1、区区域配套成熟自然资源丰富为分摊楼面地价，存在部分高容积率产品开发商品牌实力发展思路以高档低密度排屋现阶段别墅替代产品为主，体现项目档次和形象，发展部分高层住宅物业，其品质塑造与排屋档次相匹配。强化项目自然资源优势，打造都市中心的亲水生态低密度物业，顺应稀缺市场，避免与区域中档楼盘同质化，形成差异化竞争优势。商品房价格进入新轮上涨轨道高档物业市场价格敏感性不高高度认可稀缺资源和开发商品牌实力大城西高档物业发展成熟，区域认同度高停批低密度项目用地，高档物业日益稀缺。市场背景项目发展条件与其他项目的竞争力，影响项目长远发展和形象，也不利于公司品牌形象的树立。☼不利于实现利润最大化中低档次物业只能实现中低销售价格，开发利润薄。
2、境优势，可将水体改造利用，打造成个规模大档次高的都市生态居住社区，融合排屋高层住宅等高档物业类型，以高档尊贵稀缺精致和创新吸引客户。通过良好的规划设计使建筑有机融于自然环境之中，在突出既有景观优势的同时，对水体资源加以改造利用，保证景观的均好性，让建筑与环境人与自然达到种和谐共存的状态。产品组合项目地上建筑面积约万平米，以排屋和高层公寓为主的都市亲水生态居住社区。项目主要技术指标净用地面积平方米，合亩地上建筑面积平方米其中排屋平方米高层公寓平方米商业及会所平方米规划户数户规划条件满足以下户型比例，满足容积率，满足建筑密度，满足绿化率，满足产品布局排屋排屋主要分布于号地块南侧和号地块东区，依托内部河流绿化带及城市公园的景观，打造集中私密的。
3、套公建。四至东厚仁路南金渡北路西吉鸿路北通济北路东通济路南金渡北路西厚仁路北通济北路容积率建筑密度绿化率天然水体资源项目地块内地势平坦，金家汇河章家桥河池华港三条河道汇聚于此，将本地块分隔为个区块，天然水体资源丰富沿河绿化带沿河道水系两侧各规划约米宽绿化带，属市政范畴城市公园项目内章家桥河北侧三角形地块为规划城市公园，总面积达万平方米项目内的天然水体沿河绿化带城市公园等资源均为城市公共空间，未纳入项目净用地范畴，但分布于项目内部及周边，可在规划设计中统进行景平方公里，其中市区面积平方公里。人口年末，全市总人口余万人，市区人口余万人，其中非农业人口余万人，占市区总人口的。男女人口比例，户均人口人，人口自然增长率为。杭州市总体经济状况评析国。
4、和共享内部河流绿化带及城市公园等景观。高层公寓素描高层公寓户型以平方米精致实用型二房及小三房户型为主，同时兼顾平方米以下房小户型和平方米三四房中大户型。面积区间户型规划户数户型比例单套总价以下房厅户万元二房二厅小三房户万元三房二厅四房二厅户万元由于政策影响，项目必须以平方米以下户型为主先期入市的些项目房小户型公寓市场反映火爆，项目可考虑适当设置部分小户型精致公寓，扩大市场层面，减小销售压力三房户型是市场需求主力，四房需求量也较大，所以该部分客户群体必须留住。项目可考虑通过技术处理适当设置部分大中户型公寓，扩大市场层面，减小销售压力。四项目形象定位项目形象定位定位解析低密度水景社区亲山掬水山景坡地排屋优势西溪风情留庄和家园应用物业建设推广。
5、地价，不可避免将建设部分高层或小高层公寓，进而影响项目整体品质。这需要在项目定位整体规划及后期宣传中尽量减小和避免这方面的影响。政策威胁近几年国家宏观政策调整大，调控措施不断，政策可预见性差，未来几年的宏观政策走向也将对项目产生较大影响。三项目发展难点通过项目地块解析及项目分析，总结项目发展难点如何创造最大价值项目具有较强的先天优势，受市场追捧当在意料之中，但如何充分利用这些先天优势，挖掘潜力，创造项目最大价值，同时通过项目建设，树立公司在业界的强势地位，是本项目开发的难点之。如何协调物业类型项目物业类型涵盖低密度物业和小高层高层住宅，而两者的档次物业类型消费群体都存在较大差别。因此，如何协调两者之间的差别，形成整体统的开发，使项目各类。
6、档专属空间。排屋素描排屋分为沿路区域和内部纵深区域。沿路区域景观优势私密性和宁静程度相对较弱，产品以多拼为主，主力面积平方米内部纵深区域景观私密性优越，适合打造高档顶级的排屋产品，类型依可视景观的不同，以双拼和三拼为主，主力面积平方米左右。规划户数户型比例主力面积单套总价双拼三拼户万元多拼户万元排屋通过把握“有天有地”的基本条件，营造良好的景观视觉效果，打造亲水的生态社区。设计上通过上天露台入地地下室及户外空间的延展，保持排屋定义的前提下体现别墅特质，形成产品的独特的风格和使用功能的延伸，提高实用性和附加值。项目绝佳位置可将双拼合并，形成独栋别墅，强化项目形象品质和稀缺性。高层公寓高层公寓主要分布于号地块西区和号地块北侧，视野开阔，可借。
