差异化。已进行的调查研究项目及成果之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域的发展前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大的。
4、市狂澜家居建材城”，以下简称“本项目”。项目开发背景义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。可行性研究报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。结合地块目前的状况和特点，探索。
5、而定，说明在经营户中间，经济实力比般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。的客户表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解程度相对有限。综述总体而言，义马市民对商铺还是有定的需求量，由于义马市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作。第三章项目发展研究七项目地块特征分析项目区位分析地块形状不规则方形用地地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义马市主城区西部，就目前来看，地块的区位优势逐渐明显。地块优势滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性距国道不足公里，距连霍高速公里，外部交。
6、元基本预备费万元合计万元注本报告撰写单位仅提出参考价格,以上数据均以商用建筑面积平米为基准进行估计所得,具体数额以实际操作为准。根据初步估算,本项目的总体投资成本大约为万元,此数据为基本的成本投入费用。十经济效益分析项目经营策略项目为层商业楼均实行出租经营的办法。项目出租价格建议根据市场调查结果及本项目的成本情况，建议本项目采取租用模式时经营价格为层内铺出租均价元平米年二层内铺出租均价元平米年三层内铺出租均价元平米年价格说明目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计的市场承受范围，在实际执行过程中，将根据市场反应适当地应用价格策略，适当调整部分楼层单位的价格，圆满完成出租任务。由此得出，本项目可实现收入预计为第章总论项目背景项目名称“义马。
7、材广场。长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现“站式”家居建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益。项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租的形式销售。项目发展需依托强大的广告宣传造势，将后期经营过程中的“价格质量服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推。
8、广。区域商业氛围不成熟，招商难度增大。化解市民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策向经营户发动集中的广告宣传攻势。有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第期广告投放。九项目产品定位方案研究项目产品定位原则本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业经营及招商的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品定位应符合以下原则符合项目经济效益目标的需求。充分利用项目地处滨河路与振兴路交汇处，。
9、，更没有购买商铺房的意识。大量的自建民宅影响了城马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网点。所在区域内商业用房租赁价格情况滨河路临街商铺月租金元平米年振兴路临街商铺月租金元平米年狂口生活区临街商铺月租金元平米年商业物业的租赁价格呈现出“受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下”的局面，滨河路临街商铺的租金均在元平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。与其它区域的租金差距较大。主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起的。六市场预测未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持“看情况而定”的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导成分较大，同时，也有的被访者正在考虑购买商铺，的客户表示视地段及价格。
10、优势明显。项目在开发过程中，始终仍需注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。八项目商业用房定位方案研究项目定位方案初步对本项目的商业主题选择为整合与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成“义马狂澜家居建材城”。项目定位方案提出背景首先众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会被带动。另方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备的特征。因此，确定本项目的商业主题选择为“义马狂澜家居建材广场”。项目定位方。
11、目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法义马市房地产相关法律政策与文件义马市的招商引资政策本项目的详细规划控制原则现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料义马市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准二项目概况地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要的建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。四至范围东向。
12、面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。在符合项目整体规划构思的前提下，将临路商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。项目产品定位的市场依据本项目产品定位的市场依据以上海花苑房地产顾问进行的义马市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有商家对产品的需求为层高在米之间面宽在米之间进深在米之间。面积在平米之间，以平米每个的铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。项目产品定位方案整体建筑规模控制项目总建筑面积在万平米之间，商业用房规划为三层，单层建筑面积在平米之间。
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