7、，不能取得利润的最大化。项目发展高档物业的市场要素☼供应匮乏目前杭州高档物业市场供应匮乏。☼需求旺盛浙江及周边省市的强势经济及民营资本为高档物业市场提供了坚实的需求基础，高档物业市场需求旺盛，许多高档楼盘已到无房可售的地步。☼价格承受能力强杭州高档物业价格上限不明显，客户认可的稀缺产品及资源，愿意为之付出较为高昂的代价，目前杭州低密度物业已知的最高市场价格达到万元平方米，价格承受能力强。☼具备先天条件项目地块自然资源丰富，景观可塑性强，是可借鉴的资源优势，具备发展高档物业产品的先天条件。☼配套成熟项目所处区域配套成熟，具有般低密度物业所不具备的居住氛围和成熟度。五项目总体发展战略在以上市场及项目分析的基础上，融合物业特性，为项目整体定位。
8、细分各类物业之开发特色明确方向，提出项目发展总体发展战略如下依托片区优势和环境优势，打造都市生态高档社区突出产品稀缺特色，挖掘项目升值潜力项目所处片区优势和环境优势明显，项目发展应主要依托该优势，打造杭州顶级都市生态高档社区。由于高档低密度物业的稀缺性，将确立项目在区域竞争的优势和项目形象。项目属于都市中的高档社区，这是其他区域的高档物业所无法比拟和复制的，更加强化了项目的稀缺性，有助于挖掘项目的升值潜力，对客户产生强大的吸引力。六项目定位定位依据市场调查及分析实地勘察结合公司及项目的实际情况二项目规划设想项目两地块被城市道路和自然河道划分成五个区块，在项目总体规划设计中应把握各区块自身的特色及相互之间的协调，形成项目独有的优势。清晰分。
9、依然步步走高，年均价达港校区占地余亩规划建筑总面积余万平方米，是未来浙江大学的主校区。浙江大学是国家教育部直属的全国重点大学，中国大学综合实力第三名。有着百年辉煌历史的浙江大学不仅提升了整个区域的人文气质，同时也提升了客户对区域的关注度和认可度，相比下沙大学城，浙江大学无疑更具影响力和号召力。随着古墩路的改造完成，申花路大商业中心的建设，区域配套设施日益成熟，处于由量变转化为质变的阶段。区域将进步融入主城区，有利于板块房产的价值提升。四威胁区域内尚无高档楼盘面市大城西范围虽有众多品牌实力型企业开发的高档物业，但项目周边小区域内尚无高档楼盘面市，区域“富人区”的概念仍需市场培育。项目非纯低密度住宅，影响整体品质项目综合容积率为，为分摊楼面。
10、业既各具特色又和谐统而不影响项目整体品质，是本项目开发的难点之二。如何最大限度地挖掘项目的自然资源优势项目内部虽然可借鉴自然资源较多，但多为规划建设内容，如何将这些资源与项目方案相融合，最大限度地挖掘项目的自然资源优势，提升项目品质，是项目开发的难点之三。四项目发展方向判断项目发展中低档次物业的不现实性☼项目高成本决定项目不能走低价路线本项目地块楼面地价约元平米其他开发成本大于元平米，两者合计已与目前区域在售楼盘均价基本持平，因此，成本决定项目发展中低档次物业不现实。☼不利于公司品牌及项目形象树立中低档项目以低价为主要竞争手段。在低成本前提下，项目规划设计建筑园林景观物业管理等可发挥的空间极为有限，因此，项目难以树立项目规模大位于主。
11、念组织活动实景景观营造，景观价值最大化都市中的亲水生态豪宅亲身体验都市自然景观人环境关系亲近自然，居于都市自然水景，天然融汇，形象定位都市低密度亲水都市低密度亲水都市天然水系，城市后花园，与人共融低密度亲水成熟社区和配套人文的稀缺高档私密服务周到概念延展第章项目概况项目由来年月，杭州市国土局公开拍卖位于杭州市区镇的号两地块，我司经过市场公开竞价，取得该地块的开发权，成交总价亿元。二项目用地位置项目位于杭州市区镇，东至规划通济路，南至规划金渡北路，西至规划吉鸿路，北至规划通济北路。三项目用地基本情况项目净用地面积平方米，合亩，由杭政储出号号两地块组成，地块具体情况如下杭政储出号杭政储出号净用地面积用地性质住宅用地，设配套公建。住宅用地，设。
12、，整盘融合项目自然分区清晰，可以此打造大盘下的小社区，强调各区的私密性，同时通过内部路网形成呼应，整盘融合，做到“形离神不离”通过水体及小区道路的营造，将排屋与高层住宅之间加以分隔，形成相对的组团体系，把握空间层次的过渡。发挥自然水体资源优势项目内部水体资源丰富，可将现有水体资源向项目纵深延伸，改善项目内部小环境。整合市政绿化与项目景观项目章家桥河北侧的城市公园及沿河绿化带，属市政范畴，在项目方案中可将其作为项目的“后花园”和内部景观资源，紧密联系，将公共配套纳入项目可借鉴的景观配套，提升项目价值。三产品功能定位项目总占地约亩，地上建筑面积逾万平方米，在目前城西甚至整个杭州都是屈指可数的大盘。基于项目现有公园水体资源优势及项目可改造的环。
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